Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/15551 K.2009/1167

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 25.07.2003 ve 25.07.2002 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali tescil ve tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 18.10.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve birleşen dosya davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, 21.02.1997 ve 26.11.1997 günlü biçimine uygun düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptal tescil, tazminat istemlerine ilişkindir. Davalılardan ..., davaya cevap vermemiştir. Davalı ... ise davada dayanılan sözleşmenin tarafı olmadığını, verilen vekaletnamenin de inşaat işiyle ilgisi bulunmadığını, açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmediğinden davalı ... hakkındaki davanın husumet noktasından reddine, kat irtifakı kurulmadığından tescil talebinin reddine, her bir davacı için 1000 TL geç teslim tazminatının davalı ...’den tahsiline karar verilmiştir. Hükmü, davacılar temyiz etmiştir.

Gerek davacı ...’in dayandığı 21.02.1997 günlü gerekse davacı ...’nin dayandığı 26.11.1997 günlü sözleşmelere bakılırsa davalılardan ...’in yüklenici sıfatı ile hareket ederek 247 ada 28 parsel üzerine yapılacak binadan bağımsız bölüm satış vaadinde bulunduğu görülmektedir. Kısaca ifade etmek gerekirse, davalılardan ... 247 ada 28 parseldeki binanın yüklenicisidir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi varsa yüklenici arsa sahiplerinden bir bakıma eserin bedeli olan bağımsız bölüm tapusunu isteme hakkı kazanır. Yüklenicinin kazanacağı tapu devri isteme yetkisi ona kişisel hak sağlar. Bu hak doğrudan arsa sahiplerine ileri sürülebileceği gibi yüklenici alacağın temliki işlemiyle kazanacağı hakkını Borçlar Kanununun 162 ve 163.maddeleri hükmü gereğince yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devredebilir.

Bundan dolayı 21.02.1997 ve 26.11.1997 günlü sözleşmelerle davalı yüklenici ...’in davacılara yaptığı işlem alacağın temliki işlemidir. Alacağın temliki işlemine dayanan yeni alacaklı (davacılar) ifa talebini ancak arsa sahibinden isteyebileceğinden, eldeki davada arsa sahipleri de taraf durumunu almalıdır.

O yüzden taraflardan gerekli bilgiler sağlandıktan sonra yüklenici konumundaki davalı ... ile dava dışı arsa sahipleri arasındaki sözleşme istenmeli, sözleşmenin arsa sahibi taraflarına karşı da dava açmak üzere davacılara yetki ve mehil verilmeli, açılırsa dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, onların da delilleri istenip toplanmalıdır.

Alacağın temliki işlemi, kısaca borçlunun (arsa sahiplerinin) rızasını gerektirmeyen eski alacaklı ile alacak haklarını temlik alan yeni alacaklı arasında yazılı olarak yapılması zorunlu bir işlemdir. Temlik alan yeni alacaklının bu işleme dayanarak isteyebileceği ancak gerçek alacak ne ise odur.

O yüzden, taraf teşkili tamamlandıktan sonra yerinde yeniden keşif yapılmalı, davalı yüklenicinin arsa sahiplerinden işin geldiği fiziki seviyeye göre hak talebinde bulunup bulunamayacağı bilirkişilere hesaplattırılmalıdır. Diğer yandan, bir bina yapım işinde yüklenicinin temel borcunun sözleşmeye fenne ve amacına uygun bir yapı meydana getirmek olduğu düşünülerek, yüklenicinin böyle bir yapı inşa edip etmediği de yöntemince saptanmalıdır.

Eğer, böyle bir yapı meydana gelmiş ve yüklenicinin dava dışı arsa sahiplerinden hak ettiği bir alacağının bulunduğu saptanmış ve bu alacak alacağın temliki suretiyle davacılara temlik edilmiş ise, binada kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulmasına gerek olmaksızın davacılar varsa arsa sahiplerine ait temlik işlemiyle kazandıkları bağımsız bölüme orantılı tapu kaydının adlarına tescilini isteyebilir.

Hiç kuşkusuz, bütün bu hususlar yeterli bir incelemeyle açıklığa kavuşturulacaktır.

Mahkemece bütün bu yönler üzerinde durulmaksızın yazılı olduğu biçimdeki hüküm teşhisi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.