Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/14184 K.2007/418

4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 1009 ]

818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 225 ]

818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 255 ]

818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 277 ]

818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 386 ]

818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 388 ]

"İçtihat Metni"

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 23.06.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu kaydmdaki kira sözleşmesi şerhinin terkini istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 02.03.2006 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Davacı, maliki olduğu 13877 parsel sayılı taşınmazının kiraya verilmesi için dava dışı Muammer'e 17.02.2002 tarihinde vekalet verdiğini, taşınmazın vekil tarafından davalıya kiralandığını, kira sözleşmesinde sözleşmenin tapu kaydına şerh verilmesine ilişkin anlaşma yapıldığını ve bu anlaşma uyarınca 15 yıllık düzenlenen kira sözleşmesinin tapu kaydına şerh verildiğini, vekaletnamede, kira sözleşmesinin tapu kaydına şerhi hususunda yetki bulunmadığını ileri sürerek tapu kaydmdaki kira şerhinin terkinine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı temyiz etmiştir.

Dava, tapu kaydındaki kira sözleşmesi şerhinin terkini isteğine ilişkindir. İstemin dayanağını, vekil aracılığı ile düzenlenen kira sözleşmesinin tapu kaydına şerhi için vekaletnamede yetki verilmediği iddiası oluşturmaktadır.

Borçlar Kanunu'nun 386/1. maddesinde düzenlenen vekalet bir akittir ki, vekili müvekkili menfaatine ve iradesine uygun bir sonuca yönelen bir iş görmeyi bir zaman kaybına tabi olmaksızın ve nisbeten bağımsız olarak yapma borcunu, sonucunun elde edilememesi rizikosu ona ait olmamak üzere yükler (Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 1989, C. 2, s. 356). Hukuksal işlemlere ilişkin vekalet, ayrı ayrı belirtilen bir veya birkaç işlemin yapılması için verilebileceği gibi her türlü işlemlerin veya bir grup işlemlerin yapılmasına izin veren genel bir nitelik de taşıyabilir (Turan Esener, Salahiyete Müstenit Temsil, Ankara 1961, s. 77).

Borçlar Kanunu'nun 388. maddesinde de vekaletin kapsamı düzenlenmiştir.

Maddenin 1. fıkrasına göre, vekaletin kapsamı sözleşme ile açıkça tespit edilmemişse ilişkin olduğu işin mahiyetine göre tayin edilir. İşin niteliği, işgörme ile erişilmek istenilen amaç, olayın özellikleri, bu konudaki teamüller vekilin neler yapması ve nelerden kaçınması gerektiğini belli eder (Tandoğan, C. 2, s. 393).

Borçlar Kanunu'nun 388/III. maddesine göre de, vekil özel olarak yetkili kılınmadıkça, dava açamaz, sulh olamaz, tahkim sözleşmesi yapamaz, mal bağışlayamaz, bir taşınmaz mülkiyetini devredemez ve haklarla takyit edemez, kambiyo senetleri düzenleyemez. Böylece, kendisine, ister temsilcinin bazı işlemleri yapabilmesi için özel yetki alması gerektiği (olmadıkça yapamayacağı) hususu anılan madde ile öngörülmüştür. Borçlar Kanunu'nun 388/III. maddesinde böylece vekaletin kapsamına yasal bir sınırlama getirmiş bulunmaktadır. Bu sınırlama iyiniyetli üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir (Tandoğan, C. 1/2, s. 135; C. 2, s. 396).

Vekalet ve vekaletin kapsamı ile ilgili bu genel açıklamalardan sonra somut olaya döndüğümüzde, kira sözleşmesinden kaynaklanan ve kişisel hak niteliğinde bulunan kiracılık hakkının tapu kaydına şerhinde vekaletnamede özel yetki aranıp aranmayacağı sorusunun cevabını aramak gerekir.

Taşınmaz mülkiyetinin nakline veya irtifak, rehin, taşınmaz mükellefiyeti gibi bir ayni hakla takyidine ilişkin talebin vekil tarafından yapılması özel yetkiyi zorunlu kılar. Bu husus Tapu Sicil Tüzüğü'nde de açıkça düzenlenmiştir (m. 13). Yalnız adı geçen tescil taleplerin değil, mülkiyetin nakli ve diğer sınırlı hakların kurulmasına ilişkin borç doğurucu sözleşmelerin müvekkil adına vekil tarafından yapılması için de özel yetki gerektiği, yukarıda değinilen Borçlar Kanunu'nun 388/III. maddesi hükmü gereğidir. Kişisel hakların tapu kütüğüne şerhinde de vekilin özel yetkisinin gerekip gerekmediğinin cevabını kişisel hakların niteliği ve kanunlardaki bu haklara ilişkin düzenlemelerde aramak gerekir.

Bilindiği gibi, kişisel haklar yalnızca sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebilir. Taşınmaz üzerinde doğan kişisel haklar da aynı niteliktedir. Borçlu bu taşınmazı üçüncü kişiye geçirirse kişisel hakkın üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilme olanağı yoktur, ancak borçludan borca aykırılıktan dolayı Borçlar Kanunu'nun 96. maddesine göre tazminat istenebilir. Taşınmazlarda mülkiyetin geçirilmesi değil yalnızca kullandırma, yararlandırma istemi veren adi kira ve ürün kirası hakkı gibi kişisel haklarda da durum böyledir.

İşte taşınmazlardaki kişisel hakların tapu kütüğüne şerhi, hak sahiplerine, kendileri için doyurucu olmayan üstelik gerçekleşmesi borçlunun ödeme gücüne bağlı, bu nedenle de kuşkulu olan yalnız tazminat gideri istemiyle yetinmek zorunda kalmaktan kurtarmakta, bu hakların taşınmazı edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak, bu açıklamalardan her türlü kişisel hakkın tapu kaydına şerh edilebileceği anlamı çıkartılmamalıdır. Yasalarda şerh edilebilecek kişisel haklar sınırlı sayıda gösterilmiş, kira sözleşmesinden kaynaklanan ve kişisel hak niteliğinde olan kiracılık hakkı da tapuya şerh edilebilecek haklardan olup, gerek Borçlar Kanunu'nda gerekse Türk Medeni Kanunu'nda düzenleme yeri bulmuştur.

Borçlar Kanunu'nun 255 ve bunun paralelinde olan 277. maddesi (bir taşınmazın kiralanmasında sözleşmenin tapu siciline şerh verilmesini iki taraf sözleşebilirler. Bu sözleşme kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşme olup, kira sözleşmesi içinde veya ondan ayrı olarak düzenlenebilir.)

Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi düzenlemesi ile de tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel haklar arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan kiracılık hakkı da sayılmıştır.

Gerek Borçlar Kanunu düzenlemesinde (m. 225/2) gerekse Türk Medeni Kanunu düzenlemesinde (m. 1009/2) tapuya şerhedilen kişisel hak niteliğindeki kiracılık hakkının taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malike karşı da ileri sürülebileceği kabul edilmiştir (şerhin munzam etkisi).

Kiracılık hakkının tapuya şerhi aynı zamanda borç ilişkisini eşyaya bağlı borç durumuna koyacağından, şerhten sonra taşınmaza malik olan kişi, kendi mülkiyeti sırasında doğacak borçla yükümlü olur (Gürsoy-Eren-Cansel, Türk Eşya Hukuku, 1978, s. 294. Oğuzman-Seliçi, Eşya Hukuku, İstanbul 2006, s. 17 ve 201. Şafak Erel, Eşyaya Bağlı Borç İlişkisi, Ankara 1982, s 7; Haluk N.Nomer, Vefa Hakkı, İstanbul 1992, s. 73; Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri G.

1/2, İstanbul 1988, s. 133. Erol Cansel, İsviçre Hukuku, Fransız Hukuku ve Alman Medeni Kanunu ile Mukayeseli Olarak Türk Hukukunda Hasılat Kirası, Ankara 1953, s. 90; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, 20.06.1951 gün ve 13/15. 21.05.1958 gün ve 7/5 sayılı).

Tüm bu açıklamalar da göstermektedir ki, bir şerh anlaşmasının varlığında zorunlu kılan kira sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkın tapu kaydına şerhi bu hakkı güçlendirmekte, ayni nitelik kazandırmamakla birlikte taşınmazın aynı ile doğrudan bağlantılı bulunmaktadır.

O halde, kişisel hakların tapu kaydına şerhine ilişkin kurallarda yine taşınmazın aynı ile ilgili ayni hakların tesciline ilişkin kuralların kıyas yolu ile uygulanması gerekir (Nomer, s. 69; Sungurbey, s. 54-55).

Zira, yine kişisel hakkın tapu kütüğüne şerhi mülkiyet hakkının malike verdiği yetkileri daralttığından tam ve kişisel hak sahibi açısından taşınmazın aynı ile ilgili istem doğurduğundan borçlu açısından bir tasarruf işlemi olup, vekilin bu konuda özel yetkisinin bulunmasını zorunlu kılar.

Az yukarıda değindiğimiz Tapu Sicil Tüzüğü'nün 13. maddesinde de tapu kaydında işlem yapacak kişilerin istemde bulunabilmeleri için tasarruf yetkisine sahip olmaları aranmış, bu bağlamda vekil aracılığı ile yapılacak işlemlerde özel yetki istenmiştir.

Yukarıdan beri yapılan açıklamalar bütün olarak değerlendirildiğinde tapu kaydında yapılacak işlemler arasında sayılan şerhler kapsamında kira sözleşmesi şerhi de yer almıştır.

Kira sözleşmesinin düzenlenmesi için genel vekaletnamenin yeterli bulunmasına rağmen bu sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkın özelliği, sözleşme ilişkisinden kaynaklanan borcun eşyaya bağlı bir borç haline gelmesi, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme olanağı ve tapuda yapılacak işlem ile doğrudan taşınmaz mülkiyetinin etkilenmesi ve malikin taşınmaz üzerindeki yetkilerini daraltması olgusu karşısında şerh anlaşmasının yapılması ve buna bağlı olarak da anlaşmanın tapuya şerh edilmesi vekil aracılığı ile yapıldığında vekaletnamede özel yetkiyi zorunlu kılmaktadır.

Hal böyle olunca da, eldeki davada davacının vekile verdiği vekaletname içeriğinden şerh anlaşması yapılması konusunda verilmiş özel bir yetkinin bulunmadığı, yetkisiz vekil aracılığıyla tapu kaydına şerh konulduğu asil davacının bu işleme olur vermediği de anlaşıldığına göre sözleşmedeki genel nitelikteki ifadelerden hareketle vekilin şerh anlaşması yapma yetkisinin bulunduğundan söz edilmez.

Davanın açıklanan nedenlerle kabulü gerekirken reddi doğru değildir. Karar bozulmalıdır.