Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/14688 K.2007/48

4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 706 ]

"İçtihat Metni"

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 8.3.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; dava dilekçesinin görev yönünden reddine dair verilen 8.8.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Dava, aynı zamanda arsa sahibi olan yüklenici şirketten tarihsiz adi yazılı konut satış sözleşmesi ile satın alınan bağımsız bölümün tescili ile 13 aylık toplam 3900 USD cezai şartın tahsili istemiyle Tüketici Mahkemesinde açılmıştır.

Mahkemece, dayanılan ve mülkiyet naklini gerektiren sözleşme adi yazılı yapıldığından, geçersiz olan bu sözleşmeye dayalı olarak Tüketici Mahkemelerde tescil istemiyle dava açılamayacağından görevsizlik kararı verilmiş, hükmü davacı Nezihe vekili temyiz etmiştir.

Gerçekten, mahkemece doğru olarak saptandığı üzere taşınmaz mülkiyet naklini gerektiren sözleşmeler, resmi biçime uyularak yapılmadıkça Türk Medeni Kanunun 706 ve Borçlar Kanununun 213. maddeleri hükümlerince geçersizdir. Kural olarak bu sözleşmeye dayanılıp tescil isteminde bulunulamaz.

Kural bu olmakla birlikte; yüklenici, arsa sahibi ile aralarında var olan arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu inşaattaki kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü kazanacağı şahsi hakkın temliki suretiyle ve yazılı olmak koşuluyla üçüncü bir kişiye temlik etmişse Borçlar Kanununun 163. maddesinin yalnızca yazılı yapılmasını öngördüğü bu sözleşmeye dayanarak şahsi hakkı temellük eden üçüncü kişi bağımsız bölümün adına tescilini isteyebilir.

Bunun gibi aynı zamanda arsa sahibi olan yükleniciden adi yazılı sözleşmeyle bağımsız bölüm satın alınmış ve edimleri karşılıklı olarak tümüyle veya reddedilemeyecek oranda yerine getirilmişse, şekil eksikliğini ileri sürmenin Türk Medeni Kanununun 2. maddesindeki dürüst davranma kuralıyla bağdaşmayacağı 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararıyla kabul edilmiştir.

Demek ki, kural olarak taşınmaz mülkiyeti geçirme borcu yüklenen sözleşmelerin resmi biçimde yapılması gerekmekte ise de, somut olayın özelliğine göre biçim koşuluna uyulmadan yapılan bazı sözleşmelerde ilgilisine hak kazandırmaktadır.

4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki yasada 4822 sayılı yasanın 3/c maddesiyle değişiklik yapılarak "konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar" da tüketicinin korunması hakkındaki yasa kapsamına alındığından aynı yasanın 23. maddesine göre bu yasanın uygulamasıyla ilgili olarak çıkacak her türlü uyuşmazlıkların Tüketici Mahkemesinde görülmesi zorunludur.

Diğer taraftan, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması hakkındaki yasa açısından önemli olan, davanın taraflarının bu yasanın 3. maddesinde tanımları yapılan kişiler olması, yerine getirilmesi istenen hakkın da yasada tanımlanan satıcı ile yine yasada tanımı yapılan tüketiciyi ilgilendirmesidir. Yoksa yasa kapsamında olan bir mal veya hizmetin resmi veya adi yazılı şekle uyularak yapılmasının, mahkemenin görevini belirlemesi açısından bir önemi yoktur.

Esasen 4077 sayılı Tüketicinin Korunması hakkındaki kanunda konut satışı sözkonusu ise ve satış resmi biçimde yapılmışsa satışla ilgili olarak çıkan uyuşmazlıkların Tüketici Mahkemelerinde, adi yazılı biçimde yapılan satışlardan çıkan uyuşmazlıkların ise, Genel Mahkemelerde görüleceğine dair özel bir hüküm de yoktur. Satışın adi yazılı veya resmi biçim koşuluna uyularak yapılmış olup olmamasının sonuçlarını hiç kuşkusuz görevli mahkeme değerlendirecektir.

Mahkemenin emsal nitelikte gördüğü Yüksek 13. Hukuk Dairesinin ilamlarındaki uyuşmazlık, tapulu bir taşınmazın maliki tarafından tapu ile değil, haricen satımından kaynaklanmış olduğundan somut uyuşmazlık ile benzerliği yoktur.

Dava konusu uyuşmazlıkta tarihsiz adi yazılı konut satış sözleşmesi ile satılan konut nitelikli bağımsız bölüm olduğuna satıcı yüklenicinin ticari ve mesleki faaliyetleri kapsamında Tüketici konumundaki davacı konut amaçlı taşınmaz mal sattığına göre bir ayrım yapılmaksızın yine de davanın Tüketici Mahkemesinde görülmesi gerekir. Mahkemece bu hususlar gözardı edilerek yazılı olduğu şekilde görevsizlik kararı verilmesi bozma nedenidir.