Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/11240 K.2008/12204

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 17.10.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 24.01.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, biçimine uygun düzenlenen 27.03.2000 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı ..., savunmada bulunmamıştır.

Davaya müdahil olarak katılan ... ... Elektrikli Gereçler Sanayi Tic. A.Ş., çekişme konusu 15068 parsel kaydı üzerinde ipotek ve haciz şerleri bulunduğunu, satış vaadi sözleşmesinin muvazaalı düzenlendiğini, geçersizliğinin tespiti ile açılan davanın reddini savunmuştur.

Müdahil ..., taşınmazı 22.01.2004 tarihinde 3.İcra Müdürlüğünün 2003/831 sayılı dosyasında yapılan cebri icra sonucu satın alarak malik olduğunu, satış vaadi sözleşmesinin muvazaalı düzenlendiğini 27.03.2000 günlü sözleşmenin geçersizliğinin tespitini istemiştir.

Mahkemece, davada dayanılan 27.03.2000 günlü sözleşme tapuya şerh edilmediğinden dava konusu taşınmaz da cebri icra sonucu satıldığından, şahsi hak sağlayan sözleşmeye dayanılarak tescil talebinde bulunulamayacağından söz edilerek dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Burada öncelikle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin sonuçları, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz tapu kaydında ipotek, haciz ve ihtiyati tedbir gibi kayıtların bulunmasının sözleşmeye etkisi üzerinde durulması gerekmektedir.

Gerçekten, tapu kütüğüne esas itibarıyla mülkiyetin veya sınırlı ayni hakların iktisabına veya bunların kaybedilmelerine ilişkin tesciller yazılır. Geniş anlamda tescil ise kütüğe yazılan her husustur.Nitekim kütük sahifesinde mülkiyet,rehin ve irtifak hakları kolonları dışında bir de “şerh” ve “beyanlar” adı altında iki kolon daha vardır. Ancak bir hususun şerh veya beyanlar kolonuna yazılması taşınmazın ayni hakka ilişkin statüsünde bir değişiklik meydana getirmez.

Şerhten amaç; ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Bu yönü ile şerh bir bakıma ayni etki özelliğini gösterir.

Eldeki davada 27.03.2000 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşme konusu 15068 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydına 31.03.2000 tarihinde şerh edildiğinden az yukarıda sözü edildiği üzere satış vaadi sözleşmesinin vaad alacaklısı olan taraf kendisinden sonraki hak sahiplerine şerhten kaynaklanan hakkını ileri sürebilir. Mahkemece, 27.03.2000 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edildiği gözden kaçırılarak değerlendirme yapılması açıklanan nedenlerle doğru olmamıştır.

İpotek, kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır.İpotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasındaki anlaşmanın (rehin sözleşmesi) Türk Medeni Kanunu’nun 856. maddesi uyarınca tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Haciz ise, kesinleşmiş icra takibinin konusu olan alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi olanaklı mallara icra müdürlüğünün el koyması işlemidir. İcra ve İflas Kanunu m.91 hükmüne göre; “Gayrimenkulün haczi ile tasarruf hakkı,Medeni Kanunun 1010.maddesi anlamında kısıtlanmış olur.Tapu siciline kaydedilmek üzere haciz keyfiyeti ve ne miktar meblağ için yapıldığı icra dairesi tarafından tapuya bildirilir…”. Yasanın 257.maddesine göre de ihtiyati haciz, rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir borcun tahsili amacıyla uygulanır.İhtiyati hacze mahkeme tarafından karar verilir(İİK.m.258).

Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 101 ila 103.maddeleri arasında düzenlemesi yapılan ihtiyati tedbirden amaç ise, mahkeme hükmüyle davadan önce veya dava sırasında dava konusu alacağa tehlikeye düşmeden kavuşabilmek için menkul veya gayrimenkule el koymak, devir ve temlikini önlemektir.

Bir taşınmaz kaydı üzerinde ipotek,haciz veya tedbir şerhi bulunmakta iken taşınmazın satışı vaad edilmişse, konulan ipotek, haciz veya

ihtiyati tedbir şerhinin satışı vaad edilen taşınmazın vaad alacaklısı adına tescilinde engeli yoktur.Ancak,mahkemece ihtiyati tedbir kararı taşınmazın temlikini önlemek amacıyla verilmişse satış vaadi sözleşmesine dayalı temlik işlemi tapuda yapılamayacağı gibi mahkemece de tescile karar verilemez. Diğer hallerde ise taşınmaz, vaad alacaklısı adına bu sınırlamalar ile yükümlü olarak tescil edilecek,vaad alacaklısı ipotek,haciz ve tedbirle alacaklılara karşı sorumlu olacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edildikten sonra aynı taşınmaz kaydına konulan ipotek,haciz ve ihtiyati tedbir şerhinin vaad alacaklısının hakları üzerinde etkisi yoktur.Çünkü vaad borçlusundan alacaklı olanlar tapuya bu kısıtlamaları koydururken taşınmazın satış vaadi sözleşmesiyle başkasına satışının vaad edildiğini görüp kabul etmiştir. Vaad alacaklısı isterse açacağı tescil davasında bu sınırlamaları koyduran şahıs ve kurumları vaad borçlusu ile beraber hasım göstererek sınırlamaların kaldırılmasını da talep edebilir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulaması satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra konulacak takyitlerin vaad alacaklısını bağlamayacağı yolundadır.

Somut uyuşmazlıkta; davaya müdahil olarak katılan ... ... Elektrikli Gereçler Sanayi Tic. A.Ş. yararına olan ipotek ve hacizler 1987 yılından itibaren muhtelif tarihlerde konulmuştur. Yukarıdan beri yapılan açıklamalara göre, 1987 yılından itibaren konulmaya başlayan ipotek ve hacizler 27.03.2000 tarihli sözleşmenin tapuya şerh edildiği 31.03.2000 gününe kadar davacı vaad alacaklısını da bağlayacaktır. Bu tarihten sonra konulan ipotek ve haciz şerhlerinin davacıyı etkilemeyeceği açıktır. Mahkemece, 15068 parsel kaydındaki ipotek ve haciz şerhlerinin de açıklanan doğrultuda değerlendirilmesi gerekir.

Taşınmaz malikinin kim olduğu sorununa gelince;

Türk Medeni Kanununun 705.madde hükmüne göre taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır. Ancak, anılan maddenin 2.fıkrası uyarınca miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılmış sayılır. Eldeki davada, müdahil ... taşınmazı 3.İcra Dairesinin 2003/831 sayılı takip dosyasında cebri icra yoluyla yapılan satışla 22.01.200 tarihinde edindiğinden, taşınmazın maliki Türk Medeni Kanununun 705.maddesi gereğince müdahil ...’tır. Ferağa icbar yolu ile tescil davası 17.10.2003 tarihinde açıldığından bu tarihten sonra davalı ...’ın mülkiyetindeki taşınmaz müdahil ...’a geçmiş, kısaca müddeabih davanı açıldığı 17.10.2003 tarihinden sonra el değiştirmiştir.

Bu noktada da HUMK.nun 186.maddesinin irdelenmesi gerekecektir. Bir dava açıldıktan sonra (dava devam ederken )dava konusu olan hakkın (müddeabihin) bir başkasına (üçüncü kişiye) devredilmesi (temlik edilmesi) caizdir. Taraflardan birinin müddeabihi başkasına devretmesi halinde artık müddeabih üzerinde bir tasarruf yetkisi ( hakkı ) kalmaz. Bu halde, davaya kim tarafından veya kime karşı ve nasıl devam edileceği HUMK.m.186’da düzenlenmiştir.

Örneğin,geçerli bir satış vaadi sözleşmesine dayanılarak mülkiyet aktarımı için açılan dava devam ederken vaad borçlusu (davalı),dava konusunu tapuda üçüncü bir kişiye satmışsa,müddeabih üzerinde devredenin taraf sıfatı kalmaz.Bu durumda mahkemenin diğer tarafa HUMK.m.186’daki hangi seçeneği tercih ettiğini sorması alınacak cevaba göre işlem yapması gerekir.

Dava açıldıktan sonra müddeabihin temliki halinde m.186’ya göre diğer taraf dilerse temlik edenle olan davasından vazgeçerek müddeabihi devralan kimseye karşı (yeni malike karşı) davasına devam eder,dilerse davalı ile (vaad borçlusu ile) olan davasını tazminat davasına dönüştürür.

Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece yapılması gereken ..., davaya müdahil olarak katılan ...’ın davanın açıldığı tarihten sonra çekişme konusu taşınmazın tescil gerekmeksizin maliki olduğu gözetmek, davacıya HUMK.nun 186.maddesindeki hangi seçeneği tercih ettiğini sorup saptamak, bunun sonucuna göre gerekirse müdahilin davaya davalı olarak katılmasını sağlamak, davacı tercih hakkını eski malike karşı tazminat davası olarak kullanırsa bu isteğini değerlendirmek, ancak her iki durumda da yukarıda yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin sonuçları ile dava konusu taşınmaz tapu kaydındaki ipotek, haciz ve ihtiyati tedbir gibi şerhlerle ilgili açıklamaları dikkate alarak sonucuna uygun bir hüküm kurmak olmalıdır.

Mahkemece, özellikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edildiği gözden kaçırılarak davanın yazılı gerekçelerle reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.