Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/1592 K.2008/2721

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.10.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 08.05.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı arsa sahipleri yapıdaki eksik ve kusurlu işler ile 17.03.1995 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan kira alacaklarının yükleniciden tahsili için dava açıldığını lehlerine hüküm bulunduğunu ancak hükmün icra edilemediğini açılan davanın reddini savunmuştur. Davalı yüklenici savunmada bulunmamıştır.

Mahkemece, davalı arsa sahiplerinin açtığı ve lehlerine sonuçlanan davadaki alacaklarına karşılık halen arsa sahiplerinin yükleniciye isabet edecek iki bağımız bölümü daha teminat olarak tuttuklarından davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü davalı arsa sahipleri temyiz etmiştir.

Davacı ile davalı yüklenici arasındaki 19.4.2004 günlü sözleşme alacağın temliki işlemine ilişkindir. Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının açılmasını zorunlu kılmıştır. Kısaca alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.

Somut olayda olduğu gibi, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı içindedir. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması, kararlaştırılan bağımsız bölümün daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunulması suretiyle karşılanması mümkündür.

Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesince eserin tesliminde devri gereken arsa payını inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırmasıdır.

Bir tanımlama yapmak gerekirse, alacağın temliki alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıslar arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmünce de temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı yapılan sözleşme ile kurulabilir. Davacıların dayandığı temlik işlemleri akdi (rızai) bir temlik işlemidir. Burada, arsa sahibinden alacaklı (yüklenici) ile üçüncü kişi arasında serbest iradeleri ile yapılan temlik sözleşmesi vardır. Genellikle de bu tür temlik sözleşmesi ile yüklenici şahsi hakkının bir kısmını olayımızda olduğu gibi bir bağımsız bölümün mülkiyetinin naklini taahhüt eder.

Davalılar arasında biçimine uygun düzenlenen 14.05.2002 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesindeki yüklenicinin borcu diğer davalının sağladığı arsa üzerine fen kurallarına, sözleşme ve amacına uygun bir bina yapıp arsa sahiplerine teslim etmek, arsa sahiplerinin borcu ise bir bakıma yapılan binanın bedeli olan bağımsız bölümlere özgülenmiş arsa payının mülkiyetini yükleniciye geçirmekten ibarettir.

Sözleşmenin yüklenici tarafı sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası gerekmeden yukarıda sözü edilen yöntemle üçüncü kişilere devir ve temlik edebilir.

Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Artık borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olur. Fakat temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir.

Devralan kimse temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa bile borçlu (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve def’ilerde bulunmak hakkına sahiptir. Başka bir anlatımla, Borçlar Kanununun 167. maddesinden yararlanacak olan borçlu (arsa sahipleri) alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def’iler ileri sürülebilecekse aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Bir bakıma denilebilir ki, temlik işleminin öğrenildiği ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminden haberdar olunca işlemin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir ve ifa isteğine reddedebilir.

Örneğin; karşılıklı borç yükleyen eser sözleşmesinden kaynaklanan borç kısmen veya tamamen yüklenici tarafından yerine getirilmeden yüklenici şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş ve üçüncü kişi ifa istemişse arsa sahibi yüklenicinin öncelikli borcunu bildirerek üçüncü kişinin temlik yoluyla kazandığı hakkını ifadan kaçınabilir.

Somut olaya gelince; öncelikle belirtilmelidir ki, az yukarıda sözü edildiği üzere Borçlar Kanununun 167. maddesinden yararlanacak olan arsa sahipleri yükleniciye karşı ne tür def’ileri ileri sürebilecekse aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacı üçüncü kişilere) karşı da ileri sürebilir.

Bu hakkından ötürü de üçüncü kişinin (davacıların) ifa istemesi halinde arsa sahipleri yüklenicinin öncelikli borcunu bildirerek üçüncü kişinin temlik yoluyla kazandığı hakkı ifadan kaçınabilir. Dosyada üzerine inşaat yapılan 8705 ada 18 parsel sayılı taşınmazın kat irtifak tapusu bütünüyle bulunmadığından, her ne kadar bilirkişi raporunda aksi ifade edilmişse de, halen arsa sahiplerinin elinde yükleniciye devri gereken bağımsız bölüm tapusu kalıp kalmadığı denetlenememiştir.

Öte yandan, ... 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/310 Esasında kayıtlı dava dosyasından kaynaklanan arsa sahipleri alacağının icra aşamasında hangi miktara ulaştığı da incelenmemiştir. Gerçekten, 17.03.1995 günlü sözleşme konusu hakların parasal değerini arsa sahipleri dava konusu yapıp lehlerine hüküm aldıklarından, anılan sözleşme ifa ile sonuçlanmış sayılır.

Ne var ki; davalı arsa sahipleri hükme bağlanmış olsa da ifa çıkarlarını yükleniciden tahsil edememiş ise bu alacaklarının yerine getirilmesini davacı üçüncü kişilerden isteyebileceğinden üçüncü kişinin temlik yoluyla kazandığı hakkı ifadan kaçınabilir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş. 17.03.1995 günlü sözleşme konusu 8705 ada 18 parsel sayılı taşınmaza ait kat irtifak tapusunun bütünüyle ait olan yerden istemek, ...

7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/310 Esasında arsa sahipleri yararına bağlanan hükmün icra aşaması hakkında arsa sahiplerinden açıklama almak, icra yoluna başvurulmuşsa icra dosyasını getirtip, hesap tablosunun miktarını belirlemek, arsa sahiplerinin yükleniciye vermeleri gerektiği halde vermedikleri tapu olup olmadığını saptamak, varsa bunların değeri ile arsa sahiplerinin alacaklı oldukları miktarı karşılaştırmak kalan bir alacak bulunursa bu tutarı davacı üçüncü kişilere depo ettirmek, böylelikle birlikte ifa kuralı gereğince davayı şimdiki gibi kabul etmek veya sonucuna uygun hüküm kurmak olmalıdır.

Bütün bu yönlerin gözetilmemesi doğru olmadığından, karar bozulmalıdır.