Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/11266 K.2008/15710

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 27.8.2007 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil ve intifa hakkının yazılması istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 20.2.2008 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili duruşmasız olarak davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 23.12.2008 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Av.... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözle açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar, dava dışı kişilerle yaptıkları 5.8.1991 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmeye konu 137 sayılı parselden ifrazen oluşan 449 sayılı parseldeki dava konusu payı satın aldıklarını, sözleşme tapuya şerh edildiği halde davalı tarafından kötüniyetli olarak satın alındığını belirterek tapu kaydının iptali ile mülkiyet hakkı ve intifa hakkının tapuya yazılması isteğinde bulunmuşlardır.

Davalı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya 1991 tarihinde şerh edildiğini, şerhin beş yıldan sonra hukuki değerini yitirdiğini, taşınmazdaki payı 9.2.2006 tarihinde bedelini ödemek suretiyle satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, satış vaadinden doğan şahsi hakkın ancak sözleşmenin tarafı olan kişiye karşı ileri sürülebileceği, davanın üçüncü kişiye karşı açıldığı, davalının taraf sıfatı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar temyiz etmiştir.

1-Dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil ve intifa hakkının tapuya yazılması istemine ilişkindir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddesinde “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde ... ve güveni koruma, toplam düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;

Yukarıda açıklandığı üzere davacılar, dava konusu payı 5.8.1991 tarihinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldıklarını, sözleşme tapuya şerh edilmiş olduğu halde davalının kötüniyetle söz konusu payı satın aldığını belirterek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuşlardır. Mahkemece davalının taraf sıfatı bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Gerçekten satış vaadi sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Ancak sözleşmenin tarafı olmayan kayıt malikinin mülkiyeti satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkın bertaraf edilmesi kastiyle kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. Burada, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediğinin önemi yoktur.

Önemli olan, mülkiyet hakkı sahibinin satış vaadi sözleşmesini bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanmasıdır. Böyle olunca, taraflardan davacının kötüniyet iddiasına karşı delilleri istenip toplanmalı ve davalının durumu Türk Medeni Kanununun 3. maddesi çerçevesinde değerlendirerek bir sonuca ulaşılmalıdır.

Mahkemece davanın esasına girilerek yapılacak inceleme sonucu varılacak sonuca göre bir hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir. 2- Yukarıda 1.bentte açıklanan bozma nedenine göre davalının temyiz itirazları incelenmemiştir.