Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/7285 K.2006/12717

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.4.2005 gününde verilen dilekçe ve birleştirilen dosyalarda verilen 1.11.2004, 20.4.2004 tarihli dilekçeler ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 14.2.2006 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı ...

İnş.Ltd.Şti. vekili ve duruşmasız olarak davalı ... tarafından istenilmekle, tayin olunan 7.11.2006 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... ve davalı ....Ltd.Şti. vekili Av.... ile karşı taraftan davacılar vekili Av.... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı.

Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava ve birleştirilen davalarda davacılar, davalılar arasında düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenici şirkete bırakılan bağımsız bölümleri ondan satın aldıklarını belirterek tapu kayıtlarının iptali ile adlarına tescili isteğinde bulunmuşlardır.

Davalı arsa maliki ..., yüklenicinin edimlerini yerine tam olarak getirmediğini, sözleşmenin 15.maddesi uyarınca devir yetkisinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici şirket ise; davacılar ile yapılan konut satış sözleşmesinin 19.maddesinde bedelin ne şekilde belirleneceğinin saptandığını, davacılar tarafından yapılan ödemenin eksik olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir.

Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.

Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukardan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır.

Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı yada olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Somut olaya gelince;

Davacılar, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümleri ondan satın aldıklarını, bedelini ödediklerini belirterek bu bağımsız bölümlerin adlarına tescili isteğinde bulunmuşlardır. Mahkemece mahallinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile, sözleşmeye konu yapının % 97 seviyesinde tamamlandığı, zemin kat, bahçe ve ortak alanlarda mevcut olan eksik iş bedelinin 29.636.880.000 TL olduğu saptanmıştır. Davacılar eksik iş bedeli olarak 30.3.2005 tarihinde 30.487 YTL’yi depo etmişler, mahkemece de davanın kabulüne karar verilmiştir.

1-Davalı ..., sözleşmeye göre 5 numaralı bağımsız bölüm kendisine ait olduğu halde bu bağımsız bölüm hakkında hüküm kurulduğundan bahisle hükmü temyiz etmiş ise de yerel mahkeme kararında 5 numaralı bağımsız bölüm ile ilgili hüküm bulunmadığından davalının temyiz itirazlarının reddine.

2-Davalı yüklenicinin temyiz itirazlarına gelince;

Borçlar kanunu’nun 81.maddesi uyarınca karşılıklı taahhütleri içeren bir sözleşmenin ifasını talep eden kimsenin, sözleşmenin şartlarına ve mahiyetine göre bir süreden yararlanma hakkına sahip olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını teklif etmiş olması gereklidir.

Eldeki davada davalı yüklenici, davacıların satış sözleşmesi uyarınca belirlenmesi gereken bedelleri ödemediklerini bu nedenle davacılardan İsa ..., ... ve ... ... dışındaki davacılar aleyhine alacak davası açtıklarını belirtmiş, mahkemece haklı çıkması halinde tahsil olanağı bulunduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş ise de yukarıda açıklandığı üzere konut bedellerinin ödendiği konusundaki çekişme giderilmedikçe bir başka deyişle davacıların edimlerini yerine getirdikleri hususu ihtilaflı olduğu sürece karşı taraftan edimini yerine getirmesi isteğinde bulunamaz.

Belirtilen nedenle açılan davaların sonucu beklenilerek oluşacak sonuca göre bir değerlendirme yapılması gerektiğinin gözetilmemesi,

Davacılardan ... ...’a ait satış sözleşmesinin 3122 ada 9 parsel numaralı taşınmaza ait olduğu, hüküm altına alınan taşınmazın ise 6476 ada 2 parsel olduğu gözetilerek, sözleşmenin 2 parselde inşa edilen binaya ait olup olmadığı saptanmaksızın istemin hüküm altına alınmış olması, Davacılar ... ve ... yönünden ise; bu davacılar ile yapılan satış sözleşmelerinin ibra ile sonuçlandırılıp sonuçlandırılmadığı konusunda araştırma yapılarak sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde karar verilmiş olması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.