Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/753 K.2007/1809

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.06.2000 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde yapılan ödemelerin ferileri ve cezai şartla birlikte tahsili istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davalılar ...ve ... ... hakkındaki davanın kabulüne, davalı ...hakkındaki davanın reddine dair verilen 03.03.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar...ve ... ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Davacı davalılardan ...ın üzerine inşaat yapılan 109 ada 175 parselden caddeye bakan tarafındaki iki adet 35 m2 büyüklüğünde bağımsız bölümü 8.000.000.000 TL bedelle 18.05.1998 günlü biçimine uygun düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile sattığını, ancak dükkanlardan birinin 22.07.1998 tarihinde tapuda kardeşi olan davalı ... ...’a temlik ettiğini, diğer dükkanı ise, 11.08.1998 tarihinde davalı ...’a satışını vaad ettiğini, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edildiğini, kendisine temlik yapılmaması halinde sözleşmede 8.000.000.000 TL cezai şart ödenmesinin kabul edildiğini, sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin adına tescilini, olmadığı takdirde yapılan ödemeler ve ferinin cezai şartla birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar ...ve ....,açılan davanın reddini, diğer davalı ... iyiniyetle kayıt maliki olduğunu savunmuştur.

Mahkemece kat mülkiyeti kurulan 175 parseldeki zemin kat 1 numaralı bağımız bölümün kaydın iptali ile davacı adına tesciline, 4.000.000.000 TL satış bedelinin dava tarihinden yasal faizi ile birlikte 4.000.000.000 TL cezai şartın davalılardan ...dan tahsiline karar verilmiş,

Hükmü davalılar...ve ... ... temyiz etmiştir.

Davalılardan ..., ... davacıya satış vaadinde bulunan ...’ın kardeşidir. Türk Medeni Kanununun 3. maddesi hükmünce durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen ve davalı...’ın kardeşi olan davalı ... ...’ın 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme kararı uyarınca ayrıca kötü niyetinin davacı tarafından ispatı gerekmez.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı ... ...’ın bütün, diğer davalı...’ın ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davacı ile davalılardan ...arasındaki biçimine uygun düzenlenmiş 18.05.1998 günlü taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinde aynen «…. Kesin satış işlemini kat mülkiyetini kurduktan sonra yapacağım…. Kesin satış işlemini yapmadığım takdirde. 8.000.000.000. TL cezai şartı da yüklendiğimi bildirir ve taahhüt ederim» hükmü bulunmaktadır. Görülüyor ki; taraflar bu hükümle akdin muayyen (belirli) zamanda icra edilmemesi halinde ödemek üzere cezai şart kararlaştırmışlardır.

Sözleşmedeki cezai şarta ilişkin konulan hüküm düzenlemesi Borçlar Kanunun 158/II maddesinde yapılan ve uygulama ve doktrinde «ifaya ekli ceza olarak» ifade edilen cezai şarttır. Burada amaç asıl borcun kararlaştırılan zamanda ve yerde ifa edilmesini güçlendirmektir. Bu niteliğinden ötürü ifaya eklenen cezai şart özellikle borcun geç ifa edilmesi halinde uygulanır.

Borcun kararlaştırılan zaman veya yerde ifa edilmemesi dışında kalan sözleşme ihlallerinde ise ilke olarak ifaya eklenen cezai şart değil, seçimlik cezanın kararlaştırıldığı kabul edilir. Ancak; ifaya ekli ceza sözleşmenin ifa edilme ihtimalini kuvvetlendirdiğinden istenebilmesi için daima ifa olanağının bulunması gerekir. İfa olanağının bulunmaması durumunda ifa talebi ile birlikte istenecek ceza şartının yalnız başına ileri sürülmesi mümkün değildir.

Kural olarak da ifaya eklenen cezai şart aksine sözleşmede hüküm yoksa ancak ifa talebi ile birlikte talep edilebilir. Somut olayda; tescili istenen diğer bağımsız bölüm mülkiyeti iyiniyetli üçüncü kişiye geçirildiğinden başka bir anlatımla, ifa olanağı kalmadığından, davacının sadece ifayla birlikte talep edebileceği cezai şartı müstakil olarak istem haline getirmesi mümkün değildir.

Kaldı ki; az yukarıda sözü edilen sözleşmede taraflar ifa için binanın kat mülkiyetinin kurulmasını koşul olarak kabul etmiştir. Borçlar Kanununun 149. maddesi gereğince mülkiyetin nakli isteminin ileri sürülmesi taliki şarta bağlandığından o akdin yerine getirilmesi ancak taliki şartın yerine getirilmesi halinde olanaklıdır Dava 02.06.2000 tarihinde açıldığını kat irtifakı davanın açılmasından sonra 25.07.2002 tarihinde kurulduğuna göre davanın açıldığı tarihte davacı ne mülkiyetin naklini, ne de cezai şartın ödenmesini isteyebilir. 28.11.1956 tarih ve 15/15 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme kararında vurgulandığı üzere her dava açıldığı tarihte tespit edilen vaziyet üzerine hükme bağlanacağından, davacı yine de cezai şartın ödenmesi isteminde bulunamaz.

Mahkemece bu olgular bir yana bırakılarak, davacının cezai şarta ilişkin isteminin reddi yerine hüküm altına alınması doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

KARŞI OY YAZISI

Davacı ... ile davalılardan...arasında düzenlenen 18.5.1998 günlü taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinde “kesin satış işleminin kat mülkiyetini kurduktan sonra yapacağım…. Kesin satış işlemini yapmadığım takdirde 8.000.000.000 TL cezai şartı da yüklendiğimi bildirir ve taahhüt ederim” hükmü yer almaktadır. Davalı...tarafından az yukarıya tarihi yazılı satış vaadi sözleşmesi uyarınca iki ayrı bağımsız bölümün satışı vaad edilmiştir. Satışı vaad edilen bağımsız bölüm

dükkanların her biri 35 metrekare yüzölçüsünde olup, nitelikleri itibariyle de aynı özellikleri taşıdıklarından beher dükkan için 4.000.000.000 TL bedel ve her biri için de 4.000.000.000 TL cezai şartın koşul olarak sözleşmede yer aldığı anlaşılmaktadır. Davacıya satışı vaad edilen iş bu dükkanlardan birisi satıcının kardeşi olan davalı ... ...a, diğeri de üçüncü sırada yer alan ...’a satılmak suretiyle tapu sicilinde temlikleri de yapılmıştır.

Davacı eldeki davayı açarken kademeli istemde bulunmuş, ilk istem olarak davalılar ... ve ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile kendisi adına tescilini, bunun mümkün bulunmaması halinde satıcı ...e ödediği bedelin kendisine iadesi ile birlikte cezai şartın da tahsiline karar verilmesini talep etmektedir.

Mahkemece, davalı satıcı ...in kardeşi olan ... ...’a yapılan temlik, adı geçen bu kişinin davacı ...’e vaad edilen satıştan haberli olabileceği kabul edilerek iyiniyetli müktesip sayılamayacağı gerekçesiyle satış işleminin iptali ile onun adına olan bağımsız bölümün davacı adına tesciline, diğer davalı ...’a yapılan satıştan adı geçen davalının, önceki satış vaadinden haberli olduğunun kanıtlanamaması nedeniyle iptal ve tescile yönelik istemin reddi ile kademedeki istem olan cezai şarta hükmedilmiştir.

Sayın çoğunluk, davalılardan ... ...a yönelik olarak açılan dava hakkında mahkemenin vermiş bulunduğu kabule yönelik hükmü yerinde görmüştür. Bu satış işlemine yönelik mahkeme hükmü tarafımdan da usul ve yasaya uygun görüldüğünden sayın çoğunluğun bu yoldaki takdirine aynen katılıyorum.

Ne var ki; cezai şart hakkındaki sayın çoğunluk görüşünü paylaşmak mümkün değildir. Az yukarıda da ifade edildiği üzere sözleşmedeki cezai şarta ilişkin hüküm aynen “kesin satış işlemini kat mülkiyetini kurduktan sonra yapacağım. Kesin satış işlemini yapmadığım takdirde 8.000.000.000 TL cezai şartı da yüklendiğimi bildirir ve taahhüt ederim” biçimindedir.

Sayın çoğunluk davalılardan ... ...’la yapılan satışın cezai şartı olarak mahkemece hükmedilen 4.000.000.000 TL cezai şartı ifaya ekli cezai şart olarak nitelendirmiştir. İfaya ekli bir cezanın var olabilmesi için hem ifanın olanaklı bulunması ve hem de geç ifadan ötürü şart edilen bir cezanın öngörülmüş olması gerekir. Somut olayda, sözleşmeye konulan cezai hüküm ifaya ekli biçimde düzenlenmemiş olup tam bir cayma cezası biçiminde kaleme alınmıştır.

Cezai şartı yükümlenen...satışını vaad ettiği 35 metrekarelik dükkanlardan birisini davacıya devretmeyip ... ...’a devir ve temlik ettiğine göre artık ifa edebileceği bir halin varlığından söz edilemez. Bu kişiye satışı yapılan dükkan hakkında satış vaadinde bulunan ...davacı ...’e satıştan caymış bulunmaktadır. Davacının bu dükkan için yaptığı ödemeyi istemesi onun aktifinden çıkan bir eksilmenin yerine getirilmesi anlamındadır.

Yoksa bu bedeli talep etmesi cezai şartın yanı sıra davalıdan farklı bir edimin ifasını da istiyor anlamına gelmez. Davalı vaadde bulunan...cayma hakkını kullanarak dükkanı bir başkasına temlik ettiğine göre sözleşmede şart edilen cezayı da ödemek durumundadır. Yerel mahkemece de bu gerekçelerle sözü edilen dükkana isabet eden cezai şartın da davalı ...ten tahsiline karar verilmiştir.

Yerel mahkemenin bu yoldaki takdirinde de yasaya aykırı bir yön bulunmadığından hüküm bütünüyle usul ve yasaya uygun olup ONANMASI görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma görüşüne karşıyım.

Necmettin COŞKUN · (Muhalif)