Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2018/1297 K.2018/4020

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı ile 12/07/2012 tarihinde emlak satış sözleşmesini yaptıklarını satış bedeli olarak 120.000,00 TL belirlendiği ancak davalının sözleşmeye aykırı hareket ederek ödemesi gereken komisyon ücretini ödemediğini, alacağın tahsili için başlattığı icra takibine itiraz edildiğini ileri sürerek itirazın iptaline, inkar tazminatı ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacıya gayrimenkülü satması için 2012 yılının Temmuz ayında başvurduğunu, taşınmazını kısa sürede satacağını söylemesine rağmen bunu gerçekleştiremediğini taşınmazını kendisinin sattığını davalı ile ile yapılan sözleşmelerin bir yıllık zamanaşımına tabi olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, sözleşme hükümlerine göre davalının sözleşme devam ederken davacıyı aradan çıkararak taşınmazı başkasına satarak sözleşmeyi ihlal ettiği bu nedenle davalının sözleşmede kararlaştırılan bedel üzerinden % 6 oranında komisyon ödemesinin gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dava, tellallık sözleşmesi gereği kararlaştırılan komisyon ücretinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasıdır.

Tellallık (simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır.

Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı Borçlar Kanununun 404 vd maddelerinde, "tellallık" olarak adlandırılıp düzenlenmiş bulunuyordu. Bu tanımlardan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir:

a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.

b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.

c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.

Elde ki davada taraflar 12.07.2012 tarihli "hizmet ve komisyon anlaşması" başlıklı sözleşme ile davalıya ait taşınmazın 120.00 TL bedelle satılacağı, anlaşmanın imza tarihinden itibaren taşınmazın satışını bizzat veya bir başkası aracılığı ile yapamayacağı, mülk sahibi satış yaptığı takdirde mülk sahibinin sözleşme bedeli üzerinden %6 oranında komisyon ödeyeceği, bu müddet içerisinde satışı yapılmayan yerlerin anlaşmasının feshi veya sürenin uzatılması hususunu 15 gün önceden tarafların birbirine yazılı olarak bildireceği, bildirim yapılmadığı taktirde sürenin bir evvelki kadar uzayacağı, belirlenen miktar üzerinden müşteri bulunduğunda mülk sahibi taşınmazı satmazsa % 6 oranında komisyon ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Somut olayda uyuşmazlık taraflar arasında yapılan " hizmet ve komisyon anlaşması" hükümleri nazara alındığında sözleşme konusu yerin davalı tarafından 3. Kişiye satılması durumunda davacı komisyoncunun ücrete hak kazanıp kazanamayacağı noktasında toplanmaktadır.

Sözleşmenin 4. maddesi "Bu müddet içerisinde satışı yapılmayan yerlerin anlaşmasının feshi veya sürenin uzatılması hususunu 15 gün önceden tarafların birbirine yazılı olarak bildireceği, bildirim yapılmadığı taktirde sürenin bir evvelki kadar uzayacağı" hükmünü içermekte ise de sözleşmede her hangi bir süre belirtilmemiş olup bu durumda sözleşmenin 4. maddesinin uygulanma kabiliyeti bulunmamaktadır. Hal böyleyken sözleşmenin uygulanma kabiliyeti bulunmayan 4. maddesi nazara alınarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.

2-Bozma nedenine göre davalının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.