Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/10491 K.2007/12142

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.01.2003 ve 09.04.2003 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil, birleşen davada ise elatmanın önlenmesi ve kal istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın ve birleşen davanın reddine dair verilen 16.03.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı (k.davalı) vekili ve davalı (k.davacı) vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, Türk Medeni Kanununun 724 maddesine dayalı temliken tescil istemine ilişkindir.

Birleşen davada mülkiyet hakkına dayalı olarak elatmanın önlenmesi ve yapının kali olmadığı takdirde tazminat karşılığı muhdesat mülkiyetinin terkini talep edilmiştir.

Mahkemece 372 parsel üzerine yapılan ve krokide (H) ile gösterilen yapının iyiniyetli olarak inşa edildiği, ancak; ana taşınmazdan ifraz olanağı bulunmadığından temliken tescil davasının reddine, yine yapı iyiniyetli olarak yapıldığından elatmanın önlenmesi isteminin de reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı ... ve birleşen davanın davacısı Adem Kuşdili temyiz etmiştir.

1-Birleşen davanın dayanağı Türk Medeni Kanununun 683. maddesidir.

Gerçekten Türk Medeni Kanununun 683. maddesi eşyada yasal sınırlar içinde malike yararlanma, kullanma ve tasarruf etmek yetkisi ile yapılan tecavüzlere karşı eşyayı koruma yetkisi tanımıştır.

Türk Medeni Kanunu’nun 683.maddesinde yer alan “hukuk düzeninin sınırları içinde” ibaresi malikin kullanma,yararlanma ve tasarruf etme yetkisinin sınırsız olmadığını göstermektedir.Mülkiyet hakkına getirilen sınırlamaların bir kısmı,kamu yararını koruma amacıyla (Anayasa m.35 II) Kamu hukukunca,bir kısmı ise kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça konmuş bulunmaktadır. (Prof.Dr.Şeref ....Eşya Hukuku.Ankara 2002 sh.205).

Davacı ve birleşen davanın davalısının istem dayanağı ise Türk Medeni Kanununun 724.maddesidir. Anılan hükme göre "yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir ". Görülüyor ki, bu hükümle kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça mülkiyet hakkına sınırlama getirilmiş yasanın aradığı bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet ... sahibinin arzla ilgisi kesilerek yapı sahibine arazinin mülkiyetini talep yetkisi tanınmıştır.

Demek oluyor ki, yasanın malzeme sahibine tanıdığı ilk hak; yapının kullanım alanı mülkiyetinin adına geçirilmesini talep hakkıdır.Malzeme sahibinin arazi mülkiyetinin kendisine geçirmesi için aranan şartlar ise aşağıdaki gibidir;

a-Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır.

Türk Medeni Kanunu’nun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanunun 3.maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilebilecek durumda olmamasını, ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme malikinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır.Ne var ki, 14.02.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir.Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur.Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b-İkinci koşul ise; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır.İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı ... ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır.Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere,inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar,kaldırılmasıyla malzeme malikinin elde edeceği yararlardan daha fazla ise,inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar (Prof.Dr.Şeref ....Eşya Hukuku.Ankara.2002.sh.333).

c-Üçüncü koşul; yapıyı yapanın (Malzeme malikinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa bunların ve taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir. Aslında bu son iki koşulun yekdiğerinden ayrı düşünülmesi olanaksızdır.

Bütün bunlardan ayrı; bu koşulların gerçekleşmesi halinde malzeme sahibinin mülkiyete yönelik isteğinin kabulü için, daha önce malzemenin sökülüp kaldırılmasının talep edilmemiş veya edilmişse talebin reddedilmiş olması ve malzeme malikinin de Türk Medeni Kanunun 723.maddesi uyarınca tazminat talep etmemiş olması gerekir (Prof.Dr.M.... Oğuzman-Prof.Dr.... Seliçi, Eşya Hukuku İstanbul 2006 sh.397). Çünkü tercihini bedel (tazminat)doğrultusunda kullanan malzeme maliki sonradan bundan vazgeçerek tescil talebinden bulunamaz.

Hemen belirtmek gerekir ki, temliken tescil isteme ... ancak yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel haktır.Gerçekten arazi mülkiyetinin başkasına geçmesi halinde malzeme sahibi yeni malike karşı tescil talebinde bulunamıyacağı gibi inşaat sebebiyle masraf dahi isteyemez.(15.05.1957 tarih 11/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı.-Prof.Dr.... T.Gürsoy,Fikret ...,... Cansel.Türk Eşya Hukuku.Ankara 1978.sh.613) Yenilik doğurucu nitelikteki bu dava sonunda verilen kararın kesinleşmesinden sonra kişisel hak ayni hakka dönüşür.Kuşkusuz temliken tescil davasının kabulü için taşınmazın ifrazı gerekiyorsa yasalara göre ifrazın olanaklı bulunması da gerekecektir.

Malzeme maliki koşulları varsa arazi malikinden arsa ve inşaatın mülkiyetinin geçirilmesini isteyebileceği gibi tazminat talebinde de bulunabilir.

Malzeme malikinin ikinci ... tazminat talebidir.

Somut olayda; krokide (H) harfi ile gösterilen yapı ve yapının zorunlu kullanma alanının ifraz olanağı bulunmadığı saptandığından, malzeme maliki iyiniyetli olsa dahi Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı temliken tescil isteminin kabulü mümkün değildir. Mahkemenin bu olguyu gözeterek davayı reddetmiş olmasında yasaya aykırılık yoktur.

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine özellikle TMK.nun 718. maddesince arza tabi olan yapı arzdan ayrı düşünülemeyecğine göre davacı ve birleşen davanın davalısı ...’nin bütün temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Mülkiyet ... sahibi ...’nin temyiz itirazlarına gelince;

Mülkiyet ..., eşya üzerinde sahibine geniş yetkiler tanıyan mutlak bir haktır (TMK.m.683-778). Gerçekten, Türk Medeni Kanunu’nun 683.maddesi mülkiyet ... malikine iki türlü yetki tanımıştır. Bunlar; eşyayı yasal sınırlar içinde dilediği gibi kullanma, yararlanma, tasarruf etme yetkisi ve yapılan tecavüzlere karşı eşyayı koruma yetkisidir.

Eşyaya karşı haksız elatma varsa malik, istihkak davası veya elatmanın önlenmesi davası açarak haksız tecavüzün sonlandırılmasını isteyebilir. Eldeki davada davacı ...’nin açtığı elatmanın önlenmesi davasının dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 683.maddesidir.Arazi maliki “her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava” edebilir.

Ayrıca, Türk Medeni Kanunu’nun 722/3 maddesince arazi maliki malzemenin sökülme gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemenin sökülerek arsanın yapıdan evvelki haline getirilmesini talep edebilir.

Ancak bunun için arazi üzerinde onunla sıkı sıkıya bağlı bir inşaatın bulunması, yapının arazi sahibinin rızası dışında yapılmış olması, inşaatın sökülmesinin aşırı bir zarara sebebiyet vermemesi, arazi malikinin de malzemenin sökülerek arsanın inşaattan evvelki haline getirilmesini istemesi gerekir (TMK.m.722/3).Bunun dışında arazi malikinin haksız inşaattan dolayı uğramış olduğu zararlar varsa haksız fiile dayanarak bunların da malzeme malikinden istenmesi olanaklıdır.Diğer taraftan,

yapının yıkımının aşırı zarara yol açması arazi sahibinin de malzeme ile ilgili tazminat miktarını ödeyemeyecek durumda olması halinde arazi maliki arsanın mülkiyetinin, bedeli karşılığı malzeme malikine geçirilmesini isteyebilir ( TMK.m.724 ).

Arazi sahibinin yapılan inşaatın kaldırılmasını istememesi veya talep etmesine rağmen aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde arazi malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden,bu zenginleşmeye karşılık taşınmaz malikinin malzeme malikine muhik bir tazminat ödemesi gerekir.

Türk Medeni Kanunu’nun 723.maddesi uyarınca ödenecek olan tazminatın tutarı malzeme malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre değişir.Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi kural olarak iyiniyetlidir.Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakatı ile yapan malzeme sahibi de iyiniyetli sayılır.Buna karşılık,üzerinde inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötüniyetlidir (Prof.Dr....

T.Gürsoy,Fikret ...,... Cansel.Türk Eşya Hukuku.Ankara 1978.sh.610).Malzeme maliki ve arazi sahibi iyiniyetli ise malzeme sahibine muhik bir tazminat ödenmelidir.

Muhik tazminatın tespit ve taktiri ... ait bir görevdir.Olayın özelliğine göre malzemenin dava tarihindeki değeri gözetilerek taktir edilir.Malzeme sahibi kötüniyetli ise arsa sahibi malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değeri öder.Bu değer inşaat nedeniyle taşınmazda meydana gelen objektif değer artışı oranı olmayacağından burada da olayın özelliğine göre hakimin geniş taktir yetkisi bulunmaktadır ( TMK.m.4).

Hiç kuşkusuz malzeme sahibi lehine bir tazminata hükmedebilmek için onun bu konuda talebinin bulunması gerekir. Binanın yıktırılması hususunda arsa maliki tarafından açılan dava, kal'in aşırı zarara yol açacağı için reddedilmiş olsa bile malzeme malikinin tazminat talebi yoksa hakim re'sen tazminata hükmedemez.

Mülkiyet ... sahibinin taşınmazına üçüncü kişinin kendi malzemesi ile iyiniyetle olsa bile inşaat yapması yasalarca korunamaz. Bu gibi durumlarda iyiniyetli malzeme sahibinin haklarının neler olduğu yukarıda sayılmıştır. O yüzden mahkemenin arazi sahibinin kal karşılığı tazminat ödemeyi kabul ettiği de gözetilerek iyiniyetli malzeme sahibine ödeyeceği tazminat karşılığı elatmanın önlenmesi talebini kabul yerine mülkiyet ... sahibi davacının bu isteminin yasaya uygun düşmeyen bazı nedenlerle reddi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.