Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/1179 K.2006/3396

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 15.7.2004 gününde verilen dilekçe ile alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 24.11.2005 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı kiralayan, kiraya verdiği taşınmazdaki su tesisatı bakım onarım yükümlülüğünün davalıya ait olmasına rağmen bu yükümlülüğünü yerine getirmediğini ve onarımın kendisi tarafından yapıldığını ileri sürerek, onarım giderinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü davalı kiracı yapılan onarımın ana gayrımenkulle ilgili ve esaslı nitelikte olduğunu belirterek temyiz etmiştir.

Dava, hasılat kira sözleşmesi ilişkisinden kaynaklanmaktadır. Borçlar Kanunu’nun 279 maddesinin “ Müstecir, mecurun iyi bir halde muhafazası için lazım gelen tekayyüdü ifa ile mükelleftir.

Müstecir, ufak tefek termimatı zirai mecurlarda bilhassa yol, geçit, hendek, set, çit, çatı, su yolları ve sairenin muhafazasını mahalli adete göre deruhte etmek ve bundan başka eskilikten yahut kullanmaktan dolayı telef olan ehemmiyetsiz kıymetteki alat ve edavatın yerine başkalarını koymakla mükelleftir.” hükmü uyarınca, kiracı kiralananı iyi bir şekilde korumakla yükümlü olup, bu korumanın gerektirdiği ufak tefek tamiratları da yapabilecektir.

Eldeki davada da taraflar arasında düzenlenen 1.1.1998 tarihli kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 5.maddesi “Su, elektrik... gibi binanın tüm bakım ve onarım giderleri kiracıya aittir...”şeklinde hüküm bulunmaktadır.

Kiracının yasal olarak yerine getirmesi gereken bakım onarım işleri böylece sözleşmede ayrıca düzenlenmiştir. Davacı sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle binanın pis su borularının PVC boru ile yenileme giderlerini davacıdan istemektedir. Yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu binada 3. kattan zemin kata kadar pis su borularının uzun yıllar kullanılması nedeniyle çürüdüğü ve bu nedenle değiştirildiği anlaşılmaktadır. Ancak bu tamiratın esaslı nitelikte olup olmadığı diğer bir anlatımla, kiracının yerine getirmesi gereken bakım ve onarım kapsamında kalıp kalmadığı saptanmamıştır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş, taşınmaz başında yeniden keşif yapılarak HUMK’nun 279/2 maddesi uyarınca bilirkişi görüşüne müracaatla taşınmazda davacı tarafından yapılan onarımın, esaslı nitelikte mi yoksa yukarıda sözü edilen Borçlar Kanunun 279 maddesi hükmü uyarınca kiracının taşınmazı iyi bir şekilde koruma yükümlülüğü kapsamında bir tamirat niteliğinde mi olduğu hususunun açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. Açıklanan yönler üzerinde durulmadan eksik inceleme ve araştırma ile sonuca gidilmesi doğru değildir.