Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/14687 K.2008/15884

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.3.1999 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil veya alacak istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan duruşma sonunda; tapu iptali tescil yönünden kabulüne dair verilen 11.4.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalı arsa sahibi ... ile yüklenici ... İnşaat ve Ticaret Limited Şirketi arasında 15.02.1991 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunduğunu, yüklenilen işin sonradan diğer davalı S.S.Sahil Yalı Konut Yapı Kooperatifi’ne devredildiğini, kooperatifin üyesi olduğunu, çekilen kurada 24 numaralı bağımsız bölümün kendisine isabet ettiğini ancak, yüklenici ... Limited Şirketinin temsilcisi olan ...’nin arsa sahibinden sağladığı vekaletname ile 24 numaralı bağımsız bölümü dava dışı ... ’ya, bu kişinin de vekili olan ... eli ile davalı ...’e sattığını, yapılan satış işlemlerinin geçerli olmadığını ileri sürerek 24 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini, olmadığı takdirde dava tarihindeki rayiç değerin tahsilini istemiştir.

Davalılardan arsa sahibi ..., gerek yüklenicinin ve gerekse alt yüklenici konumundaki davalı kooperatifin edimlerini yerine getirmediğini, ... ise iyiniyetli malik olduğunu, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, tapu iptal ve tescil davasının reddine, bağımsız bölüm değeri olan 7.588.836.000TL.nin davalı kooperatif, yüklenici şirket ve ...’ndan tahsiline karar verilmiş, hükmü davacı ile davalı ... temyiz etmiş, Dairemizin 26.10.2004 günlü ve 2004/5268-7383 sayılı ilamıyla, davalı ...’in ayni hakkına yolsuz tescil niteliğinde bulunduğundan değer verilemeyeceği ve davacının tescile hak kazanabilmesi için yüklenici edimlerinin tam olarak yerine getirip getirmediğinin belirlenmesi ile davalı ... hakkındaki davanın husumet nedeniyle reddi gerektiği gerekçesi ile bozulmuştur.

Bozma kararına uyulup, 15.02.1991 günlü sözleşmeye konu inşaat yapım işinden çekişme konusu bağımsız bölüme denk gelen eksik işler bedeli depo ettirilerek tapu iptal tescil isteminin kabulüne karar verilmiş, hükmü davalı ... temyiz etmiş, davalı ...’in temyizi üzerine Dairemizin 18.07.2008 günlü ve 2008/8536-9539 sayılı ilamı ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

Hükmü davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Mahkemenin gerekçeli kararı davalı ...’e onama kararından sonra tebliğ edildiğinden, Dairemizin 18.07.2008 gün ve 2008/8536-9539 sayılı onanma ilamı kaldırılarak davalı ... ile davalı ...’ün temyiz istemleri birlikte değerlendirilmiştir.

1-Çekişme konusu 24 numaralı bağımsız bölümün B blokta bulunduğu ve bu bloğun arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme gereğince yükleniciye, dolayısıyla davalı kooperatife bırakıldığı, kooperatifin de bu sebeple davacıya tahsis yaptığı, tüm bunların davalı arsa sahibi tarafından bilinmesine rağmen 24 numaralı bağımsız bölümü yüklenici ilk şirketin temsilcisi olan ... aracılığı ile 13.06.1997 tarihinde dava dışı ...

Sunma’ya, bu kişinin de vekili ve yine davalı kooperatifin kurucu üyesi bulunan davalılardan Seyfullah aracılığı ile 22.05.1998 gününde davalı ...’e tapuda sattığı görülmektedir. Olayların akışı doğrultusunda gerek ilk alıcı ...’in gerekse davalı ...’in üzerine ayrı ayrı bloklar halinde inşaat yapılan yerde davalı kooperatifin yüklenici olduğunu bilmemesi düşünülemez.

Kaldı ki, her iki satış da kooperatif üyesi olan vekiller ile yapıldığından soruşturulsa idi bunlardan 24 numaralı bağımsız bölümün ilk satıcı olan arsa sahibine değil, yüklenici kooperatife bırakıldığının öğrenilmesi son derece kolaydır. Türk Medeni Kanununun 932 (TMK.m.1024) maddesi gereğince adına yapılan tescil, hukuki sebepten yoksun (yolsuz-tescil) sayılacağından davalı ...’in ayni hakkına değer tanınamaz.

Bu nedenle, kendisinden beklenen asgari özeni göstermeyen, kolay bir araştırma ile tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olan davalı ...’ün iyi niyetli olduğunun kabulü olanaksız bulunduğundan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davalı arsa maliki ... vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Yüklenicinin temel borcu, sözleşmeye, fenne ve amacına uygun bir bina meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Yüklenici bu edimlerini yerine getirdiğinde sözleşmenin karşı edimi olan arsa payının devredilmesini arsa malikinden isteyebilir.

Bu hak doğrudan yüklenici tarafından talep edilebileceği gibi, yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde bulunabilir. Yüklenici veya sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.

BK.nun 167/1.maddesi “Borçlu temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir” hükmünü taşımaktadır. Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı devri karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Ancak, yapının arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirilmesi, ayıp ve eksikler varsa bunların yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi tarafından giderilmesi veya karşılığının arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi halinde birlikte ifa kuralı gereği temlike değer verilmesi gerekir.

Somut olayda, hükme esas alınan 19.11.2007 günlü inşaat bilirkişi raporunda, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca inşaatlar tamamlandığı halde çevre düzenlemesi yapılmadığından 0/02 oranında eksik iş bulunduğu, bu eksikliklerinin parasal tutarının toplam 11.250,00YTL değerinde olup, dava konusu 24 numaralı bağımsız bölüm malikinin 191,76YTL ödenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yüklenicinin halefi olan davacı, yüklenicinin arsa malikine karşı yerine getirmekle yükümlü olduğu 15.02.1991 tarihli sözleşmedeki tüm edimler ile sorumlu bulunduğundan eksik işler bedelinin tamamından da sorumludur. Mahkemece, bilirkişi raporu ile belirlenen eksik iş bedelinin tamamının depo ettirilmesi gerekirken, sadece çekişme konusu bağımsız bölüm için hesap edilen bedelin depo ettirilmesi doğru görülmemiştir.

Bunların yanında; 15.02.1991 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 30. maddesinde yapı kullanma ruhsatının alınması yüklenicinin yükümlülüğündedir. Atakum Belediyesi Fen İşleri Müdürlüğü’nün 23.06.2005 tarih ve 1602 sayılı yazısında, çekişme konusu taşınmazın da bulunduğu 10 parsel sayılı taşınmazda ferdi iskan alındığı bildirildiğinden, arsa malikine bırakılan bağımsız bölümlerin iskan ruhsatının alınıp alınmadığı araştırılmalı, arsa malikine bırakılan bağımsız bölümlerde iskan alınmamış ise, iskan ruhsatı alım işlerini sağlamak üzere davacıya işin mahiyetine uygun bir ... verilerek sonucuna göre hüküm kurulmalıdır.

Yukarıda 2.bentte açıklanan nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.