Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/11530 K.2008/11959

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.10.2006 gününde verilen dilekçe ile gayri menkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 13.12.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, biçimine uygun düzenlenen 03.02.1997 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı, üzerinde bina bulunan taşınmazda 1/12 payı bulunduğunu, bu payına karşılık dava dışı yükleniciyle yapılan sözleşmeye göre kendisine yapının B blok, 7. kat 32 numaralı bağımsız bölüm ile A blokta 5 kat, 45 ve 3. kattaki 32 numaralı bağımsız bölümlerin bırakılmasının kararlaştırıldığını, satış vaadi sözleşmesinin doğru olduğunu, ancak dava açılmasına neden olmadığını, avukatlık ücreti ve yargılama giderleriyle sorumlu tutulmaması gerektiğini, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, 7192 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki davalı payı 40/480 kabul edilerek bunun 7/480’ninin iptali ile davacı adına tapuya tesciline, davalının harç ve yargılama giderleriyle sorumlu olmasına karar verilmiştir.

Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriği ile özellikle HUMK.nun 94. maddesinde sayılan hal ve vaziyeti ile aleyhine dava ikamesine sebebiyet vermeme ve ilk muhakeme celsesinde iddianın davalı tarafından kabul edilmediğinin anlaşılmasına göre davalının harç ve yargılama giderleriyle sorumlu tutulmasında yasaya aykırılık yoktur. Buna yönelik davalının temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davalının diğer temyiz itirazlarına gelince;

03.02.1997 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde davalı davacıya 421 ada 546 parselde 23.10.1992 günlü eser sözleşmesinde kendisine bırakılması kararlaştırılan B blok 7. kat 32 numaralı bağımsız bölümün satışını vaad etmiştir kısaca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu ileride yapılacak B bloktaki binanın 7. kat 32 numaralı bağımsız bölümüdür.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle ileride esas sözleşme yapılması, diğer bir deyişle satım akdi icrası kararlaştırıldığından satış vaadi sözleşmesinin ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmesi gerekir.

Doğru olanı satış vaadi sözleşmesine ileride satışı yapılacak taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olduğu yerin, kayıt tarihinin, ada ve parsel numarasının yazılması, şayet çapa bağlı bir taşınmazdan muayyen bir bölümün satışı vaad olunuyorsa bunun çap üzerinde metrekaresi belirtilerek işaretlenip sözleşmeye eklenmesidir. Sözleşmede satışı vaad olunan taşınmazla ilgili yeterli açıklık yoksa sözleşmenin ifa kabiliyeti olmayacağından bu gibi sözleşmeler geçerli sayılmaz.

Zira, “sözleşme konusunun belirli” olması unsuru da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliğinde aranan temel unsurlardandır. Ancak Yargıtay, geçerliliğinde bu unsurun kesin olarak satış vaadi sözleşmesinde belirtilmesini zorunlu görmemektedir. Yargıtay uygulamasına göre, bunların belirli veya belirlenebilir olmaları gerekli ve yeterlidir Değişik söyleyişle bu konuda belirtilebilir olmak yeterlidir.

Diğer taraftan belirli ya da belirtilebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil, ifa anıdır. Az yukarıda sözü edildiği üzere. 03.02.1997 günlü taşınmaz vaadi sözleşmesiyle davacıya satışı vaad olunan taşınmaz B bloktaki 7. kat 32 numaralı bağımsız bölümdür. Ne var ki, mahkemece davacı adına tesciline karar verilen taşınmaz bilirkişi tarafından düzenlenen 26.10.2007 tarihli raporda «davalı tarafından davacıya satılan bağımsız bölüm ...

İli Merkez İlçe 3. Bölge Selahiye Mahallesi Pafta 31, ada 421, 546 parsel (eski) yeni ada 7193 yeni parsel 1 üzerinde inşa edilen 2 ... kat, 1 zemin ve 8 normal kattan ibaret apartmanın 3. kattaki 20 numaralı bağımsız bölümü» olarak tanımlanmıştır. Görülüyor ki, 03.02.1997 günlü sözleşmenin konusu olan taşımazda bilirkişinin sözleşme konusu olarak belirlediği taşınmazlar arasında fark mevcuttur.

Başka bir anlatımla; tarafların satış vaadinde birleştikleri iradenin fiili durumu yansıtıp yansıtmadığı kesin biçimde saptanmamıştır.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken ...; davalının arsa sahibi olarak taraf olduğu 23.10.1992 günlü eser sözleşmesinde davalıya bırakılması

kararlaştırılan taşınmaz bölümlerinin yerlerini yeniden keşif yapmak suretiyle bilirkişi kuruluna belirletmek, ortaya çıkan bu belirlemeye göre 03.02.1997 günlü satış vaadi sözleşmesinin konusu olan bağımsız bölümün yapıdaki hangi blokta bulunduğunu kesin biçimde saptamak ve davacı adına düşecek bağımsız bölüm arsa payını yapının kat irtifakı kurulacakmış gibi bilirkişilere tespit ettirerek bu payı tescil etmek olmalıdır. Değinilen bütün bu yönlerin gözetilmemesi bu şekilde hükmün eksik inceleme ve araştırmayla kurulması kararın bozulmasını gerektirir.

Kabule göre de; davada dayanılan 03.02.1997 günlü sözleşmede davacıya taşınmaz tapusunun binanın yapımı tamamlanıp kat irtifakı kurulduğunda verileceği hükme bağlanmıştır. Gerçekten. Borçlar Kanununun 149. maddesi uyarınca akdin ileride taahakuk edecek bir şarta bağlı olarak yapılması mümkündür. Bu tür akitlerde sözleşme ancak o şartın tahakkuku anından itibaren hüküm ifade eder.

Alacaklının taliki şarta bağlı akitlerde taliki şart gerçekleşmeden borcun icra ve ifasını isteme yetkisi yoktur.

Gerçi, Borçlar Kanununun 154. maddesi hükmüne göre şartın tahakkukuna iki taraftan biri iyiniyet kurallarına aykırı davranarak mani oluyorsa o şartın tahakkuk etmiş addolunması mümkün ise de eldeki davada birden çok arsa malikinin bulunması, yapıdaki bağımsız bölümlerin fazlalığı karşısında şartın tahakkukuna davalının kötüniyetle engel olduğunu kabule olanak yoktur.

Mahkemece, sözleşmenin şarta bağlı hükmünün gözden kaçırılması da doğru görülmemiştir. Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.