Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/2451 K.2008/3912

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.12.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 21.11.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temlik işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemi ile açılmıştır.

Davalı yüklenici, inşaatın getirildiği fiziki seviyeye göre sözleşmeyle kendisine bırakılması kararlaştırılan çekişme konusu 3 numaralı bağımsız bölümün mülkiyetine hak kazandığını, dolayısı ile davacının da temlik işlemine dayanarak bağımsız bölümün tescilini talep edebileceğini bildirmiştir.

Davalı arsa sahipleri, sözleşmede teslim tarihinin 03.01.2002 olarak kararlaştırıldığını, bu süre geçmesine rağmen teslimin yapılmadığını, 25.03.2002 tarihinde yükleniciye ihtarname gönderilerek ek süre verildiğini, yüklenicinin inşaatı eylemli olarak terk ettiğini, yaptırdıkları delil tespiti sonucu bilirkişinin inşaata 160.000.00 YTL eksik iş saptadığını, bu tarihe kadar yükleniciye 7 bağımsız bölüm tapusunun verildiğini, kalan 3 bağımsız bölümden 4 ve 11 numaralı olanları 3.kişilere satarak eksik işleri tamamladıklarını, 3 numaralı bağımsız bölüm tapusunun da bu amaçla verilmediğini, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, yaptırılan keşif ve alınan bilirkişi raporlarına göre yapıdaki eksikliklerin giderilmesi, arsa sahipleri tarafından satılan 4 ve 11 numaralı bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelirle giderilebileceğinden dava kabul edilerek, 3 numaralı bağımsız bölüm tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı arsa sahipleri temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriğine göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.

2-Gerçekten, 10.11.2004 günlü bilirkişi raporunda saptanan yapıdaki 160.240.16 YTL eksiklikler tutarı inşaatın ancak %90 fiziki seviyeye getirildiğini gösterir. Davalı arsa sahipleri her ne kadar 03.11.1999 günlü sözleşmenin feshini davalı yükleniciye ihbar etmiş iseler de, sözleşme ile yükleniciye bırakılması kararlaştırdıkları 3 adet bağımsız bölüm tapusunu ona vermemiş, bağımsız bölümler yüklenici nam ve hesabına satılarak yapıdaki eksikliklerin giderilmesi için harcandığından arsa sahiplerinin gerçek iradesinin fesih değil, sözleşmenin ifasına yönelik olduğunun kabulü gerekir.

Burada üzerinde durulması gereken önemli sorun; dava konusu 3 numaralı bağımsız bölümün hukuki durumudur.

Az yukarıda sözü edildiği üzere davadaki istemin dayanağı yüklenicinin yaptığı 06.02.2001 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları,ticaret ve ekonomi gereksinmeleri,alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.

Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar.

Bu ihtiyacın yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür.Aslında arsa sahibinin kural olarak BK.m 364 uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. BK.m 163 hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir.Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir.

Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur(BK m.167).Aksinin düşünülmesi halinde arsa sahibine karşı sözleşmedeki edimlerini bütünüyle yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinin rızası gerekmeden yaptığı temlik işleminden dolayı ona karşı borçlarından kurtulacak arsa sahibi olan tarafın mal varlığında ise sebepsiz azalma olacaktır.

Davalılar arasındaki biçimine uygun düzenlenen 03.11.1999 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin “müteahhide satış yetkisinin verilmesi” başlıklı 2.sayfasında “… inşaat ruhsatı alınıp arsa sahiplerine düşen dairelerin anahtarları teslim edildikten sonra geri kalan dairelerin satış yetkisi verilecektir…bu sözleme ve eklerinde belirtilen yapılaşmanın gerektirdiği her türlü masraf, katılım payı, vergi, resim, harç, su ve elektrik giderleri, proje ve ruhsat harçları, sözleşme ve noter harçları, proje onama giderleri, inşaat ödemeleri, bina inşaat vergileri, SSK ve öteki sigorta primleri,

bağımsız bölüm tapuları alınması ve anahtar teslimine kadar geçen sürede müteahhit tarafından karşılanacaktır…” hükümleri bulunmaktadır.

Davalı arsa sahipleri Borçlar Kanunun 167.maddesine dayanarak sözleşmenin bu hükümlerini temlik alan davacıya karşı ileri sürebileceklerinden mahkemece öncelikle yeniden keşif yaptırılarak binanın ruhsat (oturma izin belgesi) alınmasına engel olup olmadığı saptanmalı, ruhsat alımına engel yoksa iskan ruhsatı harçlarının miktarı yetkili belediyeden sorularak saptanmalı, diğer taraftan yüklenicinin inşaat sebebiyle SSK prim borcu bulunup bulunmadığı, varsa bunun cezalı tutarı tespit edilmeli, saptanacak bu tutarlar temlik alacaklısı davacıya depo ettirilmeli, bütün bunlar yerine getirilirse dava şimdiki gibi kabul edilmelidir.

Mahkemece, yapılan bu saptamalar bir yana bırakılarak sözleşme yüklenici tarafından ifa edilmiş gibi temlik alacaklısının isteminin hüküm altına alınması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.