Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/14325 K.2007/16555

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.10.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil-tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 25.05.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, yüklenicinin temliki nedenine dayalı mülkiyet aktarımı ikinci kademedeki istek ise satış bedelinin yükleniciden tahsili taleplerine ilişkindir. Mahkemece dava reddedilmiştir. Hükmü davacı temyiz etmiştir.

Davalılar arasında 19.10.1988 günlü biçimine uygun düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır. Anılan sözleşmeye göre yüklenicinin edimi arsa sahibinin mülkiyetindeki taşınmaz üzerine bodrum +zemin+ 3 normal kat bir bina imal ederek arsa sahibine teslim etmek arsa sahibinin karşı edimi ise sözleşmede yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm tapularını bir bakıma eserin bedeli olarak yükleniciye devretmekten ibarettir.

Bilirkişi raporuna göre inşaatın tasdikli projesinde iş yeri olarak planlanan taşınmazın tasdikli projeye aykırı olarak konut niteliğine dönüştürüldüğü, diğer yandan eserin %95 fiziki seviyeye getirildiği sabittir. İnşaatın getirildiği %95 fiziki seviye Borçlar Kanununun 360. maddesi gereğince eserin arsa sahibi tarafından kabulden kaçınamayacağı bir seviyedir.

Ancak sözleşmenin yüklenici tarafından ifa ile sonuçlandırılması için de yüklenicinin kalan %5 seviyeye karşılık ayıplı ve eksik işler bedelini birlikte ifa kuralı uyarınca arsa sahibine ödenmek üzere depo etmesi gerekir.

Bunlardan ayrı 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlanmadan önce ruhsat alınması

zorunludur. Ruhsat kavramı ya da (yapı izin belgesi ) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki değişiklik ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merci tarafından verilen izin belgesini ifade eder. Yapıya ruhsat alınmamış, alınmış olsa bile yapı ruhsat ve eklerine aykırı yapılmış ise o yapı uygulamadaki değimiyle «kaçak» yapıdır.

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılara uygulanacak müeyyide ise İmar Kanunun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Buna göre ruhsatsız yapılan ve ruhsata aykırı binanın belediye encümeni veya İl İdare Kurulu kararına takiben yıkılması gerekir.

Ancak yapı sahibi yapısının daha önce hazırladığı yapı ruhsatının eki durumunda olan projeye ve ruhsata uygun biçimde yapmamışsa ruhsata aykırılığın düzeltilme olanağı varsa yapının yıktırılması gerekmez ve yapı idarenin uygun görmesi halinde yasal hale gelir. Mahkemece yapıdaki ruhsata aykırılık saptanmış ise de, davacıya tadilat projesi düzenlenerek yasaya aykırılığı gidermek üzere yetki ve mehil verilmemiş, bu husus üzerinde durulmamıştır.

Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece yapılması gereken iş; davacıya tadilat projesi yaptırmak ve bunu yetkili belediyeden tasdik ettirerek yapıyı yasal hale getirmek üzere yetki ve mehil vermek, yapı yasal hale getirilirse yeniden keşif yapılarak binadaki eksik ve kusurlu işlerin parasal değerini bilirkişiye hesaplatmak ve bu tutarı depo etmek üzere mehil vermek, bunlar yerine getirilirse davayı kabul etmek, aksi halde yüklenici arsa sahibine karşı edimini yerine getirmiş olamayacağından, davacının mülkiyet aktarımı istemine ilişkin davasını reddetmek olmalıdır. Değinilen yönler bir yana bırakılarak mülkiyet aktarımı isteminin eksik inceleme ve araştırmayla reddedilmiş olması doğru değildir.

Kabul şekline göre de; davadaki kademeli istek tescili talep edilen bağımsız bölüm değerinin tazminat olarak yükleniciden tahsiline ilişkindir.

Borcun ifa edilmemesi borçlunun sözleşmenin kendisine yüklediği ifa yüküne karşı bir davranış içinde olmasını ifade eder. Bu durumda borçlu ya borcu ifa imkanını kendi kusuru sonucu kaybetmiştir, ya borcu ifa imkanına sahip olduğu halde,haklı bir sebep bulunmaksızın,ifadan tüm olarak kaçınmaktadır veya ifa etmiştir ama bu ifası noksandır,ayıplıdır,ya da borçlu ifada kusurlu olarak gecikmiştir. Kural olarak borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğu sonucunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu “kusurlu” kabul edilir. Borçlar Kanunun 96-100. maddeleri muaccel borcun ifa edilmemesi sonuçlarını düzenlemektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu, vaad alacaklısı, alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolayısıyla ademi ifa nedeniyle zarara uğrar. Borçlar Kanununun 96’cı maddesi “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği taktirde borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur” hükmü uyarınca da alacaklı zararının tazmini gerekir. Borçlu bu sorumluluktan ancak kendisine bir kusur isnat edilemeyeceğini kanıtlarsa kurtulabilir. Bu tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akde dayanır. Onun için buna (akdi tazminat), borçlunun sorumluluğuna da (akdi sorumluluk) denilmektedir.

Akdi sorumluluğun söz konusu olabilmesi için şu temel şartların olayda varlığı aranmalıdır:

Geçerli bir borç ilişkisinin varlığı;

Bu borcun ya hiç ifa edilmemiş, ya da kısmen ifa edilmiş bulunması;

Borçlunun ademi ifasından alacaklının bir zarar görmesi;

Zarar ile borcun ifa edilmemesi arasında bir illiyet bağı olması;

Borçlunun ifa etmemede kusurlu olması.

Mahkemece ortaya konan tüm bu hukuki açıklamalar dikkate alınmak suretiyle ikinci kademedeki istemin incelenip değerlendirilmesi gerekirken bu konuda olumlu ya da olumsuz bir karar kurulmaması da doğru olmamıştır.

Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.