Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/11374 K.2008/11774

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01.04.2005 gününde verilen dilekçe ile satış vaadine dayalı tapu iptal, tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 01.04.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, biçimine uygun düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava kabul edilerek 5089 parseldeki davalı adına olan 10/120 payın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

Davada dayanılan 14.03.2005 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde; satış vaadinin 5089 parseldeki belli bir paya ilişkin yapılmadığı, bu parsel üzerine inşa edilen binadaki 3. Kat, 8 Numaralı bağımsız bölüme ilişkin olduğu görülmektedir. Taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamıştır. Bilirkişi raporuna göre de, 5089 parseldeki inşaat projesiz ve ruhsatsızdır. Yetkili merci olan Belediye tarafından yıkım kararı verildiği ve ilgilileri aleyhine para cezası yaptırımı uygulandığı anlaşılmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrıcalıklar dışında inşaata başlamadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki “ruhsat” kavramını (ya da yapı izin belgesi) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uyan bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciice verilen izin belgesi şeklinde anlamak gerekir. Bu belgeyle arsa maliki taşınmazı

üzerine yapı yapabilme yetkisi kazanır. 3194 sayılı İmar Kanununun 21. maddesi başlığında “yapı ruhsatiyesi” olarak ifade edilen bu belgeye uygulamada “inşaat ruhsatı” da denilmektedir. Yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa veya ruhsat alınmış olursa da inşaat ruhsat ve ekleri olan plan ve projeye aykırı olarak yapılmışsa orta yerde imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat “kaçak inşaat” dır.

İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre, ruhsat alındığı halde inşaat ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa binanın Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu kararına müteakip Belediye veya Valilikçe masrafı inşaat sahibinden tahsil edilerek yıkılması gerekir. Yıkılması zorunlu bir yapının ekonomik değerinden bahsedilemeyeceği için bu tür bir yerde yasalara aykırı davranışın hukukça korunması sonucunu sağlayan hak ve istekler mahkemelerde ileri sürülemez.

Her ne kadar, 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesinin mümkün olduğu ve bu gibi durumlarda satışı vaad olunan bağımsız bölüme ait arsa payının mahkemece hesaplanarak istem sahibi adına tescil olunabileceği kabul edilmiş ise de Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının konusu Dairemizin öteden beri yapılan uygulamasına göre imar mevzuatına uygun yapılarla sınırlıdır.

Az önce sözü edildiği üzere bilirkişice 5089 parsel üzerine yapılan yapının plan tadilatı suretiyle de olsa yasal hale getirilme olanağı bulunmadığı saptandığından “imar mevzuatına aykırı=kaçak” olan binadaki bir bağımsız bölüm için açılan bu davanın dinlenme olanağı yoktur.

Yapılan bu açıklamalar karşısında davanın reddi yerine istem hüküm altına alındığından karar bozulmalıdır.