Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/15992 K.2007/4085

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 24.10.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 14.6.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı, biçimine uygun düzenlenmiş 18.5.1993 tarihli iki adet satış vaadi sözleşmesi nedeniyle 4153 ada 15 (eski 1689 ada 10 parsel) parsel numaralı taşınmazda sözleşme gereğince iki adet konuta ait bakiye 60/200 payın tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiştir. Bir kısım davalılar davanın reddini savunmuş, davalı ... davayı kabul etmiş, davalı ... cevap vermemiştir. Yerel mahkemece davalı ... hakkındaki davanın husumet yönünden reddine, diğer davalılar aleyhindeki davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar ..., ..., ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22.maddesinden alan taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri mülkiyeti doğrudan vaad alacaklısına geçilen sözleşmelerden değildir. Bu tür sözleşmeler vaad alacaklısına taşınmaz mülkiyetini talep yetkisi veren ve kişisel hak sağlayan önsözleşmelerdir. Gerek Borçlar Kanununun 213. ve gerekse Türk Medeni Kanununun 706.maddeleri hükmünce taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır.

Diğer taraftan, Borçlar Kanununun 22/son maddesince bir akdin ileride inşa edilmesine dair yapılan ön akdin şekli asıl sözleşmenin şekline bağlıdır. 7.10.1053 tarih ve 8/7 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı üzere resmi şekilden maksat tarafların hakiki iradelerini tam olarak görevli memur huzurunda (noterde) beyan etmeleridir.

Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince.

Davacı murisi ... ile davalıların murisi ... arasında önce 6.10.1992 günlü adi satış sözleşmesi düzenlenmiş, ancak her iki miras bırakan bundan sonra 18.5.1993 tarihinde 7103 ve 7104 yevmiye numaralı iki adet noterde düzenlenmiş taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri ile 1689 ada 10 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binada bulunan 2 ve 3 numaralı konut nitelikli bağımsız bölümlerin kat irtifaklı arsa paylarının 4/100'er hissesinin davacı murisine satışı konusunda anlaşmışlardır.

Böylece taraflar az yukarıda açıklandığı şekilde geçersiz olan adi satış sözleşmesinden sonra 18.5.1993 tarihli biçimine uygun satış vaadi sözleşmelerini düzenlemişlerdir. Borçlar Kanununun 1.maddesi hükmüne göre sözleşme "iki tarafın karşılıklı ve birbirine uygun surette rızalarını beyan etmeleri" üzerine kurulur. Bir sözleşmede aranması gereken en önemli unsur "tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iki irade beyanında" bulunmalarıdır.

Sözleşmenin tarafları olan her iki mirasbırakan 1995 yılında ölmüştür. Taşınmazın tapu kaydı 206 m2 arsa niteliğindedir ve davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve davacı ... ile dava dışı bir kişi adına paylı mülkiyet halindedir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş değildir. Ancak, 24.7.1996 tarihli resmi senede göre, satış vaadi sözleşmelerinin borçlusu ... mirasçıları taşınmazı 200 hisse kabul ederek 40/200 hisseyi davacı ...'a tapuda devretmişlerdir.

Resmi senette satış vaadi sözleşmesine bir atıf yapılmamış ise de, tapudaki bu pay devrinin satış vaadi sözleşmelerindeki edimin davalılar tarafından yerine getirilmesine yönelik olarak yapıldığı dosya kapsamından kuşkuya yer vermeyecek şekilde anlaşılmaktadır. Davacı tarafından bunun aksine bir kanıtda getirilmemiştir.

Kaldı ki; her iki satış vaadi sözleşmesinde dairelerin 4/100'er arsa paylarının satışı vaadedildiği halde davalılar tarafından bunun üzeninde toplam 40/100 payın davacıya devredildiği de açıktır. Biçimine uygun düzenlenen satış vaadi sözleşmesine rağmen vaad borçlusu mülkiyet devir borcunu yerine getirmemişse vaad alacaklısı Türk Medeni Kanunun 716.maddesine dayanarak kaydın hükmen adına tescilini isteyebilir.

Ortada ise, satış vaadi sözleşmeleri borçlusunun mirasçıları olan davalılar tarafından sözleşmede yazılı edimin fazlası ile yerine getirildiği, davacının bunun dışında 60/200 payın daha sözleşme gereği adına tescili gerektiğine ilişkin iddiasını sözleşme kapsamı itibarı ile kanıtlayamadığı anlaşıldığından davanın reddi yerine olayına uygun düşmeyen gerekçe ile kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.