Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/7776 K.2006/10511

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 3.5.2005 ve 27.5.2005 gününde verilen dilekçeler ile sözleşmenin ifası ve maddi tazminat, karşılık dava ise kira sözleşmesinin münfesih olduğunun tesbiti istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın ve karşılık davanın reddine dair verilen 16.3.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı-k.davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, taraflar arasındaki hasılat kira sözleşmesine konu restoran-bar niteliğindeki kiralananın hükmen teslimi, dava tarihine kadar teslim işlemi yapılmadığından uğranılan kar kaybı zararının tahsili, eylemli engellemeler nedeniyle kiralananın davalı elinde kalması olası döneme ait de kar kaybı zararı ödetilmesine ilişkindir. Karşı davada ise kiracının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle, hasılat kira sözleşmesi münfesih hale geldiğinden sözleşmenin feshinin tespiti istenmiştir. Mahkemece, kira sözleşmesinin ifasında mevzuattan kaynaklanan imkansızlık bulunduğundan asıl ve karşı davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı kiracı temyiz etmiştir.

Yanlar arasındaki tarihsiz ve başlangıç süresi taliki şarta bağlı kira sözleşmesinin 3.maddesinde aynen “iş bu sözleşme kiralayanın otel için yatırım izni alması, kiracıyı Milli Emlak Müdürlüğüne bildirmesi ve kiracının kiralanan yerde açık içki satışı izni alması tarihinden itibaren başlayacaktır.” hükmüne yer verilmiştir. Görülüyor ki, taraflar sözleşmenin başlangıç tarihini taliki şarta bağlamıştır.

Gerçekten, B.K.nun 149.maddesince bir aktin mevzuunu teşkil eden borcun mevcudiyeti meşkuk bir hadisenin tahakkukuna talik edilmiş ise o akit şarta bağlı akit olur. Ve şarta bağlı akit ancak şartın tahakkuku anından itibaren hüküm ifade eder. Olayda sözleşmenin icrası (başlangıç tarihi) taliki şarta bağlanmış, taliki şartın gerçekleşmesi için de sözleşmenin 3.maddesi taraflara ayrı ayrı ve birbirinden bağımsız borçlar yüklemiştir.

Taliki şartın gerçekleşmesi için öncelikli borç kiralayana aittir. Zira, kiralayan, önce otel için yatırım izni alacak, kiracısı olan davacıyı Milli Emlak Müdürlüğüne bildirecek, bundan sonra kiracı olan davacı kiralanan yerde açık içki satışı için izin alacaktır. Dosya kapsamından kiralayan davalının otel için yatırım izni aldığı, ancak kiracısı olan davacıyı Milli Emlak Müdürlüğüne bildirmediği sabittir.

Her ne kadar davalı ... karşı davacı kiralayan davacıya gönderdiği ihtarlarında kiralananın teslimi için kiracı davacının içki satışı izni alması gerektiğini bildirmişsede, B.K.nun 81 maddesi hükmünce öncelikle borç kendisine ait olduğundan kendi borcunu ifa etmeden karşı taraftan borcunu ifa etmesini isteyemez. Kaldi ki; kiralanan restoran-bar kiracı davacıya teslim edilmeden ondan içki satış izni alması beklenemez.

Buraya kadar yapılan açıklamalarda görüleceği üzere, öncelikli borç kiralayana ait iken yerine getirilmemiş, kiralanan yerde içki satış izni alınması için kiralananın teslimi gerektiği halde teslim de yapılmamıştır. Öncelikli borcunu ve teslim borcunu yerine getirmeyen davalı kiralayan temerrüde düşmüştür.

Burada mahkemece davanın reddine gerekçe yapıldığından kira sözleşmesi konusunun imkansız hale gelip gelmediği yönü üzerinde durulması gerekmektedir. Gerçekten, B.K.nun 117 maddesi hükmüne göre “Borçluya isnat olunamayan haller münasebeti nedeniyle borcun ifası mümkün olmazsa borç sakıt olur” Yasanın bu hükmüne göre imkansızlıktan söz edebilmek için imkansızlığın sözleşmeden sonra meydana gelmesi gerekir. Şayet imkansızlık sözleşmenin yapıldığı sırada veya bundan önce mevcutsa sözleşmenin butlanına neden olur (BK.m.20).

Doktrin ve Yargıtay uygulamasında imkansızlık ortaya çıkış nedenine göre bazı ayrımlara tabi tutulmaktadır. Eğer ifa imkansızlığı sadece sözleşmenin tarafları bakımından değil aynı sözleşmeyi yapacak herkes için söz konusu ise buna “objektif imkansızlık”, yalnız sözleşmenin taraflarından birinin tutumundan doğmuşsa buna da “subjektif imkansızlık” denilmektedir.

İmkansızlık sözleşmeden sonra ve taraflardan birinin kusurundan kaynaklanmışsa buna “kusurlu imkansızlık” ve fakat tarafların kusuru olmadan meydana gelmişse “kusursuz imkansızlık” denilmektedir. Mahkemenin de doğru olarak saptadığı üzere imkansızlık borcu sona erdiren nedenlerden biridir. Ancak, imkansızlığın meydana gelmesinde borçlunun kusuru varsa ve borç bu kusurdan ötürü imkansız hale gelmiş ise bunun sonuçlarından borçlu B.K.nun 96.maddesince sorumludur.

Alacaklı Yasanın bu hükmüne dayanarak zararların tazminini isteyebilir. Kuşkusuz ruhsat alınarak işletilmesi zorunlu kiralananın ruhsatsız işletilmesi davacı kiracıdan beklenemez.

Yukarıda açıklanan maddi olayın gelişimi ve imkansızlıkla ilgili söylenenler birlikte değerlendirildiğinde; içki satış izni alınmadan işletilmesi mümkün olmayan işyeri için ruhsatın kiralayanın öncelikli edimlerini ve teslim borcunu yerine getirmemesi nedeniyle alınamadığı, kiralananın davalının subjektif kusurundan kaynaklanan nedenlerle davacı kiracıya teslim edilmediği açık-seçiktir.

İmkansızlığın meydana gelmesinde borçlunun (kiralayanın) kusuru bulunduğundan alacaklı (kiracı) B.K.nun 96. maddesine dayanarak zararlarının tazminini isteyebilir. Kaldı ki, hasılat kira ilişkilerinde uygulanması zorunlu, kiralayanın borçlarını düzenleyen B.K.nun 272.maddesi gereğince de kiralayan kiralananı kullanmaya hazır halde kiracıya teslim etmekle mükelleftir.

Teslim keyfiyeti kiralayanın kusurundan kaynaklanan nedenlerle yerine getirilememişse kiralayan bu nedenle de subjektif kusurunun sonuçlarına katlanmak zorundadır.

Burada üzerinde durulması gereken bir başka husus da kira sözleşmesinin niteliği ve kiralayanın karşı davada talep konusu yaptığı sözleşmenin feshinin tesbitini istemesinin sonuçlarının ne olduğudur. Kira sözleşmeleri rızai sözleşme türünden olup hasılat kirasına uygulanacak Borçlar Kanununun 270 ve devamı maddelerince taraflardan birinin fesih iradesini karşı tarafa bildirilmesiyle fesih hüküm ve sonuçlarını meydana getirir.

Şayet fesih haksız fesihse sözleşmeyi fesh eden taraf haksız feshin sonuçlarına katlanmalıdır. Karşı davada davalı ... karşı davacı kiralayan, sözleşmenin fesih iradesinin açtığı dava ile kiracıya bildirdiğinden ve gerek öncelikli edimlerini yerine getirmeyerek gerekse teslim borcunu ifa etmemek suretiyle fesihte kusurlu olan taraftır.

Her ne kadar davacı kiracı sözleşme kiralayan tarafından fesh edildiğinden, kiralananın hükmen teslimini isteyemezse de sözleşmenin borçlunun subjektif kusurundan kaynaklanan nedenlerle feshinden dolayı uğradığı zararları isteyebilir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; asıl davada talep konusu yapılan kar kaybı zararı kapsamını bu konudaki delilleri taraflardan istenip toplandıktan sonra bilirkişi görüşüne başvurarak saptamak böylelikle sonucuna uygun bir hüküm kurmak olmalıdır. Dava, bu yönler dikkate alınmadan eksik araştırma ve incelemeyle reddedildiğinden kararın bozulması gerekmiştir.