Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/14909 K.2007/15986

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 30.3.2007 gününde verilen dilekçe ile üst hakkı tesisi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 28.6.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, tapu kaydındaki üst hakkının devredilmesi iddiasına dayalı üst hakkı tesisi ve muarazanın giderilmesi isteğine ilişkindir.

Davacılar, 3794 parsel sayılı taşınmaz üzerine 15.1.1992 tarihli resmi senetle ... Araçları San. Ve Tic. Ltd. Şirketi lehine üst hakkı tesis edildiğini, daha sonra bu hakkın Maliye Bakanlığı ve Denizcilik Müsteşarlığının olurları ile kendilerine devrinin uygun görüldüğü, gerekli işlemlerin yapılması için Milli Emlak Genel Müdürlüğünün Tapu Sicil Müdürlüğüne yazı da yazdığını, ancak tapuda işlem yapılmadığını ileri sürerek dava konusu taşınmaz üzerindeki üst hakkının adlarına tesis edilmesini ve davalıların üst hakkının dayanağı olan taahhüt senedine aykırı davrandıkları iddiası nedeniyle yarattığı muarazanın giderilmesini istemiştir.

Davalılar davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar temyiz etmiştir.

Bilindiği üzere, üst hakkı başkasının mülkiyetindeki taşınmazın üstünde veya altında inşaat yapma veya önceden yapılmış bir inşaatı koruma yetkisi sağlayan ve inşaat üzerinde hak sahibine mülkiyet hakkı kazandıran bir irtifak

hakkıdır. Üst hakkına ilişkin yasal düzenlemeler Türk Medeni Kanununun 726. ve 826-836. maddeleri arasında yapılmıştır.

Somut olayda, 3794 parsel üzerindeki üst hakkının tapu kütüğünün ayrı bir sayfasında değil, kaydın hak ve mükellefiyetler sütununa “... Deniz Araçları Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi lehine 1 yıllığı 4.542.000 TL bedelli olmak üzere 49 yıl müddetle” kurulduğu yazılarak işlendiği görülmektedir.

Üst hakkı resmi senedinin eki olan 14.10.1991 günlü taahhüt senedinin 5. maddesinde irtifak hakkının kiraya verilemeyeceği, 6. maddesinde yatırımların başlama ve bitim tarihlerine kısıtlamalar getirildiği, 7. maddesinde bir yılda iki taksit ödenmemesi halinde irtifak hakkı iptal edileceği, 12. maddesinde irtifak hakkının devri halinde Hazine ile yeniden sözleşme yapılması zorunluluğu getirildiği, 15. maddesinde ise bazı koşulların gerçekleşmesi halinde Hazineye tek yanlı iptal hakkı tanındığı anlaşılmaktadır.

Görülüyor ki, mevcut kısıtlamalar sebebiyle üst hakkı irtifakının müstakil ve daimi nitelikte tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydına olanak bulunmamaktadır. Bu özelliğinden dolayı da tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına müstakil ve daimi nitelikte yazılmayan üst hakkının üçüncü kişilere devri mümkün değildir.

Burada üzerinde durulması gereken diğer bir sorun da; üst hakkının ne gibi bir yöntem izlenerek kurulacağıdır. Gerçekten, üst hakkı Türk Medeni Kanununun 827. maddesi hükmünce resmi senetle kurulabilir. Resmi senetten maksat, resmi bir memur tarafından hazırlanarak tarafların huzurunda imzalanan ve resmi memurca mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir. Hangi işlemlerde resmi senet düzenlenmesinin zorunlu olduğu bazı yasalarda sayılmıştır. Örneğin.

Tapu Kanununu 26, Kat Mülkiyeti Kanununun 13, Türk Medeni Kanununun 634, 781, 827, Borçlar Kanununun 213 ve Tapu Sicil Tüzüğünün değişik bazı maddelerinde öngörülen işlemlerin resmi senetle yapılması gerekir. Tapu Kanununun 26. maddesinde de resmi senet düzenlemek suretiyle yapılacak işlemler arasında “üst hakkı irtifakı” da gösterilmiştir.

Üst hakkının resmi senetle kurulması zorunluluğunun sonucu olarak üst hakkının devri işleminin de resmi senetle ve iradi olarak yapılması gerekir.

Bütün bu açıklamalardan sonra görülüyor ki, müstakil ve daimi bir hak olarak tapunun ayrı bir sayfasına tescil edilmemiş irtifak hakkının devri mümkün olmadığı gibi, irtifak hakkı müstakil ve daimi hak olarak tapu siciline tescil edilmiş olsa dahi devri yine resmi sözleşme ile ve iradi olarak gerçekleştirilebilir. Orta yerde müstakil ve daimi hak olarak tapu kütüğüne ayrı bir sayfada tescili yapılmış üst hakkı bulunmadığı ve taraf iradeleri üst hakkının devri yönünde birleşmediği halde istemin reddi yerine yasa hükümleri bir yana bırakılarak hükmen devir kararı kurulması doğru olmamıştır. Karar açıklanan nedenle bozulmalıdır.