Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2017/4624 K.2018/6374

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı ... A.Ş. vekili avukat Tolga Ünal ile davacı vekili avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı ile yapılan 11/09/2008 tarihli sözleşme ile inşa edilen "Meritlife Kent" projesinden daire satın aldığını, dairenin teknik şartnameye uygun olarak 31/12/2009 tarihinde teslimi hususunda anlaştıklarını, sözleşmede belirtilen bedeli ödemesine rağmen davalı tarafın konutu 01.11.2011 de, 21 ay geç teslim ettiğini, ayrıca teknik şartname ve kataloglara göre eksik olarak teslim ettiğini, bu dava konusunun ortak alanlara ilişkin eksikler olduğunu ve fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak kaydıyla, 10.000,00TL değer kaybını dava ettiklerini;

bununla birlikte, sözleşmeye göre geç teslimde aylık 300USD gecikme cezasının öngörüldüğünü ileri sürerek, toplam 5.400USD'nin dava tarihindeki TL karşılığı olan 10.510,56TL cezai şart alacağını istemiş. 10.09.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile alacak talebini, 33.000,00TL değer kaybı ve 10.510,56TL cezai şart alacağı olmak üzere artırmıştır.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, toplam 33.000,00 TL tutarındaki değer azalmasına karşılık gelen bedelin 10.000,00 TL'si yönünden dava tarihinden itibaren 23.000,00 TL'si için ıslah tarihi olan 10/09/2014 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmak sureti ile davalıdan alınıp davacı tarafa verilmesine, 10.510,56TL cezai şart niteliğindeki bedelin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile davalıdan alınıp davacıya verilmesine, karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacının talebi, teslim edilen dairenin sözleşmeye göre geç tesliminden kaynaklanan cezai şart alacağı ve dairenin ortak alanlarındaki eksiklikler nedeniyle değer azalışına yöneliktir. Davalı, geç teslimin kendilerine ait kusurdan kaynaklanmaması nedeniyle gecikme bedeli verilmesinin doğru olmadığını, eksik olarak tespit edilen çoğu şeyin de tamamlandığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Davacının değer azalışı yönünden talebine ilişkin yapılan incelemede; davacının eksiklik olarak belirttiği hususlarda bilirkişi incelemesi yapılmış; tespit edilen hususların eksik ifa niteliği taşıdığı değerlendirilmiş; denkleştirici adalet kavramı çerçevesinde uygulanan ve Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, nisbi metota göre yapılan hesaplama ile 33.000,00 TL'ye hükmedilmiştir.

Davacı tarafça, ortak alanlar yönünden, teknik şartname ve kataloglara göre eksik olarak teslim edildiği belirtilen hususlar yönünden, mahkemece "eksik iş" olduğu yönünde değerlendirme yapılmıştır.

Oysa, yapılmadığı iddia olunan hususların yapılmamış olmasının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren "açık ayıp" niteliğinde olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.

Bu anlamda, mahkemenin nitelemesinin yanlış olduğunun tespitiyle birlikte, dosya kapsamından 27.06.2014 tarihli bilirkişi raporuyla tespit olunan açık ayıplara yönelik davalı tarafın itiraz ettiği, bir kısmının tamamlandığını belirttiği ancak itirazların değerlendirilmesi için yeniden inceleme yapılmak suretiyle ek rapor alınmadığı anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece, teslim olunan dairenin ortak alanlarındaki açık ayıplar yönünden, davalının itirazlarının değerlendirilmesi, gerektiğinde yeniden keşif yapılması suretiyle ek rapor temini ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

Davacının geç teslim nedeniyle cezai şart talebine ilişkin yapılan incelemede; davacı sözleşmeye göre 31.12.2009 tarihinde teslimi gereken dairenin 01.11.2011 tarihinde, 21 ay gecikmeyle teslim edildiğini, sözleşmeye göre aylık 300USD gecikme tazminatından sorumlu olduğunu ileri sürmüştür.

Taraflar arsındaki sözleşme incelendiğinde, sözleşmenin 3.1.2. maddesinde "Yangın, sel, deprem, fırtına, sivil kargaşa, savaş ve seferberlik hali, olağanüstü hal ilanı, ayaklanma veya benzeri haller, inşaat malzemelerinde ortaya çıkabilecek temin imkansızlığı, grev ve lokavt gibi mücbir sebepler nedeniyle yapımcı bu sözleşmede öngörülen şartlardan herhangi birini veya birkaçını tamamen ve/veya kısmen yerine getiremez ise, kamulaştırma vb. uygulamalar ile her hangi bir sebeple resmi merciler tarafından inşaatın durdurulması ve bu halin bir aydan fazla sürmesi durumunda,

bu hallerin ortaya çıkmasından başlayarak tamamen ortadan kalkmasına kadar geçen sürenin teslim süresine ilave edilmesi kaydı şartıyla; yapımcı, konutun tesliminde mücbir sebepler dışında gecikmesi, mücbir sebepler ortadan kalktıktan sonra veya bu sebeplerin hiçbirinin olmadığı durumlarda gecikmenin 90 işgününden fazla sürmesi halinde, 30 işgününü takip eden tarihten başlamak üzere alıcıya aylık (300USD) gecikme cezasını konut teslim tarihine kadar ödemeyi kabul ve tahhüt eder." hükümü düzenlenmiştir.

Davalı, geç teslimin kendilerinin kusurundan kaynaklanmadığını, İdare mahkemesi tarafından bölgedeki tüm imar planının ve yapı ruhsatlarının iptaline karar verilmesi nedeniyle gecikme olduğunu, bu durumda sözleşmeye göre cezai şartla yükümlü olmadığını savunmuştur. Dosya kapsamı içerisinde bulunan, ...

1. İdare Mahkemesi'nin 22.10.2008 tarihli 2008/207E. ve 2008/1608K. sayılı ilamı ile Sarıgazi Belediye Başkanlığı'nın İski Genel Müdürlüğü'ne yönettiği davada, "içme suyu ve koruma havzasındaki planlamaya ilişkin olarak İski Genel Müdürlüğü'nden yazılı bir görüş alınmadan yürürlüğe konan imar planında ve bu plana dayanılarak verilen yapı ruhsatında mevzuata ve hukuka uyarlılık görülmemiştir" gerekçesi ile 18.01.1993 tarihli Sarıgazi Islah İmar Planının iptaline karar verilmiştir.

Yine, ... Büyükşehir Belediyesi 26/11/2008 tarihli başkanlık oluru ile bölgedeki tüm inşaatların ruhsatlarının iptaline karar verildiği; ruhsat iptali akabinde de ... Büyükşehir Belediyesi Encümeni'nin 13/01/2009 tarih ve 421 sayılı yapı tatil tutanağı ve 03/03/2009 tarih 328-311 sayılı kararı ile bölgedeki inşaatlar hakkında yıkım kararı verildiği anlaşılmaktadır. Açıklanan nedenle, inşaatın durmasında, dairenin zamanında teslim edilmemesinde davalının kusuru bulunmamaktadır.

Sözleşmenin 3.1.2. maddesine göre de, davalının cezai şart bedelinden sorumlu olmaması gerekir. Mahkemece, anılan hususlar değerlendirilmeksizin, yazılı gerekçeyle aksi yönde karar ihdası usul ve yasaya uygun olmayıp, bozmayı gerektirir.