Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/5817 K.2007/8320

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 12.5.2006 gününde verilen dilekçe ile irtifak hakkı terkini istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 27.2.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, irtifak hakkının terkini isteğine ilişkindir.

Davacılar, 15 parsel sayılı taşınmazdaki apartmanın kat maliki olduklarını, 1977 yılında bitişikteki 14 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılan bina malikleri ile kendi kullanımlarındaki bina maliklerinin ortak ısınma sistemi kurmak amacı ile 15 parsel yararına 14 parselde kalorifer dairesi kapıcı dairesi ve kapıcı dairesi girişi, 14 parsel yararına da 15 parselden garaj girişi için için irtifak hakkı tesis ettiklerini apartmanların merkezi ısıtma sisteminin sona erdiğini garaj girişi ve kapıcı dairesi kullanımının dayanağının kalmadığını ileri sürerek bu irtifakların terkinini istemişlerdir.

Davalılar, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, 14 parseldeki binanın konumunda bir değişiklik olmadığı, oto ... ihtiyacının devam ettiği otopark girişinin değiştirilmesi halinde 2 numaralı dairede oturan kişiler için olumsuzluk oluşacağı gerekçesiyle 14 parsel yararına konulan irtifak hakkı terkini isteminin reddine karar verilmiş, binalarda bağımsız ısınma sistemi oluştuğundan, kalorifer dairesi için kurulan irtifak hakkı terkin edilmiş, imar yönetmeliği uyarınca da kapıcı dairesi yönünden kurulan irtifak hakkı terkini istemi de reddedilmiştir.

Hükmü, davacılar temyiz etmişlerdir.

Somut olaydaki uyuşmazlığın çözümü için irtifak hakları içeriği ve terkin koşullarına ilişkin yasal düzenlemelere kısaca değinmek gerekir. Bilindiği gibi; mülkiyet hakkının kapsamı Türk Medeni Kanununun 718 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. İrtifak haklarıda bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan yararlanma yetkisi sağlayan sınırlı bir ayni haktır. Ayni hak olarak herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir etkiye sahiptir.

Fakat hak sahibine eşya üzerinden sınırlı bir hakimiyet sağlar. Bu sınırlı hakimiyet Türk Medeni Kanunun 718.maddesindeki mülkiyet hakkının sınırlandırılması sonucunu da doğurur. Kanununda irtifak türleri taşınmaz lehine irtifak hakları olarak intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak belirlemiştir.

Kanunundaki diğer irtifaklar kavramı ve seçilen türdeki irtifakın içeriğini belirlemede geniş bir sözleşme serbestisinin öngörülmesi nedeniyle irtifak haklarının sınırlı sayıda olmadığı anlaşılmaktadır.

Diğer yandan, taşınmaz mülkiyetinin özel hukuka ilişkin yasal kısıtlamalardan komşular lehine konulan kısıtlamalarda mülkiyetin içeriğindeki bazı yetkileri sınırlamakta, bir kaçınma veya katlanma mecburiyeti getirilmektedir. Bu durumda dahi yasal kısıtlama sonucu irtifak kurma söz konusu ise de tarafların anlaşarak da bu irtifakı kurmaları mümkündür.

Örneğin, taraflar kanundan kaynaklanan geçit hakkını anlaşarak kurabilecekleri gibi, dava yolu ile de komşudan geçit hakkı irtifakı kurulması istenebilir.

Hemen belirtmek gerekirki taşınmaz mülkiyetini doğrudan doğruya kısıtlamaların aynı konuda bir irtifaka konu teşkil etmeyeceği düşünülse bile kaçınma veya katlanmanın taşınmaz mülkiyeti kısıtlaması kapsamına girip girmediği hususunda şüphe varsa tarafların kesin bir hukuki duruma kavuşmadaki menfaatleri gözetilerek şüpheyi ortadan kaldırmak için irtifak hakkı kurulabilir. (Oğuzman/Seliçi/...-Özdemir, Eşya Hukuku, 2006 ... s.612 vd.)

Gerçekten, irtifak hakları yararlanan taşınmaz malikine, yüklü taşınmaz üzerinde bir hakimiyet sağlamakta, yüklü taşınmaz maliki ise katlanma ve kaçınma borcu altına girmektedir(TMK.m.779/1). İrtifakın mutlaka yüklendiği taşınmazın doğan ve arzı vasıflarından yararlanmaya ilişkin olmasına gerek yoktur. Bir taşınmaz üzerindeki teknik tesislerden de yararlanma irtifakın konusu olabilir. Aynı şekilde yüklü taşınmazın kullanılma tarzı ile bağdaşabilen her yararlanma irtifakın içeriğini teşkil edebilir.

İrtifakın konusu, içeriği tescil ile ortaya çıkan durumdur. Ancak, tapu kaydına sınırlı kayıt nedeniyle içeriğin tam saptanamaması halinde irtifak

sözleşmesi ve tarafların sözleşmedeki amaçları ve nihayet çekişmesiz kullanıla gelen durum ile içerik saptanarak tarafların hak ve yükümlülükleri belirlenecektir.(Oğuzman/Seliçi/...-Özdemir, s.628) Hemen belirtmek gerekirki, taşınmazı sonradan satın alan kişilerde açıklanan şekilde belirlenen irtifak hakkı kapsamı ile bağlıdır.

Eldeki davada da tarafların maliki oldukları binaların ruhsat alınması için yapılan başvuruda "2549 ada 14 sayılı parseldeki kapıcı ve kalorifer dairesinin aynı ada 15 parseldeki binayla ortak olarak kullanılması için 2549 ada 14 parsel aleyhine aynı ada 15 parsel lehine tapuca irtifak hakkı tesis edilmeden ruhsat verilemez" şeklinde aldıkları cevap üzerine İmar Müdürlüğünde düzenlenen projeye göre, Tapu Sicil Müdürlüğünde 15.3.1977 tarihinde düzenlenen irtifak sözleşmesi ile terkini istenen irtifak hakları oluşturulmuştur.

O halde yukarıdan beri yapılan açıklamalar birlikte değerlendirildiğinde, tarafların ruhsat alabilmek için iradi olarak sözleşmeye bağlayarak tesis ettikleri irtifak hakkı söz konusudur ve şimdi bu hakkın sağladığı yararın taraflar açısından ortadan kalktığı ileri sürülmektedir. Burada da irtifak hakkının terkini koşulları önem arzetmektedir.

İrtifak hakkı Türk Medeni Kanunun 783.maddesi uyarınca sicildeki kaydın terkini ile sona erer. Terkin talebi yararlanan taşınmaz maliki tarafından yazılı olarak yapılır(TMK.1014). Terkin dışında, yüklü yada yararlanan taşınmazın yok olması yüklü taşınmazın kamulaştırılması, sürenin sona ermesi halinde de irtifak hakkı son bulur. Ne varki;

Yukarıda açıklanan haller dışında, Türk Medeni Kanunun 785.maddesi uyarınca irtifakın sağladığı yararın yok olması veya olağan üstü azalarak çok az yarar sağlaması halinde yüklü taşınmaz maliki yararlanan taşınmaz malikinden irtifakın terkini için onay isteyebilir. Bu onayın verilmediği hallerde mahkemeye başvurarak irtifak hakkının terkini istenir. Böylece, eşya hukukundan kaynaklanan bu kısıtlamanın mülkiyet hakkının başlangıçta mevcut olan yararın ortadan kalkması veya azalması nedeniyle kısıtlanmasının önüne geçilmek istenmektedir. Diğer yandan, ortadan kalkmış ya da yük karşısında sağladığı yarar önemli ölçüde azalmış bir hakkın terkinine karşı çıkmak hakkın kötüye kullanılması çerçevesinde de dürüstlük kuralına aykırı görülmüştür.

İrtifak hakkı terkini için açılan davada öncelikle yararın belirlenmesi gerekecektir. Burada da az yukarıda değindiğimiz üzere irtifakın konuluş amacı ve içeriği önem taşımaktadır. Tapuda ki kayıt şekli ve bunun dayanağını oluşturan sözleşme içeriği ve taşınmazların bugünkü kullanılış şekillerinin ayrıntılı olarak saptanması gerekir. Bundan sonra ise irtifaka konu hakkın tamamen ortadan kalktığı, yararın kalmadığı saptanırsa terkin yoluna gidilmelidir. 785.maddenin 1.fıkrasında düzenlenen bu koşul mutlak olarak gerçekleşmemiş ise o zaman 2.fıkra uyarınca yararın yük karşısında azalıp azalmadığı irdelenmelidir.

Davamızda da taraflar ruhsat başvurusunda binalardaki eksiklikler nedeniyle irtifak hakkı tesis etmişlerdir. O zamanki binaların kullanım koşullarında değişiklik yapılmış, ısınma sistemi müstakil hale gelmiştir. Bu nedenle, mahkemenin 14 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki (A) harfli kalorifer dairesine ilişkin irtifakın terkinine karar verilmesinde bir usulsüzlük yoktur. Ancak, otopark girişi ve kapıcı dairesi yönünden talebin reddinde eksik inceleme söz konusudur. Şöyleki;

Binaların mevcut kullanım durumları ile keşifte saptanan olgularla Belediye İmar Müdürlüğünden yeniden görüş alınması gerekir. 1977 yılından bu yana mevzuatta, ve taşınmazın bulunduğu yerdeki imar düzenlemesinde meydana gelen değişiklikler nedeniyle taraflar arasındaki irtifak sözleşmesini zorunlu kılan koşullar ortadan kalmış olabilir. Ayrıca, otopark girişi ile ilgili mahkeme gerekçeside yerinde değildir.

2 numaralı bağımsız bölüm sahibi, irtifak hakkını ilk tesis eden malik veya sonradan satın alan kişi olması durumu arasında bu hakkın terkini koşullarının gerçekleşmesi açısından bir fark bulunmamaktadır. Bu durumda, mülkiyet hakkının artık yararı kalmayan bir kısıtlama altında tutulmasının önüne geçilmiş olacaktır. Bu olguların gözetilmemesi doğru değildir. Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.