Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/15034 K.2007/3475

Davacı ... vekili tarafından, davalı ... aleyhine 08.08.2003 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil, birleşen davada ise 30.12.2003 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesinin iptali istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne, birleşen davanın reddine dair verilen 27.06.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı (k.davacı) vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, 08.08.2000 günlü taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Birleşen davada, davacı ... 08.08.2000 günlü satış vaadi sözleşmesinin hile nedeniyle iptalini istemiştir.

Mahkemece taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı istem kabul edilmiş, birleşen satış vaadi sözleşmesinin iptali davası red edilmiştir.

Hükmü, davalı ve birleşen davanın davacısı temyiz etmiştir.

Satış vaadi sözleşmeleri kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alır. Biçimine uygun düzenlenen satış vaadi sözleşmesine rağmen vaad borçlusu mülkiyet devir borcunu yerine getirmemişse vaad alacaklısı Türk Medeni Kanununun 716. maddesine dayanarak kaydın hükmen adına tescili için dava açabilir. Somut olayda; dayanılan satış vaadi sözleşmesi biçimine uygun düzenlenmiş, davalı vaad borçlusu sözleşmenin davacıdan alınan borç paraya karşılık düzenlendiğine dair iddiasını yöntemince kanıtlamamıştır. Satış vaadi sözleşmesine dayalı davanın açıklanan nedenle kabulünde bir yanılgı yoktur.

Birleştirilen davanın nedeni; davacı vekili tarafından 27.09.2005 tarihli dilekçede ıslah edilmek suretiyle gabin iddiası olarak açıklanmıştır. Kural olarak taraflar, sözleşmenin konusu ve koşullarını tayinde serbest iseler de bazen taraflardan birinin diğerinin içinde bulunduğu zor durumdan (müzayaka halinden), işi hafife alışından (hiffetinden), ya da toyluğundan (tecrübesizliğinden) yararlanarak onu adeta sömürebilir. İşte kanun hem dürüst davranma kurallarına ve hem de ahlaka aykırı sonuçlar meydana getirecek bu gibi durumların varlığı halinde sözleşme serbestisine bir sınırlama getirmiştir. Gabinde iradeyi sakatlayan nedenler yoktur. Sınırlama sadece akdin konusunu tayindeki serbestiye getirilmiştir.

Kısaca bir tarif yapmak gerekirse, gabin, taraflardan birinin borçlandığı edimin diğerinin ediminden açık bir şekilde fazla veya az olması durumunu ifade eder. Ne var ki, gabin iddiası Borçlar Kanununun 21. maddesi hükmünce, karşı tarafa bir sene zarfında akdin fesih edildiği ve verdiği şeyin geri istenmesi suretiyle bildirilmelidir. Olayda, sözleşmenin yapıldığı tarih 08.08.2000 tarihi olmasına karşın gabin iddiasına dayanan birleştirilen davanın davacısı davanın açıldığı 30.12.2003 tarihine kadar böyle bir irade açıklamasında bulunmamış, yasanın 21. maddesindeki bir yıllık hak düşürücü süreyi geçirmiştir. Mahkemece bu saptama yapılarak gabin iddiasına dayalı birleştirilen davanın reddinde de bir yanılgıdan söz edilemez.

Az yukarıda söylendiği üzere, satış vaadi sözleşmesi 08.08.2000 tarihinde yapılmış iken, satımı vaad olunan taşınmaz vaad borçlusu elinde kalmış, özellikle dava dilekçesinde yapılan açıklamaya göre taşınmaz üzerinde metruk halde bulunan gazino yapılan iyileştirmelerle değerli hale getirilmiştir. Türk Medeni Kanununun 718. maddesi uyarınca arazi üzerindeki mülkiyet yapıları da kapsar.

684. madde gereğince de, yerel adetlere göre asıl şeyin temelli unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçalar, mülkiyet hakkı kapsamında kalan bütünleyici parçalar haline gelir.

Bu nitelikteki yerlerin araziden sökülerek kaldırılması aşırı zarar getireceği gibi bütünleyici parçalar satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonra imal edilmişse vaad alacaklısı sözleşmenin yapıldığı tarihteki hak kazandığı mal varlığından daha fazla bir mal varlığına da ulaşır. Ortaya çıkan bu durum, adalete uygun düşmeyeceği gibi vaad alacaklısı bakımından da sebepsiz zenginleşme oluşturur.

O yüzden, vaad borçlusu olan kişi sözleşmenin yapıldığı tarihten sonra yaptığı iyileştirmelerle vaad alacaklısına sağladığı artı değerlerin parasal tutarını hem sebepsiz zenginleşme ve hem de Borçlar Kanununun vekaleti olmadan başkası hesabına tasarrufa ilişkin 410 ve devamı maddeleri uyarınca talep edebilir. Ne var ki, somut olayda birleşen davanın davacısı tarafından böyle bir istek ileri sürülmediğinden bu durum açılırsa ayrı bir davanın konusunu teşkil eder.