Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/12017 K.2007/11914

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 7.9.1994 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi, karşı davacı tarafından 17.10.1994 gününde verilen dilekçe ile de tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine, karşı davanın kabulüne dair verilen 26.4.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı-karşı davalı ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı adına kayıtlı 163 parsel numaralı taşınmazın davalı ... tarafından rızası dışında kullanıldığını belirterek elatmanın önlenmesi isteğinde bulunmuştur.

Karşı davacı ... ise 7.10.1994 tarihli dilekçesi ile; dava konusu taşınmazın davacı ile babası ... arasında haricen düzenlenen sözleşme ile satın alındığını, 1975 yılında bina inşa edildiğini, bina değerinin arazi değerinden fazla olduğunu belirterek Türk Medeni Kanununun 724 vd. maddeleri uyarınca tapu iptal ve tescil isteğinde bulunmuştur.

Mahkemece davanın reddine karşı davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı-karşı davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, çapa bağlı taşınmaza elatmanın önlenmesi, karşı dava ise Türk Medeni Kanununun 724.maddesine dayanılarak açılan temliken tescil isteğine ilişkindir.

Türk Medeni Kanunu’nun 683.maddesinde yer alan “hukuk düzeninin sınırları içinde” ibaresi malikin kullanma,yararlanma ve tasarruf etme yetkisinin sınırsız olmadığını göstermektedir. Mülkiyet hakkına getirilen sınırlamaların bir kısmı, kamu yararını koruma amacıyla (Anayasa m.35 II) Kamu hukukunca,bir kısmı ise kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça konmuş bulunmaktadır (Prof.Dr.Şeref ....Eşya Hukuku.Ankara 2002 sh.205).

Davalı ve karşı davacıların karşı davadaki istemlerinin dayanağı Türk Medeni Kanunun 724.maddesidir.Anılan hükme göre "yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir ". Görülüyor ki, bu hükümle kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça mülkiyet hakkına sınırlama getirilmiş yasanın aradığı bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet ... sahibinin arzla ilgisi kesilerek yapı sahibine arazinin mülkiyetini talep yetkisi tanınmıştır.

Demek oluyor ki, yasanın malzeme sahibine tanıdığı ilk hak; yapının kullanım alanı mülkiyetinin adına geçirilmesini talep hakkıdır.Malzeme sahibinin arazi mülkiyetinin kendisine geçirmesi için aranan şartlar ise aşağıdaki gibidir;

a-Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır.

Türk Medeni Kanunu’nun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanunun 3.maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilebilecek durumda olmamasını, ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme malikinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tesçil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b-İkinci koşul ise; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı ... ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere,inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme malikinin elde edeceği yararlardan daha fazla ise, inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar (Prof.Dr.Şeref ....Eşya Hukuku.Ankara.2002.sh.333).

c-Üçüncü koşul; yapıyı yapanın (Malzeme malikinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa bunların ve taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir. Aslında bu son iki koşulun yekdiğerinden ayrı düşünülmesi olanaksızdır.

Bütün bunlardan ayrı; bu koşulların gerçekleşmesi halinde malzeme sahibinin mülkiyete yönelik isteğinin kabulü için, daha önce malzemenin sökülüp kaldırılmasının talep edilmemiş veya edilmişse talebin reddedilmiş olması ve malzeme malikinin de Türk Medeni Kanunun 723.maddesi uyarınca tazminat talep etmemiş olması gerekir (Prof.Dr.M.... Oğuzman-Prof.Dr.... Seliçi, Eşya Hukuku İstanbul 2006 sh.397). Çünkü tercihini bedel (tazminat) doğrultusunda kullanan malzeme maliki sonradan bundan vazgeçerek tescil talebinden bulunamaz.

Hemen belirtmek gerekir ki, temliken tescil isteme ... ancak yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel haktır.Gerçekten arazi mülkiyetinin başkasına geçmesi halinde malzeme sahibi yeni malike karşı tescil talebinde bulunamıyacağı gibi inşaat sebebiyle masraf dahi isteyemez. (15.05.1957 tarih 11/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı.-Prof.Dr.... T.Gürsoy,Fikret ..., ... ..., Türk Eşya Hukuku.Ankara 1978.sh.613) Yenilik doğurucu nitelikteki bu dava sonunda verilen kararın kesinleşmesinden sonra kişisel hak ayni hakka dönüşür.Kuşkusuz temliken tescil davasının kabulü için taşınmazın ifrazı gerekiyorsa yasalara göre ifrazın olanaklı bulunması da gerekecektir.

Açıklanan ilkeler doğrultusunda somut olaya dönüldüğünde;

Dava konusu 2 ada 163 parsel numaralı taşınmaz davacı-karşı davalı ... ile dava dışı ..., ..., ... ve ... adına kayıtlı iken 25.3.1985 yılında satış ve tevhit suretiyle ... adına tescil edilmiştir.

Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere ve dosya içerisinde bulunan işlem dosyası kapsamındaki belgelere göre, davaya konu binanın davalı-karşı davacıların murisi ... tarafından 1975 yılında inşa edildiği sabittir.

Her ne kadar mahkemece, binayı yapan ...'in iyiniyetli olduğu, yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporları ile de bina değerinin arazi değerinden fazla olduğu gerekçesi ile tapu iptal tescil isteğinin kabulüne karar verilmiş ise de, Türk Medeni Kanununun 724.maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir.

Bu kapsamda iyiniyet malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesi veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilebilecek durumda olmamasını ifade eder. Eldeki davada, binanın 1975 yılında inşa edildiği belgeleri ile sabit olup, bu tarih itibariyle 163 parsel müşterek mülkiyet hükümlerine tabidir. Davacı-karşı davalı ... dışında da paydaşlar mevcuttur.

Belirtilen nedenle, davacı ... ile karşı davacı ... murisi ... arasında harici sözleşmenin varlığı kanıtlanmış olsa dahi kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık olan muris ...'in iyiniyetinden söz etmek mümkün değildir.

Anılan madde de belirtilen iyiniyetin inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmesi gerektiği ve tüm koşullar gerçekleşmiş olsa dahi dava konusu binanın bulunduğu kısmın ifraz olanağı bulunmadığı da bildirilmiş olmakla davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından bozmayı gerektirmiştir.