Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/14864 K.2007/974

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.3.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 10.10.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Birleştirilen dosyalarda davacılar yükleniciden temlik yolu ile kazanılan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Mahkemece dava kabul edilmiş, hükmü arsa sahibi olan davalılar temyiz etmiştir.

Davacılardan ...’in 18.7.1999...’nin 6.11.2001 ve .....,’nin 18.7.1999 günlü yüklenici ile yaptıkları satış sözleşmelerine dayandığı görülmektedir. Sözleşme konusu konut amaçlı bağımsız bölüm satışıdır.

Gerçekten 4822 sayılı Kanunun ile değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanununun tanımlar başlıklı 3.maddesinin (e) bendinde "tüketici" bir mal veya hizmeti ticari ve mesleki olmayan amaçlarla edinen, kullanan veya yararlanan gerçek yada tüzel kişi, aynı maddenin (f) bendinde ise "satıcı" kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari ve mesleki faaliyetleri kapsamında tüketiciye mal sunan gerçek veya tüzel kişi olarak tarif edilmiş, yasanın 23.maddesi ile (c) bendindeki konut amaçlı taşınmaz malların satımından kaynaklanan uyuşmazlıklar Tüketici Mahkemelerinin görevine alınmıştır.

Hal böyle olunca birleştirilen dava dosyalarının o yerde ayrı bir tüketici mahkemesi bulunduğundan Tüketici Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılmasında yasaya aykırı bir yön yoktur. Davalıların bu hususları kapsayan temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerinde değildir. Ancak;

Az yukarıda sözü edildiği üzere, davacılar akti ilişkiyi davada taraf olmayan ...İnşaat Tic.Ltd. Şirketi ile kurduklarını iddia etmiştir. Dosya kapsamındaki biçimine uygun düzenlenen 12.7.1988 tarihli asıl ve 5.4.1994 tarihli ek sözleşmeden yüklenici konumundaki dava dışı ...İnş.Ltd. Şirketinin arsa sahibi olan davalılar ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenledikleri, davacıların dolaylı olarak bu sözleşmelerden yararlanmak sureti ile yüklenicinin kişisel hakkına dayandıkları anlaşılmaktadır.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin temel borcu bir inşaatı sözleşmesine, fenne ve projelere uygun meydana getirmek bu şekilde ortaya çıkarılacak eseri arsa sahiplerine teslim etmektir. Yüklenici ancak bu edimlerini yerine getirirse şahsi hak kazanacağından kural olarak sözleşmenin bir bakıma bedeli olan arsa payı devrinin o takdirde talep edebilir.

Yükleniciden şahsi hakkın devri suretiyle bağımsız bölüm satın alan kişiler açısından da durum farklı değildir. Yüklenicinin arsa sahiplerinden doğrudan isteyemeyeceği bir hakkı onun devrettiği üçüncü kişilerin istiyebileceği düşünülemez.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ve bu sözleşmeden doğan şahsi hakların temlik edilmesi sonucunda ortaya çıkan karmaşık ilişkilerin ... bir sonuca ulaştırılması açısından bu tür davalara mutlaka yüklenici konumundaki kişilerin de taraf olması gerekir. Zira davacılar yükleniciden temlik aldıkları şahsi hakka dayandıklarından öncelikle şahsi hakkın temellük edildiği yükleniciye karşı ispat edilmelidir.

Denilebilir ki, bu davalarda yüklenici ile arsa sahibi olan kişiler arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Soruna bu açıdan bakıldığında eldeki davada arsa sahipleri ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi olan yüklenici ...İnş.Ltd. Şirketi davada taraf durumunu almamış, eksik taraf teşkili ile hüküm kurulmuştur. O yüzden öncelikle davanın zorunlu tarafı ...İnş.Ltd.

Şirketinin davaya katılması sağlanmalı, onun da savunması ve delilleri saptanmalı, bu eksiklik giderilmedir.

Diğer taraftan, arsa sahibi davalılar ile davada taraf durumunu almayan yüklenici şirket arasında düzenlenen 12.7.1988 tarihli asıl sözleşmenin 3. ve 5.maddelerinde, 5.4.1994 günlü sözleşmenin ise 8.maddesinde yapının iskan ruhsatı alınarak teslim edileceği hükümleri bulunmaktadır. Taraflar arasındaki bu hükümler HUMK.nun 287.maddesi uyarınca delil sözleşmesi niteliğindedir.

Başka bir ifade ile söylemek gerekirse yapının (iskan=oturma) ruhsatı alınmadan teslim edilmiş sayılmasına olanak yoktur. Hukuken teslim ancak yapıya iskan ruhsatı alınmakla mümkün olacağından yüklenici bu edimini yerine getirmeden, arsa sahibi olan davalılardan sözleşme gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tescili ne yüklenici tarafından ve ne de onun temlik ettiği davacı üçüncü kişiler tarafından talep edilebilir.

Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, öncelikle yüklenici konumundaki dava dışı ...İnş. Ltd. Şirketinin davaya katılımını sağlamak, onunda savunma ve delillerini toplamak, bundan sonra yapıya oturma izni alınmak üzere yükleniciye veya halefi durumundaki davacılara uygun bir süre vermek bütün bu işlemler yapıldıktan sonra dava konusu istemi sonucu dairesinde hükme bağlamak olmalıdır. Eksik taraf teşkili ve eksik inceleme ve araştırma ile oluşturulan hüküm açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.