Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2017/9178 K.2018/1444

Taraflar arasındaki ayıplı mal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı ... İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekili avukat ... ile davacı vekili avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı şirketten 17.03.2007 tarihli sözleşme ile 327.325,00 TL ödeyerek (4+1) daire satın aldığını, gerek satın alınan dairede gerekse ortak alanlarda gizli ayıpların ortaya çıktığını, sözleşmenin eki mahal listesinin 9. maddesinde. 4+1 daireler için 2 araçlık kapalı otopark alanı tahsis edileceği belirtilmiş olmasına rağmen davalının bu edimini yerine getirmediğini, ortak alanlardaki gizli ayıpların site yönetimince ...

17. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/58 D.İş sayılı dosyası ile tespit ettirildiğini, tespit dosyasında görüleceği üzere sitenin ortak alanlarının hemen her kısmında örneğin; çatıda, asansörlerde, otoparkta, dış cephede, yalıtımda, bacalarda, kazan dairesinde, yüzme havuzunda pek çok eksik ve kusurlar bulunduğunu, bağımsız bölümde de seramik ve parkelerin düzgün döşenmediğini, yer yer çukurluklar ve tümsekler oluştuğunu, duvarlarda eğrilikler bulunduğunu, PVC pencere doğramalarının hatalı olduğunu, hava girdiğini, mutfak bacası hatalı yapıldığından komşu daire ile yemek kokularının birbirine geçtiğini ileri sürerek,

ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile otoparktan dolayı uğranılan zararın tespiti ile bu alacaktan şimdilik 16.300.00 TL, ortak alanlardaki ayıpların sebep olduğu zararın tespiti ile bu alacaktan şimdilik 2.000,00 TL, bağımsız bölümdeki ayıpların ve bedelinin tespiti ile bu alacaktan şimdilik 200,00 TL olmak üzere toplam 18.500,00 TL'nın yapı kullanma izin tarihi olan 26.03.2008 tarihinden itibaren avans faizi ile davalıdan tahsilini istemiş; bilahare talebini ıslah sureti ile arttırmıştır.

Davalı, süresinde ayıp ihbarı yapılmadığını, 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, davacının fiilen 2 araçlık kullanım imkanı bulunduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 18.500,00 TL'nin dava tarihinden, 2.836.52 TL'nin ıslah tarihi olan 10/11/2015 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacı, eldeki davada davalıdan satın aldığı dairede ve ortak alanlarda ayıplar bulunduğunu, 2 adet otopark taahhüt edilmesine karşı bu taahhüdün yerine getirilmediğini ileri sürerek tazminat talep etmiştir. Davacının, 4+1 daire için sözleşmenin eki mahal listesine göre 2 adet kapalı otopark taahhüt edilmesine karşın bu edimin yerine getirilmediği iddiası ile dairede meydana gelen değer kaybının tahsili talebi yönünden alınan bilirkişi raporu doğrultusunda % 5 değer kaybına karşılık 16.366,25 TL'ye hükmedilmiştir.

Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da,gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (13.HDT.26.12.1997, E.1997/7580.

K.1997/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Somut olayda bu hususlar gözetilmeksizin, bulunan oran satış bedeline uygulanarak indirilmesi gereken tutar belirlenmiştir.

Oysa yukarıda açıklandığı gibi dava konusu dairenin satın alındığı tarih gözetilerek, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu metoda göre belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gereklidir. O halde satış tarihi itibariyle dairenin ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı rayiç değeri ayrı ayrı belirlenmeli, belirlenecek bu miktarlar birbirine oranlanmalı, tespit edilecek bu oran da taraflar arasında gerçek satış bedeline uygulanarak, satış bedelinden indirilmesi gereken miktar bu şekilde belirlenmeli, davacı talebi ile tarafların kazanılmış hakları da gözetilerek bir karar verilmelidir. Açıklanan husus gözardı edilerek, yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.