Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/14488 K.2007/1253

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.8.1999 ve 7.10.1999 gününde verilen dilekçeler ile birleştirilerek görülen davalarda tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 28.12.2005 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki sonucu kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, istek hüküm altına alınmış, kararı davacı ile arsa sahibi davalılardan ... temyiz etmiştir.

1-Davalı yüklenici ile diğer davalı arsa sahipleri arasında biçimine uygun düzenlenmiş 18.10.1995 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır. Bu tür sözleşmeler taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Arsa payı devri inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin önde gelen borcu sözleşmesine, fenne ve imar mevzuatına uygun bir bina meydana getirmek ve yapıyı sözleşmenin karşı tarafı olan arsa sahiplerine teslim etmektir.

Sözleşmede aksine hüküm yoksa bir bakıma eserin bedeli olan arsa payının devri yüklenici tarafından B.K.nun 364.maddesi gereğince ancak, eserin tesliminden sonra istenebilir. Yüklenici bu şekilde kazanacağı şahsi hakkı (arsa payının devrini) doğrudan arsa sahiplerinden talep edebileceği gibi bu hakkı B.K.nun 163.maddesi hükmünce ve aksine sözleşme yoksa yazılı olmak koşulu ile üçüncü kişilere arsa sahiplerinin rızası gerekmeksizin temlik edebilir.

Davacının dayandığı adi yazılı 23.07.1998 günlü temlik sözleşmesi davacıya şahsi hak sebebi ile eldeki tescil davasını açma olanağı sağlar. Ancak, hiç kimse hak ettiğinden daha fazlasını temlik edemeyeceğinden davacının 23.7.1998 günlü sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunması yüklenicinin arsa sahipleri ile yaptığı 18.10.1995 günlü arsa payı devri karşılığı sözleşmedeki edimlerini bütünü ile yerine getirmesi halinde mümkündür.

Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Yerinde yapılan keşif sonucu bilirkişinin 9.6.2000 günlü raporunda yapıdaki arsa sahiplerine ait bağımsız bölümler ile ortak yerlerdeki eksikliklerin parasal karşılığı 2.643.000.000 TL olarak saptanmıştır. Başka bir anlatımla, sözleşmenin ifa ile bitirilmesi için yüklenicinin 2.643.000.000 lira tutarında daha iş yapması veya bu miktarın halefi konumundaki davacı tarafından ödenmesi koşuluna bağlıdır. Bu nedenle mahkemenin davacıya 2.643.000.000 lira depo ettirilmesi gerekirken bilirkişinin yanılgılı değerlendirmesi benimsenerek daha az bir miktarda eksik iş tutarına hükmetmesi doğru olmamıştır.

Diğer yandan, davalılar arasındaki 18.10.1995 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 24/G maddesinde son bağımsız bölümün yüklenici adına tescil yetkisinin verilmesi yapının iskan=oturma ruhsatı alınması koşuluna bağlanmıştır. Davalılar arasındaki sözleşmenin bu hükmü HUMK.nun 287.maddesi gereğince delil sözleşmesi niteliğinde olup yüklenicinin halefi durumundaki davacıyı da bağlar.

Değişik bir ifade ile söylemek gerekirse, yapının arsa sahiplerine hukuken teslimi dolayısıyla yüklenicinin sözleşmenin 24.maddesindeki bağımsız bölümün tescil hakkı ancak yapıya iskan alınması durumunda olanaklıdır.

Ne var ki, yapılan başvurmalara karşın iskanı vermeye yetkili mercii Çankaya Belediyesi binada tastikli projesine aykırı imalatların varlığını saptamış, mimari projedeki 2-3 akslar arasındaki 2.bodrum kata iniş rampası kapatılıp iptal edildiğinden yapı kullanma izin belgesi verilemeyeceğini bildirmiştir.

Mahkemece yetkili merciin projeye aykırılık olarak tespit ettiği bu hususun tadilat projesi yapılmak suretiyle veya yapıdaki 2.bodrum kata iniş rampasının projeye uygun hale getirilmesi suretiyle giderilip giderilemeyeceği araştırılmamış, gerekirse davacıya vereceği yetki ile bu işlemleri yerine getirmesi istenmeksizin ve davacının yüklenicinin halefi olduğu olgusu bir yana bırakılarak iskanın alınmasından yüklenici sorumlu sayılıp istem sözleşme hükümlerine aykırı olarak kabul edilmiştir.

Mahkemece yapılması gereken iş, yukarıda yol gösterildiği üzere iskanın alınması sağlanarak işlemleri yerine getirmesi için davacıya veya yüklenici davalıya yetki ve süre vermek, bu süre içerisinde iskan alınma işlemleri tamamlanırsa bilirkişinin eksik işler bedeli olarak saptadığı miktarı tümüyle davacıya depo ettirmek sonucu doğrultusunda bir hüküm kurmak olmalıdır. Davanın eksik inceleme ve araştırma ile yazılı olduğu şekilde kabulü doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir. 2-Yukarıdaki bozma nedenine göre davacının temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesi gerekmemiştir.