Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/9031 K.2007/415

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 08.06.2000 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 13.04.2006 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 19.12.2006 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ... ile karşı taraftan davalılar vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, arsa payı devri inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin temliki suretiyle kazanılan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına, karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle, üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifakı tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise, eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından amaç, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşmede koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici yukarıdan beri sayılan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle varsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürebilme olanağına sahiptir.

Açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davalı yükleniciler ... , ... , ... ve ... ile arsa maliki ... Oto Sanayicileri Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifi (...) arasında 21.10.1997 tarihinde düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlenmiştir.

Anılan sözleşme uyarınca 7869 parsel numaralı taşınmazda inşa edilecek binadaki yükleniciler payına düşen 9, 45, 134 ve 135 numaralı dükkanlar yüklenicilerden ... ve ... ile ... arasında düzenlenen 20.12.1999 tarih 95631 yevmiye nolu, 138, 139, 140, 141 ve 142 numaralı dükkanlarda, yine aynı yükleniciler ile ... arasında 20.12.1999 tarihinde düzenlenen 95630 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile ... ve ... 'e satılmıştır. ... bu şahsi hakkını 06.11.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile ... ve ...'ya, ... 'de 05.09.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile ...

Armutlu'ya devir etmişlerdir.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen 30.04.2004 tarihli karar, Dairemizin 03.02.2005 tarih 2004/6226 - 2005/496 Karar sayılı ilamı ile özetle; 21.10.1997 tarihli eser sözleşmesinde yüklenici olarak yer alan ..., ..., ... ve ... arasındaki hukuki ilişkinin adi ortaklık ilişkisi olduğu, adi ortaklığı alışa karşı sadece davada yer alan yükleniciler ... ve ...'in temsil edeceğinin de kanıtlanamadığından tüm ortakların davada taraf olması gerektiği belirtilerek, bu aşamada hükmü temyiz eden ve müdahale talep eden ... ile ...'in istemleri ise, nihai kararlara karşı davanın taraflarının temyiz hakları bulunduğundan temyiz istemlerinin reddine karar verilerek bozulmuştur.

Bozma kararından sonra ... ve ... aleyhine açılan dava eldeki dava ile birleştirilmiş, bozma kararı gereğide böylece yerine getirilmiştir.

Mahkeme, yapılan yargılama sonucunda; adi ortaklığı dört ortağın birlikte temsil ettiği, ortaklığa ait malların Medeni Kanun hükümlerine göre elbirliği halinde mülkiyet rejimine tabi olduğu ve bu nedenle yüklenicilerden sadece ... ve ... tarafından yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçersiz, bu nedenle de ifa olanağı bulunmadığı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hüküm, davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

Davacıların, tescil isteğinin dayanağı olan ve yüklenicilerden ... ve ...'in taraf olduğu satış vaadi sözleşmeleri Noter'de usulüne uygun olarak düzenlenmiş olup geçerlidir. Dosyaya gelen tapu kaydına göre de, 20.01.2004 tarihinde kurulan kat mülkiyeti uyarınca dava konusu dükkanlar arsa maliki ... adına kayıtlıdır.

Olayda; çözümlenmesi gereken sorun, bozma kararımızda da değinildiği üzere aralarında adi ortaklık ilişkisi bulunan yüklenicilerden ikisinin üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmenin ortaklığı bağlayıp bağlamayacağı,

Adi şirket ile ilgili düzenlemeler Borçlar Kanununun 520 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Yasanın 533.maddesi, "şeriklerin üçüncü şahıslara karşı münasebeti I-Temsile" başlığını taşımakta olup "şirket hesabına ve kendi namına bir üçüncü şahıs ile muameleye girişen şerik, bu üçüncü şahsa karşı yalnız kendisi alacaklı ve borçlu olur. Şirket veya bütün şerikler namına üçüncü bir şahıs ile şeriklerden biri muameleye giriştiği halde diğer şerikler ancak temsil hakkındaki hükümlere tevfikan üçüncü şahsın alacaklı veya borçlusu olurlar. Kendisine idare vazifesi tahmil edilen şerik şirketi ve bütün şerikleri üçüncü şahıslara karşı temsil etme hakkına haiz sayılır." şeklindedir.

Dosyada toplanan kanıtlar ile; yüklenicilerin davacılar dışındaki tüm işlemlerinde dört ortağın birlikte hareket ettiği ve aksinin de yükleniciler tarafından iddia edilmediği gibi satış vaadinde bulunan yüklenicilerin şirketi temsile yetkili bulunmadıkları da sabittir. Temlikin dayanağı olan 20.12.1999 tarihli satış vaadi sözleşmeleri incelendiğinde de, satış vaadinin şirketi veya tüm ortakları temsilen onların nam ve hesabına yapılmadığı anlaşılmaktadır.

Belirtilen nedenle uyuşmazlık az yukarıda içeriği belirten 533.maddenin 1.cümlesi kapsamında şirket hesabına ve kendi namına bir üçüncü şahıs ile muameleye girişen yükleniciler ... ve ...'in davacılara karşı yalnız kendilerinin alacaklı ve borçlu olduğu kabul edilmelidir. Burada hemen belirtilmelidirki, bu husus davanın derhal reddini gerektirmez.

Satış vaadinde bulunanlar dava açıldıktan sonra 19.03.2001 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile eser sözleşmesi ile yüklenicilere intikali gereken bağımsız bölümlerdeki hak ve hisselerini diğer yükleniciler ... ve ...'e devir etmiş iseler de, bu devir muvazaalı temlik niteliğinde olup bir tasfiye olarak da nitelendirilemez.

Dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kaydına göre kat mülkiyeti 20.01.2004 tarihinde kurulmuş olup, eserin tamamlanmış olduğu anlaşılmaktadır. Ortaklığın sona ermesi nedenlerini düzenleyen Borçlar Kanununun 535.maddesinin 1.fıkrasının 1.bendinde, ortaklık sözleşmesiyle güdülen amacın elde edilmesiyle ortaklığın tasfiyeye gireceği hüküm altına alınmıştır.

Belirtilen nedenle mahkemece, işin bitimi nedeniyle tasfiye hükümlerinin uygulanacağı gözetilerek, bu hususta uzman kişilerden oluşan bilirkişi heyetinden alınacak rapor ile tasfiye sonucu dava konusu bağımsız bölümlerin satış vaadinde bulunan ... ve ...'e isabet etmesi halinde, 9 ve 45 numaralı bağımsız bölümlerin dava dışı kişilere temlikide irdelenmek suretiyle istemin hüküm altına alınması, aksi halde ve istemin sadece tescile ilişkin olduğu da gözetilerek davanın reddine karar vermek olmalıdır.

Mahkemece, tüm bu hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme ve araştırma sonucu yazılı şekilde hüküm verilmiş olduğundan karar bozulmalıdır.