Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/1372 K.2008/3143

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 29.03.2001 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil (satış vaadi sözleşmesine dayalı) istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 26.06.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, biçimine uygun düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı, sözleşmenin ikrah altında yapıldığını, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin konusu olan dükkan için arsa payı ayrılmadığı, tüm paydaşlarda davaya katılmadığından davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden üzerine bina yapılan 16281 parselin tapuda arsa vasfıyla davanın tarafları ve dava dışı kişiler adına paylı mülkiyet rejimine tabi olarak kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Tapuda davacı ...’ın 3/112 ve 2/42, davacı ... ...’nin 4/42, davalı ...’ın ise 12/42 payı bulunmaktadır. 16281 parsel sayılı taşınmazda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmadığından Türk Medeni Kanununun 718.maddesine göre kural olarak arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına yapılarda girer. Başka bir ifadeyle, 16281 parselin paylı maliklerinin tamamı payları oranında üzerindeki yapılarında malikidir. Diğer taraftan paylı mülkiyet sahibi olan kişi kendi payı hakkında gerek diğer paylı malikler ile gerekse mülkiyet dışındaki üçüncü şahıslarla hukuki işlemde bulunabilir.

Burada üzerinde durulması gereken diğer bir sorunda, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış ancak üzerinde bağımsız bölümler bulunacak şekilde bina yapılmış taşınmazlarda satış vaadi sözleşmesi yapılmasının geçerli hüküm ve sonuç doğurup doğurmayacağının açıklığa kavuşturulmasıdır. Gerçekten, bu gibi taşınmazlar tapuda “arsa niteliğinde” kayıtlı olmalarına rağmen üzerine yapılan bina sebebiyle daha karmaşık bir hukuki yapı gösterir.

Tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmasına rağmen ileride kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda bir paya bağlanacak bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce satışının vaat edilmesi 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında tartışılmış, anılan kararın sonuç bölümünde “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra,

ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş Veya belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğuna, bu tür bir satış vaadi sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu bulunmadığına” denilerek tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmakla beraber üzerine bina yapılan ve henüz kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmamış taşınmazlarda satış vaadi sözleşmesi yapılabileceği, bu sözleşmelerin geçerli hüküm veya sonuç meydana getirebileceği kabul edilmiştir.

Şu haliyle davacıların dayandığı 11.01.1994 günlü sözleşme hüküm ve sonuç meydana getirir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; dosyada yer alan bilirkişi raporları yeterli görülmezse yapıdaki çekme kat kaçak olduğundan ve hakkındaki 3194 sayılı İmar Kanununun 32 ve 42.maddelerine göre işlem yapıldığından, bu kat nazara alınmaksızın 16281 parsel sayılı taşınmazdaki binanın kat irtifakı kurulacakmış gibi bağımsız bölümlerine düşen arsa payları keşif suretiyle bilirkişiye hesaplattırmak, bağımsız bölümlerin arsa paylarına göre paylı maliklerden her birinin her bir bağımsız bölümde hak ettiği mülkiyet payını bulmak, bundan sonra yapının zemin girişindeki sağ tarafta bulunan dükkandaki davalının payını hesaplatmak, bu payın davacılar adına tesciline karar vermek olmalıdır.

Mahkemece, 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında öngörülen kural bir yana bırakılarak ve paylı mülkiyet rejimine tabi taşınmazda her paydaşın gerek paydaşlardan her biriyle veya yabancı kişilerle işlem yapabileceği ilkesi göz ardı edilerek istem yazılı olduğu şekilde red olunduğundan karar bozulmalıdır.