Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/9266 K.2007/10639

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.10.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 23.03.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, biçimine uygun düzenlenen taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, sözleşmede satışı vaad olunan bağımsız bölüm belirli unsurları ile yazılmadığından davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü davacı temyiz etmiştir.

Gerçekten, taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle ileride esas sözleşme yapılması, diğer bir deyişle taşınmaz satım akdi icrası kararlaştırıldığından, satış vaadi sözleşmesinin de ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesindeki esaslı unsurlarını taşıması gerekir.

Örneğin; satış vaadinin konusu yapılan bir binadaki bağımsız bölüm ise, satış vaadi sözleşmesinde bağımsız bölümün üzerinde bulunduğu ada parsel, kurulmuşsa kat irtifakında aldığı numara, arsa payı ve bağımsız bölümü diğerlerinden ayıracak unsurlar gösterilmelidir. Zira satış vaadi sözleşmesinin konusunun sözleşmeye yazılmış olması sözleşmenin esaslı unsurları arasındadır. Aksi halde belirlilik unsurunun yokluğu sözleşmeyi geçersiz hale getirir.

Ancak Yargıtay uygulamasında taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde sözleşme konusunun belirlenebilir olması yeterli ve geçerli kabul edilmektedir. Değişik bir ifadeyle söylemek gerekirse sözleşme konusunun belirlenebilir olması kafidir.

Somut olaya gelince; davacı ile davalının miras bırakanı olan Musa Şenayar arasında düzenlenen 06.06.1994 tarihli satış vaadi sözleşmesinde sözleşmenin konusu «imar uygulamasından sonra 280 ada 1 parseli teşkil eden taşınmaz üzerine yapılacak bloklardan arsanın güneydoğu cephesindeki arsa sahiplerine isabet edecek olan meskenlerden aramızda çekeceğimiz kura neticesinde adıma isabet edecek olan ve alıcısının seçeceği bir adet mesken» olarak yazılmıştır. Nitelikleri sözleşmede yazılan bağımsız bölüm belirli değilse de, yapılacak uygulama sonucu belirlenebilir özellik taşıdığından, dayanılan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Ne var ki; 06.06.1994 günlü sözleşmenin vaad borçlusu olan ... 1998 tarihinde ölmüştür. Vaad borçlusunun davalı ... dışında başkaca mirasçıları da vardır. Türk Medeni Kanununun 599. maddesi hükmünce, mirasçılar miras bırakanın ölümü ile mirası bir bütün olarak kanun gereğince kazanacaklarından miras bırakanın borçlarından da kişisel olarak sorumlu olurlar. Bu yüzden davada dava konusu taşınmaz kaydının davalı adına olmasına bakılmadan miras bırakan Musa’nın tüm mirasçılarının taraf durumu alması zorunludur. Zira, alacaklı seçimlik yetkisini Musa’nın tüm mirasçılarına karşı kullanabilir. Mahkemece taraf teşkili tamamlanmadan çekişmenin esası hakkında hüküm kurulması açıklanan nedene uygun düşmemiştir.

Mahkemece, yapılan bu açıklamalar ve sözleşme konusu borcun belirlenebilir nitelikte olduğu dikkate alınarak vaad borçlusu ...’nın tüm mirasçılarının davaya katılımı sağlanıp onlarında savunmaları saptandıktan sonra sözleşme konusu bağımsız bölüm keşfen ve bilirkişilerden yardım alınarak belirlenmeli, dava konusu bağımsız bölümün 06.06.1994 günlü sözleşmede tanımı yapılan özellikleri taşıyıp taşımadığı tartışılmalı çekişmenin esası hakkında bunun sonucuna uygun hüküm kurulmalıdır. Değinilen bütün bu hususlar üzerinde durulmadan eksik taraf teşkili ile borcun belirli olmadığından söz edilerek davanın reddi doğru olmamış, kararın açıklanan nedenle bozulması gerekmiştir.