Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/12437 K.2008/15089

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01.01.2006 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil, tespit ve tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davalının pasif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesi ile reddine dair verilen 12.06.2008 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 02.12.2008 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av.... ile karşı taraftan davalı vekili Av.... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü beyanları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, yargılamalar sırasında davasını kısmen ıslah ederek tapu iptali ve tescil istemi kabul edilmediği taktirde tazminat istemiştir.

Davalı, 3402 sayılı yasanın 12/3 maddesi uyarınca 10 yıllık hak düşürücü sürenin dolduğunu, temliken tescil isteminin inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona karşı ileri sürülebileceğini, belediyenin sonradan malik olduğunu ve binanın davacı tarafından değil halk tarafından kur'an okuma evi olarak yaptırıldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, belediyenin pasif dava ehliyetinin bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak bina sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;

Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı ... ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Bu ilkeler ışığı altında somut olaya bakıldığında;

Dosya içinde bulunan bilgi ve belgeler, bilirkişi raporları ile tapu kayıtlarının incelenmesinden dava konusu 3351 parsel sayılı taşınmazın evveliyatının 2242 parsel sayılı taşınmazdan geldiği, 2242 parsel sayılı taşınmazın 02.02.1955 tarihinde yapılan tapulama sırasında ... ve müşterekleri adına tescil edildiği, 06.05.1976 tarihinde 2579 ve 2580 parseller olarak ifraz edildiği, binanın 2580 parselde kaldığı ve bu parseli 18.12.2000 tarihinde ... ...’ın satın aldığı,

2578, 2580 parsel sayılı taşınmazların da 2581, 2582 parseller ile yoldan ihdas suretiyle belediye adına tescil edilen 2578, 2580 parsellerle tevhit edilerek 3350 parsel sayılı taşınmazın oluştuğu, 3350 parsel sayılı taşınmazda Belediye ile ... ... müşterek malik iken 3351 ve 3352 parsel sayılı taşınmazlar olarak ifraz edildiği, bu taşınmazlarda Belediye ile ... ... müşterek malik iken 10.11.2003 tarihinde yapılan taksim neticesinde dava konusu 3351 parsel sayılı taşınmazı belediyenin, 3352 parsel sayılı taşınmazı ise ... ...’ın satın aldığı anlaşılmıştır.

Bu saptamalar ışığı altında somut olaya bakıldığında: Davacı, binayı 1968 yılında ... ve müşterekleri adına kayıtlı 2242 parsel sayılı taşınmaz ile o tarihte tescil harici olan yere yaptığını ileri sürmektedir. Davalı ..., dava konusu taşınmaza bina yapıldıktan sonra malik olmuştur.

Yukarıda açıklandığı üzere Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde bina sahibine tanınan bu hak kişisel hak niteliğinde olup bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Davalı ..., dava konusu

taşınmaza inşaat yapıldıktan sonra malik olduğundan davanın bu nedenle reddine karar vermek gerekirken davalının pasif dava ehliyetinin bulunmadığı gerekçesi ile reddi doğru değil ise de; bu husus yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden HUMK.nun 438/VII. maddesi uyarınca hükmün gerekçesi yukarıdaki şekilde değiştirilerek ve düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.