Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2016/3745 K.2019/860

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARA

Davacılar vekili ,davacılardan ...'ın davalı ... ile Beyoğlu 37.Noterliği'nin 16.12.2003 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzaladığını, ... adlı siteden B 24 nolu villayı 480.725,00TL bedel ile satın aldığını, ödemelerin dolara endeksli ödeme planına göre ödendiğini, tapunun 06.06.2008 tarihinde diğer davalı eşi olan ... adına düzenlendiğini, davacıların konutta ikamet ettikleri sitenin sosyal alanlarının etrafının duvarla çevrili olduğu,

2012 yılı sonunda Ümraniye Belediyesi tarafından site yöneticiliğine bildirimde bulunularak sitenin duvarları içinde kalan 27.6255 m²lik alanın kamu ve belediyeye ait olduğunu öğrendiklerini, siteye ait alan, yeşil alan, basketbol sahası, otopark gibi donatıların bulunduğu alanın ortak alan niteliğinde bulunsa da mülkiyetinin belediyeye ait olduğunun anlaşıldığını, davalı şirketin ilam ve tanıtımlarında söz konusu alanın siteye ait olduğunu bildirdiğini, durumun gizlenerek satışın gerçekleştirildiğini, 4077 sayılı Yasa gereğince ayıp oranında bedel indirimi seçimlik hakkını kullandıklarını,

satış işlemeleri sırasında ya da kat mülkiyetine çevirme işlemleri sırasında müteahhit firma ve belediye tarafından bilgi verilmediğini, tanıtımın site duvarları içinde kalan alanın siteye aitmiş gibi yapıldığını, davalı firmanın ayıplı konut satışında ağır kusurlu olduğu,

ağır kusuru gizlediği bildirilerek HMK 120.maddesi gereğince değerin belirlenerek güncel ve rayiç konut bedelinden indirilecek şekilde belirlenen tutarın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten tahsiline, davanın belirsiz alacak davası olarak kabul edilmemesi halinde fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 20.000,00TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı şirketten tahsiline karar verilmesi istenmiştir.

Davalı, herhangi bir ayıp ve eksik ifanın söz konusu olmadığını, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, teslimden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davacı ... yönünden; davanın husumet noktasından reddine,davacı ... yönünden; davanın kısmen kabulü ile 20.000,00TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı ...'a verilmesine karar verilmiş;hüküm,taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Dava, satış esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacıların satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi istemine ilişkindir.

Mahkemece, alınan bilirkişi raporunda açıklandığı üzere, vaziyet planı içerisinde gösterilerek taahhüt edilen sosyal tesislerin inşa edilmiş olduğu ancak bu alanların kamuya terk edilen 771 ada7 ve 8 parsel sayılı taşınmazlarda kaldığı, bu şekilde taahhüt edilen şekilde edimlerin yerine getirilmediği, bu durumun eksik ifa niteliğinde olduğu kabul edilerek, değer kaybına hükmedilmiştir.

Davaya konu projenin imal edildiği 9 nolu parselin bitişiğindeki parsellerin Ümraniye Belediyesi'ne terk edilen alanlar olduğu, dava konusu sosyal tesislerin kamuya açık alanda inşa edildiği ve dava konusu dairenin davacı ... adına tapu devrinin yapıldığı tüm dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır.

Uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zaman aşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğu noktalarında toplanmaktadır.

Davacı tüketici olduğuna göre, tüketici hukuku ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 4. maddesinde yer almaktadır.

Anılan maddenin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.

Ayıp kavramı ile eksik iş ise birbirinden farklıdır.

Ayıp; yasa yada sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği yada olmaması gereken vasıfların olmasıdır.

Yukarıda da ayrıntısı ile açıklandığı üzere; malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, 4822 sayılı Kanun’la değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4.maddesinde düzenlenmiş; ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı ihbar süreleri getirilmiş; hatta ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi halinde zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağı, açıkça ifade edilmiştir.

Buna göre; satılan maldaki ayıp açık ayıp niteliğinde ise, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi uyarınca malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde; gizli ayıp niteliğinde ise, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir.

Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulu’nun 27.04.2011 gün ve 2011/13-4 E.2011/230 K. sayılı ilamında da vurgulanmıştır.

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacının 06.06.2008 tarihinde satın aldığı dairenin fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını, dava tarihinden önce davalıya bildirdiğine ilişkin bir delil bulunmadığı ve sonrasında açtığı eldeki dava ile de, taahhüt edilen tesislerin kamunun kullanımına da açıldığı gerekçesi ile bu ayıp nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini istediği anlaşılmaktadır.

Davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve davalı tarafından da inşa edildiği anlaşılan mevcut durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.

Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır.

Kaldı ki 4.madde de konut satışlarında zaman aşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş olup konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabilecektir.

Hal böyle olunca, mahkemece sosyal alanlara ilişkin ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı gerekçesi ile davanın reddi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

2-Bozma nedenine göre davacının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.