Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/6394 K.2006/7837

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 5.8.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil mümkün değilse rayiç değerin tahsili istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın tapu iptali ve tescil istemi yönünden kabulüne dair verilen 9.3.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, dava dışı kooperatifin yüklenici sıfatıyla inşa ettiği binadan arsa sahibi olan davalıları miras bırakanına verilmesi kararlaştırılan 14 numaralı bağımsız bölümü adi yazılı sözleşmeyle satın aldığını, kaydının iptali ile adına tescilini olmadığı takdirde bağımsız bölümün rayiç değerinden şimdilik 30.000.00 YTL’nin tahsilini istemiştir. Mahkemece, davacının tapu iptali ve tescil istemi kabul edilmiş, hükmü davalılar vekili temyiz etmiştir.

Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Kanununun 213. ve Tapu Kanunun 26. maddeleri uyarınca tapuda kayıtlı taşınmazların satışı resmi biçim koşuluna bağlıdır. Başka bir ifadeyle tapulu yerin adi yazılı sözleşmeyle satışı geçersizdir. Ne var ki, 30.9.1988 tarihli ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir.

Anılan İçtihadı Birleştirme Kararında ‘Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla birlikte kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satışında anlaşarak,

alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2 inci maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir.’ denmiştir.

İçtihadı Birleştirme Kararında sözü edilen satışlar, kendi taşınmazı üzerine bina yapıp satan diğer bir anlatımla “yap-satçı” olarak tabir edilen kişilerin yaptıkları bağımsız bölümleri inşaat aşamasındaki harici satışları ile yine arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin kendi payına düşen bağımsız bölümlerin inşaat aşamasındaki harici satışları olup, arsa sahibi konumunda olan kişilerin arsa payı karşılığı yükleniciye yaptırdıkları binada arsa sahibinin bağımsız bölüm ya da arsa payı satışında yine resmi biçim koşulu aranmaktadır.

Eldeki davada ise; davalıların mirası bırakanı olan arsa sahibi tapudaki payını adi yazılı sözleşmeyle davacıya sattığından olaya az önce sözü edilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanma olanağı yoktur. O halde davacının mülkiyet aktarımına ilişkin istemi reddedilmeli ikinci kademedeki talebi incelenerek sonucu doğrultusunda bir hüküm kurulmalıdır. Değinilen yönler gözetilmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.