Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/11812 K.2007/915

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 4.8.2005 gününde verilen dilekçe ile kira sözleşmesinin tapu kaydına şerhi istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 4.4.2006 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 6.2.2007 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı Av.... geldi. Karşı taraftan davalı ve vekili gelmedi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, kira sözleşmesinin tapu kaydına şerh verilmesi isteğine ilişkindir.

Davacı, Mersin İhsaniye Mahallesinde kain 208 parsel sayılı taşınmazı 1.7.1985 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladıklarını, kira süresinin bitiminde sözleşmenin temdid edildiğini, ve sözleşmenin “özel şartlar” bölümünün B maddesi gereğince temdidin tapu kaydına şerh edileceğinin kararlaştırıldığını, ancak, tapu sicil müdürlüğünde işlem yapamadıklarını ileri sürerek, kira sözleşmesinin tapuya şerhini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuş, mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Kira sözleşmesinin kurulması ile birlikte kiracı kiracılık hakkına sahip olur. Bu hak kişisel bir haktır. Bilindiği gibi kişisel haklar yalnızca sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebilir. Taşınmaz üzerinde doğan kişisel haklarda aynı niteliktedir. Borçlu bu taşınmazı üçüncü kişiye geçirirse kişisel hakkın üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilme olanağı yoktur, ancak borçludan borca aykırılıktan dolayı Borçlar Kanununun 96.maddesine göre tazminat istenebilir.

Taşınmazlarda mülkiyetin geçirilmesi değil yalnızca kullandırma, yararlandırma istemi veren adi kira ve ürün kirası hakkı gibi kişisel haklarda da durum böyledir.

İşte taşınmazlardaki kişisel hakların tapu kütüğüne şerhi, hak sahiplerine, kendileri için doyurucu olmayan üstelik gerçekleşmesi borçlunun ödeme gücüne bağlı, bu nedenle de kuşkulu olan yalnız tazminat gideri istemiyle yetinmek zorunda kalmaktan kurtarmakta, bu hakların taşınmaza edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak, bu açıklamalardan her türlü kişisel hakkın tapu kaydına şerh edilebileceği anlamı çıkartılmamalıdır. Yasalarda şerh edilebilecek kişisel haklar sınırlı sayıda gösterilmiş, kira sözleşmesinden kaynaklanan ve kişisel hak niteliğinde olan kiracılık hakkı da tapuya şerh edilebilecek haklardan olup gerek Borçlar Kanunu da gerekse Türk Medeni Kanununun da düzenleme yeri bulmuştur.

Borçlar Kanununun 255 ve bunun paralelinde olan 277. maddesi (bir taşınmazın kiralanmasında sözleşmenin tapu siciline şerh verilmesini iki taraf sözleşebilirler. Bu sözleşme kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşme olup, kira sözleşmesi içinde veya ondan ayrı olarak düzenlenebilir.

Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi düzenlemesi ile de tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel haklar arsında kira sözleşmesinden kaynaklanan kiracılık hakkı da sayılmıştır.

Gerek Borçlar Kanunu düzenlemesinde(m.225/2) gerekse Türk Medeni Kanunu Düzenlemesinde(m.1009/2) tapuya şerhedilen kişisel hak niteliğindeki kiracılık hakkının taşınmazın el değiştirilmesi halinde yeni malike karşı da ileri sürülebileceği kabul edilmiştir(şerhin munzam etkisi).

Kiracılık hakkının tapuya şerhi aynı zamanda borç ilişkisini eşyaya bağlı borç durumuna koyacağından şerhten sonra taşınmaza malik olan kişi, kendi mülkiyeti sırasında doğacak borçla yükümlü olur(Gürsoy-Eren-Cansel, Türk Eşya Hukuku, 1978, s. 294. Oğuzman-Seliçi, Eşya Hukuku, İstanbul 2006, s. 17ve 201. Şafak Erel, Eşyaya Bağlı Borç İlişkisi, Ankara 1982, s 7; Haluk N.Nomer Vefa Hakkı, İstanbul 1992, s.73.

Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri C.I/2 İstanbul 1988, s.133. İsviçre Hukuku, Fransız Hukuku, ve Alman Medeni Kanunu ile Mukayeseli Olarak Türk Hukukunda Hasılat Kirası Erol Cansel Ankara 1953 s.90. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, 20.6.1951 gün ve 13/15. 21.5.1958 gün ve 7/5 sayılı).

Şu hale göre bir taşınmazın kiraya verilmesine ilişkin sözleşmeden kaynaklanan kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kabul edilmesi ve sonuç olarak şerhin tapuya da yapılması hususunda herhangi bir kuşku yoktur ve bu gibi durumlarda kiralayan tescil yükümlülüğünü yerine getirmezse kiracı bu yükümlülüğün ifası için dava açabilir.

Eldeki dava da şerh anlaşması gereğinin yerine getirilmesi amacıyla açılmıştır. Ancak, anlaşmaya konu taşınmaz tapu kaydına göre Mersin ili İhsaniye Mahallesine bulunmaktadır. Bilindiği gibi Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 13 maddesi taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda yetkili kuralını düzenlemektedir. Anılan maddenin 2. fıkrası hükmü, “Gayrimenkule mütaallik dava sebebi ne olursa olsun gayrimenkulün aynına veya gayrimenkul üzerinde bir hakka veya muvakkat olsa bile anın zilyedliğine veyahut hakkı hapsine mütedair olanlardır. İrtifak haklarına dair iddialarda, üzerine irtifak hakkı taallük eden malın bulunduğu mahal mahkemesi selahiyettardır.” şeklindedir.

Yasa koyucu Usulün 13. maddesinin 2. fıkrasında davanın taşınmaza ilişkin olması için taşınmaza ait bir hakkın ileri sürülmesini yeterli görmüş, o hakkın ayni olması gerektiği şartını aramamıştır.

Yukarıdan beri yapılan açıklamalardan da anlaşıldığı gibi, kira sözleşmesinden kaynaklanan kiracılık hakkı kişisel hak niteliğinde olup, bu hakkın tapuya şerh edilmesi ile ayni hak niteliği kazanmamakla birlikte, etkisi güçlenmekte, borç ilişkisi eşyaya bağlı hale gelmekte ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmektedir. Bu şahsi hakka dayanan dava kazanıldığında da tapu kütüğü bakımından bir değişiklik meydana gelmektedir.

O halde tüm bu yönler birlikte değerlendirildiğinde şerhe ilişkin davaların taşınmazın aynına müteallik davalar olarak kabulü gerekir. Öğretide de bu görüş paylaşılmaktadır (İsmet Sungurbey Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi, İstanbul 1963, s.134. Saim Üstündağ'ın Medeni Yargılama Hukuku, İstanbul 2000, s.204. Prof. İlhan E. Postacıoğlu, Medeni Usul Hukuku Dersleri, İstanbul 1975, s. 154. ).

Yeniden somut olaya döndüğümüzde, kira sözleşmesinden kaynaklanan kiracılık hakkının üzerine şerhedilmesi istenen taşınmaz mal Mersin İhsaniye mahallesinde bulunduğuna göre, HUMK.nun 13.maddesinde düzenlenen yetki kuralının kamu düzenine de ilişkin olduğu gözetildiğinde davanın Mersin Mahkemelerinde görülmesi gerekeceğinden yetkisizlik kararı verilmelidir. Mahkemece aksine düşüncelerle işin esasına girilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.