Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/15240 K.2008/551

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 31.10.2000 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine (bir kısım davalılar yönünden husumetten reddine) dair verilen 31.10.2000 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 29.01.2008 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Davacı, davalıların murisi adına kayıtlı 200 ada 4 parsel numaralı taşınmazda bulunan binadaki zemin kat 3 ve birinci kat 1 numaralı bağımsız bölümleri, davalıların murisinden 26.2.1999 günlü sözleşme ile alan dava dışı ... ile 26.10.2000 tarihinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile aldığını, edimlerini yerine getirdiğini belirterek adına tescili isteğinde bulunmuştur.

Davalılar davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, taşınmazın elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olduğu ve bu nedenle sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığı gibi kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulmamış olması sebebiyle sözleşmedeki şartın gerçekleşmediği belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı temyiz etmiştir.

Davacının dayandığı 26.10.2000 günlü sözleşmenin konusu; davalıların murisi ...’ın dava dışı ...’e 26.2.1999 günlü sözleşme ile satış vaadinde bulunduğu ve ...’nın da 26.10.2000 günlü satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satışını vaad ettiği, imar uygulaması sonucu 200 ada 4 parselde kalan binada, kat irtifakı kurulduğunda 1.kat 1 ve zemin kat 3 numarayı alacak olan bağımsız bölümlerdir.Taşınmaz tapuda halen arsa niteliği ile davalıların murisi ... ... adına kayıtlıdır.

Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Eldeki davada, davacının tescil isteğinin dayanağı olan sözleşme noterde usulüne uygun olarak yapılmış olup geçerlidir.

Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz, davalıların murisi adına müstakil olarak kayıtlı olup iştirak hali söz konusu değildir, bir başka deyişle sözleşmenin bu nedenle ifa olanağının bulunmadığından sözedilemez.

Ancak 24.4.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında vurgulandığı üzere zemininde bina bulunan ancak kat mülkiyeti yada kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş, böyle bir satış vaadi söz konusu ise bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanılarak saptanması her zaman olanaklı bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranı satış vaadi sözleşmesinde gösterilmemiş olsa bile bu sözleşmenin geçerli olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Ne var ki, davalılar taşınmaz üzerine inşa edilen binanın kaçak-imara aykırı olduğunu ve yıkım kararı bulunduğunu belirtmişlerdir. İmar düzeni; bir arsa üzerine yapılacak olan resmi ve özel nitelikli değişik çeşitte ve değişik amaçlara özgülenecek yapıların, çeşidine ve amacına göre hangi özellikler taşıması gerektiğini düzenleyen kuralların bütününü ifade eder. 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27.maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlanmadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur.

Buradaki “ruhsat” kavramı (yada yapı izin belgesi) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belgeyle arsa maliki taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Uygulamada bu belgeye “inşaat ruhsatı” denilmektedir.

İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat “kaçak inşaat” tır. Diğer taraftan İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre ruhsat alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaatta kaçak yapı sayılır.

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara ne gibi bir yaptırım uygulanacağı İmar Kanunun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yapı belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil edilerek yıkılması gerekir.

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından, yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez.

Gerçekten İmar Mevzuatına aykırı ve sonuçta yıkımı zorunlu bir bina meydana getirilmiş ve bu binadaki bir bağımsız bölümün satışı vaad edilmişse ruhsatsız veya ruhsata aykırı ve sonuçta yıkılması zorunlu bir yerde yaratılmış ekonomik değerler korunamayacağından yasa uyarınca bu satışa değer vermek olanaksızdır. Esasen imara aykırı-kaçak ve yıkılması yasa buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak yasaya aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir. Değişik bir ifade ile söylemek gerekirse 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ancak imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabilir.

Bütün bu anlatılanlardan sonra, mahkemece çekişme konusu bağımsız bölümün bulunduğu (eski 147) 200 ada 4 parsel sayılı taşınmazda mevcut binanın imar mevzuatına uygun olarak inşa edilip edilmediği, aykırılık varsa giderilip giderilemeyeceği ve hakkında yıkım kararı bulunup bulunmadığı sorulmalı sonucuna göre yukarıda açıklanan hususlarda gözetilmek suretiyle bir karar verilmelidir.

Tüm bu nedenler bir yana bırakılarak sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.