Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/7500 K.2007/8226

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 03.11.1995 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davacı ve birleşen dava davacıları ... ... ve ... ...’ın davalarının kabulüne, birleşen dava davacısı ...’ın tapu iptal ve tescil talebinin reddine tazminat talebinin kabulüne dair verilen 28.11.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ... mirasçıları vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Asıl ve birleşen davalarda davalılar arasındaki biçimine uygun düzenlenen 17.01.1992 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin onun temliki nedeniyle tescili, birleştirilen davanın davacılarından ... tescil olanaklı görülmezse satış bedelinin davalılardan tahsili istenmiştir.

Mahkemece kat irtifakı kurulan yapının 18 numaralı bağımsız bölümünün davacılardan ..., 14 numaralının davacı ... , zemin kat 8 numaralı dükkan ve 1. kat 13 numaralı bağımsız bölümün davacı ..., 3. kat 21 numaralı bağımsız bölüm ve 4. kattaki 23 ve 24 numaralı bağımsız bölümlerin davacı ... adına tesciline, davacılardan ... tarafından açılan mülkiyet aktarımı isteminin aynı bağımsız bölüm önceki tarihli şahsi hakkın temliki suretiyle davacı ...’a satıldığından reddine, 3.708,40 YTL bağımsız bölüm satış bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü davalılardan arsa maliki ... mirasçıları temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan davalılar arasındaki 17.01.1992 günlü biçimine uygun düzenlenen sözleşmeden davalı yüklenici ...’in diğer davalı arsa sahibi ...’a ait 210 parsel üzerine paylaşımı %50’şer olmak üzere bina yapımı işini yüklendiği, yapılacak binanın her türlü vergi, resim, harç, sigorta, ceza ve diğer işçi giderleri olmak üzere bilimum giderlerin yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığı görülmektedir.

Yukarıda sözü edilen sözleşmede bağımsız bölüm tapularının eser bedeli olarak davalılardan yükleniciye hangi koşulların gerçekleşmesi halinde devri gerekeceği hükme bağlanmadığından, Borçlar Kanunun 364. maddesi uyarınca davalı yüklenici bağımsız bölüm tapularını ancak eserin tesliminde diğer davalı arsa sahibinden isteyebilir.

Ancak, aksine sözleşme hükmü bulunmadığından ve halin icabından da yasaklandığı görülmediğinden, bağımsız bölüm tapularını eseri teslim ettiğinde isteyebilecek olan yüklenici bu alacağını Borçlar Kanununun 162 ve 163. maddeleri hükmünce üçüncü kişilere yazılı olmak koşulu ile temlik edebilir. Somut olayda; birleştirilen davalardaki davacıların dayandıkları taşınmaz mal satış vaadi sözleşmelerinin konusu alacağın temlikidir.

Ne var ki, yüklenici hak ettiğinden daha fazlasını üçüncü kişilere temlik edemeyeceğinden, üçüncü kişilerin açtıkları bu davada temliknameye dayanarak tescil talebinde bulunup bulunamayacakları sözleşme hükümlerine bakılarak çözümlenmelidir.

Eldeki davada öncelikle halli gereken sorun, sözleşmede taraflar paylaşım biçimini kararlaştırmadıklarından davalılardan arsa sahibine ait arsa üzerine yapılan binadaki %50’şer paylaşımın adil ve dengeli olarak nasıl yapılması gerektiğinin saptanmasıdır. Zira bu saptama yapılmadan sanki davalılar arasında kararlaştırılmış bir paylaşım şekli varmış ve dava konusu bağımsız bölümler yükleniciye isabet etmiş gibi çekişmeli bağımsız bölümlerin ondan temlik alan davacı üçüncü kişilere tescil olanağı yoktur.

O yüzden mahkemece yerinde keşif yapılmalı sözleşme yorumunda katkı sağlayacak hukukçu, mimar veya inşaat mühendisi bilirkişiden oluşacak heyete davalıların binadaki bağımsız bölümlerin sözleşmede yazılan iradelerine uygun adil ve dengeli paylaşmanın nasıl yapılacağı belirletilmeli, bu belirlemede adil ve dengeli paylaşım ivaz suretiyle yapılabilecekse tarafların yek değerine ödemesine gereken ivaz tutarı aynı şekilde hesaplattırılmalı, tarafların paylaşım iradeleri hükmen belirlenmelidir. Açıklanan bu yön gözetilmeksizin orta yerde paylaşım yapılmışçasına istemin eksik araştırma ve incelemeyle kabulü yanlıştır.

Eser sözleşmeleri ilişkisinde mahkeme eliyle yaptırılan bir tespitle iddia kanıtlanmadan eserin yüklenici tarafından değil, arsa sahibi tarafından ikmal edildiği kabul edilemez. Her ne kadar arsa sahibi davalı eserin yüklenicinin yarım bırakmasından sonra kendisi tarafından tamamlatıldığını savunmuşsa da eserin yüklenici tarafından getirildiği seviyeyi gösteren mahkeme marifetiyle yaptırdığı bir tespit olmadığından, kural olarak eserin bu günkü seviyeye yüklenici tarafından getirildiğinin kabulü zorunludur. Esasen davacılardan ... ve ...’ın yaptırdıkları tespit sonucu düzenlenen bilirkişinin 03.02.1998 günlü raporu da bu düşünceyi doğrulamakta olduğundan, arsa sahibi davalıların bu yönü amaçlayan temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak;

Yukarıdaki bölümde belirtildiği üzere bilirkişilerce saptanacak bağımsız bölümlerin adil ve dengeli dağıtım biçimine veya ivaz ilavesi suretiyle gerçekleştirilecek taksim şekline göre dava konusu bağımsız bölümlerin yükleniciye isabet edeceği kabul edilirse, yapının getirildiği fiziki seviyeye nazaran kalan kısım için bilirkişilerin buldukları eksik ve ayıplı işler tutarları 07.11.2000, 25.02.2004 ve 02.05.2005 tarihli raporlarda yek değerlerinden farklı hesap edildiğinden ve bilirkişilerce bu hesaplama farklılıklarının nereden kaynaklandığı gerekçeli olarak gösterilmediğinden,

hükme dayanak yapılan 02.05.2005 tarihli raporu düzenleyen bilirkişilerden ek rapor alınmalı, farklılıkların nedeni ek raporda açıklattırılmalıdır. Diğer yandan.

17.01.1992 günlü sözleşmede «yapılacak binanın her türlü vergi, resim, harç, sigorta, ceza vs işçi giderleri olmak üzere bilimum giderlerinden yüklenici sorumlu» tutulduğundan, bu giderlerin neler olduğu bina sebebiyle arsa sahiplerinin bu kalemlerden dolayı yükleniciden alacağı olup olmadığı açıklattırılmalı, davacılar arsa sahibinin bu alacaklarından da sorumlu olmalıdır.

Çünkü yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişinin alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürmesi demek alacağı devralan kişinin evvelki alacaklının (yüklenicinin) yerine geçmesi demektir.

Temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında kalan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda davalılardan arsa sahibi) arsa sahibi işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan bütün haklarını ona karşı (üçünçü kişiye de) ileri sürebilir hale gelir.

Bu nedenle eldeki davada olduğu gibi temlik işlemine dayalı ilişkilerde borçlu temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi defilerde bulunmak imkanına haiz idi ise bu defileri yeni alacaklıya (temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. O yüzden giderlerle ilgili sözleşme hükmünün yerine getirilip getirilmediği incelenip araştırılmadan sözleşmenin davacılar bakımından ifasına imkan sağlar biçimde davanın kabulü doğru olmamıştır.

Bütün bunlardan ayrı, davacıların temlik aldıkları alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi) yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumlu olacağından, gerek sözleşmede hükme bağlanan giderler, gerekse yapıdaki ayıp ve eksik işlerin tüm parasal tutarından davacıların sorumlu kılınması gerektiği göz ardı edilerek eksik işler bedelinin arsa payına göre dağılımı suretiyle sözleşmenin birlikte ifa kuralı gereği tasfiye edilmesi de yanlıştır.

Mahkemece davacılardan ...’ın ikinci kademedeki bedele yönelik istemi kabul edilmiş, 3.708,40 YTL satış bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir. Bu davacının isteminin dayanağı 10.11.1992 günlü taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesidir. Sözleşmenin tarafları davacı ve davalı yüklenici ... olduğundan, sözleşme tarafları dışındaki kişileri bağlamaz. Mahkemece sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararlardan Borçlar Kanunun 96. maddesi gereğince akit olan yüklenici ...’in sorumlu olduğu gözden kaçırılarak satış bedelinin sadece bu davalıdan tahsili yerine arsa sahibi mirasçılarında sorumlu tutulması doğru değildir.

Karar açıklanan bütün bu nedenlerle bozulmalıdır.