Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2006/916 K.2006/3227

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 3.8.2001 gününde verilen dilekçe ile hasılat kirası nedeniyle tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 11.5.2004 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, hasılat kira sözleşmesi ilişkisinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece dava kısmen kabul edilmiş, hükmü taraflar temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı ve davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-11.7.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davacı ve dava dışı ...’e kullanılır nitelikteki mandıra kiralanmıştır. Kira süresi 3 yıldır. Kiralananın niteliğine göre, kiralananda işletme faaliyetinin sürdürülmesi kuşkusuz bazı yetkili mercilerden izin alınmasını gerektirir. Alınacak bu izinler olmadan iş yerindeki faaliyetin yasaya aykırı biçimde sürdürülmesi davacı kiracıdan beklenemez.

Somut olayda işyerinin bulunduğu yapının imara aykırı (kaçak) inşa edildiği bundan ötürü bu yer için çalışma izni verilmediği 17.5.2001 tarihinde de işyerinin mühürlenerek kapatıldığı dosya kapsamı ile sabittir. Böylelikle kiralanan akitteki kullanma amacına uygun biçimde kiracıya teslim edilmemiş kira müddeti zarfında da kiralayan tarafından bu halde bulundurulmamıştır.

Davacının sözleşmeyi feshederek işyerine ait anahtarları 25.6.2001 tarihinde davalıya teslim etmesi haklı nedenlere dayanmaktadır. Sözleşmeyi haklı olarak fesheden davacı, davalı kiralayandan kar kaybı zararını ve ayrıca sözleşmenin ifası uğruna yaptığı diğer giderlerini talep edebilir. Nitekim mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılmış ve bu raporla bağlı kalınarak bilirkişilerin bulduğu müspet ve menfi zararlar hüküm altına alınmıştır.

Az yukarıda sözü edildiği üzere mevcur davacı ... dışında ortağı ...’e birlikte kiralanmıştır. Davacı iş yerinin diğer kiracısı ...’den kiracılık haklarını temellük ettiğini iddia etmiş buna ilişkin delillerini de bildirmiştir.

Gerçekten, incelenen bu delillerden iş yerinin diğer kiracısı ...’in 12.12.2000 tarihinde kiracılık haklarını dava dışı ...’ya devrettiği, bu kişi ile davacı arasında aynı tarihte adi ortaklık sözleşmesi yapıldığı 1.4.2001 tarihinde ise ...’nın kiracılık haklarını tekrar kiracılardan ...’e onun da 19.6.2001 tarihinde noterde düzenlenen sözleşme ile davacıya devrettiği görülmektedir. Şu hali ile Mandıra işletmesi bu yerde yapılan devirlerle tek kiracı davacıdır.

Mahkemece, devir işlemleri gözden kaçırılarak işletmede davacının yarı payı olduğu benimsenip davanın tam payı yerine yarı pay yönünden kabulü yanılgılı değerlendirmeye dayalıdır.

Eldeki davada diğer bir sorunda, haklı fesih nedeniyle davacının kar kaybı zararı, bulurken izlenmesi gereken yolun ne olduğu noktasında toplanmaktadır. Burada davacı davalının hukuka aykırı davranışı nedeniyle bir zarara uğramış mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan yoksun kalmıştır.

Ancak, ileride meydana gelecek çoğalma mahkemenin kabul ettiğinin aksine bir yıl için değil işyeri anahtarlarının davalıya teslim edildiği 25.6.2001 ile sözleşmenin sona ereceği 11.7.2003 tarihleri arasında hesaplanmalıdır. Yukarıdan beri yapılan açıklamalardan anlaşılacağı üzere uyuşmazlıktaki tüm kusur işyerinin bulunduğu binayı imar mevzuatına aykırı inşa eden ve bu yolla davacının işyeri izni alamamasına neden olan davalı kiralayandadır.

O yüzden mahkemece yine bilirkişi raporuna bağlı kalınarak davacıyı da kusurlu gören düşünce somut olaya uygun düşmemiştir. Diğer taraftan, yine hükme dayanak alınan bilirkişi raporunda davacının günlük net karından söz edilmiş ise de, bunun da bir dayanağı yoktur. Davacı kiracının takipte haklı olduğu kar kaybı o işletmenin kira dönemi içinde elde edeceği net kar olmakla birlikte bunun delillendirilmesi yapılmadan rapor düzenlenemez.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; bilirkişilerden ek rapor alınarak civardaki emsal işletmelerde gözetilmek suretiyle kiralanan mandıranın brüt işletme hasılatı bulunmalı, fakat bu hasılattan Borçlar Kanununun 325. maddesi kıyasen uygulanarak davacının çalışmadığı dönemdeki yapması gerektiği halde yapmayarak tasarruf ettiği (işçilik, elektrik, personel vs. giderler) ve boş kaldığı kira dönemi içerisinde başka işten sağlayarak veya sağlamaktan kasten kaçındığı değerlerin ne olabileceğini bulmak, bunlar düşüldükten sonra brüt hasılattan net işletme hasılatına ulaşmak ve buna hükmetmek olmalıdır.

Bütün bu açıklamalara rağmen bilirkişilerce net kâr hesaplanamamakta veya bilirkişi raporu yetersiz kalmakta ise Borçlar Kanunun 42. maddesi uyarınca zararı ... etmek bunu iddia eden tarafa düşeceğinden ve ortada davacının zarara uğradığı gerçek olduğundan ancak miktarının davacı tarafından ... edilmediği düşünülerek hakimin duruma müdahale etmesi, halin mutat ceryanına ve zarar gören tarafın aldığı tedbirlere nazaran zararı adalete uygun tayin etmesi gerekeceğinden hasıl olunacak sonuca göre bir hüküm kurulması icap eder.

Mahkemece bütün bu yönler bir yana bırakılarak davanın yazılı olduğu şekilde hükme bağlanması doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.