Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/12206 K.2008/15081

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 25.10.2005 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil, birleştirilen davada ise satış vaadi sözleşmesinin iptali istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine dair verilen 26.12.2007 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı-davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 02.12.2008 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, biçimine uygun düzenlenen 02.06.2000 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı, satış vaadi sözleşmesinde yazılı bedelin ödenmediğini, aynı tarihte adi yazılı olarak düzenlenen “protokol” başlıklı belgede bu hususun yazıldığını, asıl davanın reddini savunmuş, birleşen davasında ise bedelsiz kalan 02.06.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesinin iptalini istemiştir.

Davacı ve karşı davalı, karşı davaya verdiği cevap dilekçesinde karşı davada dayanılan adi yazılı 02.06.2000 günlü protokol başlıklı belgenin noterde düzenlenen satış sözleşmesinde bedelin alındığı yazılı olduğundan dikkate alınamayacağını, resmi senede karşı olan iddianın aynı şekle uygun senetle ... edilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Mahkemece, asıl davanın kabulüne, birleşen davanın ise davada savunma sebebi yapılabilecek bir husus hakkında ayrı bir dava açılamayacağından hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ve birleşen davanın davacısı temyiz etmiştir.

Gerçekten, davada dayanılan 02.06.2000 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi biçimine uygun düzenlenmiştir. Sözleşmedeki edimin yerine getirilmemesi halinde vaat alacaklısı Türk Medeni Kanununun 716.maddesinden yararlanarak ferağa icbar suretiyle taşınmazın hükmen tescili için dava açabilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde amaç ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme (yeni bir sözleşme yapma) taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz mal satımıdır.O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir.

Taşınmaz satım sözleşmesinde objektif bakımdan esaslı nokta olarak tarafların adları veya temsilci ya da vekillerinin kimlikleri,satım konusu taşınmaz ve nitelikleri, semen ve hukuki sebebin resmi şekilde düzenlenecek senette yer alması gerekir. Demek ki taşınmaz satımında semen (satış bedeli) satım aktinin asgari objektif unsurları arasındadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından bakılırsa, semen; satışı vaat olunan taşınmazın bedeli, vaat alacaklısının da karşı edimidir. Borçlar Kanununun 217. maddesinin yaptığı gönderme nedeniyle aynı yasanın satım ve trampa sözleşmelerinde uygulanacak 182. maddesinde “satım bir akittir ki onunla satıcı, satılan malı alıcının iltizam ettiği semen mukabilinde…”denmek suretiyle satış bedelinin satım akitlerinde sözleşmenin temel unsurlarından olduğu ifade edilmiştir.

Sözleşmede alındığı yazılan satış bedelinin gerçekte ödenmediği, bu yüzden de sözleşmeye dayanılarak ferağa icbar suretiyle tescil isteminde bulunulamayacağı hususu mahkemeye savunma sebebi olarak bildirilebileceği gibi, yukarıda söylendiği üzere satış vaadi sözleşmesi bedelinin sözleşmenin asgari objektif unsurları arasında yer almasından dolayı sözleşmenin bu nedene dayalı olarak iptali de açılacak bağımsız bir davaya konu yapılabilir. Vaat borçlusunun, bu tür bir davayı açmakta elbette hukuki yararı bulunmaktadır.

Sözleşmede ödendiği yazılan satış bedelinin kısmen veya tamamen alınmadığının savunulması ve bu sebebe dayanılarak dava yolu ile sözleşmenin iptalinin istenmesi halinde bu savunma senede karşı bir iddia olacağından kanıtlama yükü Türk Medeni Kanununun 6.maddesi hükmü uyarınca bunu iddia eden vaat borçlusuna düşer. Ayrıca, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 290.maddesindeki “Senede bağlı olan her çeşit iddiaya karşı defi olarak ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikte bulunan hukuki işlemler 490,00 YTL’den az bir miktara

ait olsa bile tanıkla ... olunamaz” şeklindeki hüküm gereğince tanıkla değil ancak aynı güçte yazılı delille kanıtlanmalıdır. Davada dayanılan 02.06.2000 günlü adi yazılı “protokol” başlıklı belge senede karşı iddiayı kanıtlamaya ... nitelikte yazılı delildir.

Bütün bu anlatılanlardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, davacı ve birleşen davanın davalısının imza ve içeriğine itiraz yöneltmediği, davalı ve birleşen davanın davacısı vaat borçlusunun dayandığı aynı tarihli adi yazılı belge mahiyetini inceleyip değerlendirmek, gerek asıl gerek birleşen dava hakkında bunların sonucuna uygun bir karar vermek olmalıdır. Eksik inceleme ve araştırma ile yanılgılı hukuki saptamaya dayalı hüküm açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.