Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/1792 K.2006/3397

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 6.5.2004 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil- mülkiyetin aidiyetinin tespiti Fatih Kocabay tarafından açılan karşı davada da elatmanın önlenmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; ilk davanın kabulüne karşı davanın reddine dair verilen 28.7.2005 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, 1 parsel sayılı taşınmazda yüklenici .inin yaptığı binada davalı arsa sahibi .’nın payını 11.7.1999 tarihli sözleşme ile kendisine sattığını, ancak bu paya konu 2 numaralı dairenin danışıklı olarak .’a kaçırıldığını ileri sürerek tapunun iptali ile arsa maliki . adına tescilini ve dairenin kendisine ait olduğunun tespitini istemiştir.

Davalı Süleyman, satış sırasında taşınmazda elbirliği mülkiyetinin söz konusu olduğunu, satışın geçerli olmadığını, davalı .iyi niyetle taşınmazı satın aldığını, Necati yerin davacıya usulüne uygun satılmadığını savunmuşlardır.Mahkemece, davacının dayandığı harici sözleşmenin taşınmaz satışı değil kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki payın devrini içerdiği, bu nedenle de, 30.9.1988 tarihli ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca satıcı ve alıcının edimlerini yerine getirdiği,

sözleşmenin geçersizliği savunmasının dinlenemeyeceği, davalı .’in de danışıklı olarak taşınmazı satın aldığı gerekçesiyle tapunun iptali ile davalı ... adına tesciline, dairenin mülkiyetinin de davacıya ait olduğunun tespitine karar verilmiştir.Dava harici satın alma iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Tapuda kayıtlı taşınmazların satışı resmi biçim koşuluna bağlanmış olup( Türk Medeni Kanunu 706, Borçlar Kanunun 213 ve Tapu Kanununun 26.ncı maddesi) tapulu yerin harici sözleşme ile satışı geçersizdir. Ne var ki, 30.9.1988 tarihli ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir.

Anılan İçtihadı Birleştirme Kararında ‘Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla birlikte kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satışında anlaşarak,

alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2 inci maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir.’ denmiştir.

İçtihadı Birleştirme Kararında sözü edilen satışlar, kendi taşınmazı üzerine bina yapıp satan diğer bir anlatımla “yap-satçı” olarak tabir edilen kişilerin yaptıkları bağımsız bölümleri inşaat aşamasındaki harici satışları ile yine arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin kendi payına düşen bağımsız bölümleri inşaat aşamasındaki harici satışları olup, arsa sahibi konumunda olup, arsa payı karşılığı yükleniciye yaptırılan binada arsa sahibinin satışında yine resmi biçim koşulu aranmaktadır.

Eldeki davada ise arsa sahibi tapudaki payını harici sözleşme ile satmıştır. Bu durum az önce sözü edilen İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilen ayrık hallerden değildir. O halde davanın reddi gerekirken yazılı gerekçelerle kabul kararı verilmesi doğru değildir. Karar bozulmalıdır.