Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/2473 K.2008/8030

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 24.02.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil ve tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 12.12.2007 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı arsa malikleri vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 17.06.2008 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden gelmedi, davacı ... vekili Av.... .... Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayanan tapu iptali tescil ve gecikmeden kaynaklanan tazminat alacaklarına ilişkindir.

Davalı arsa sahipleri, savunmada bulunmamıştır.

Davalı yüklenici, davacıya satışı vaad olunan bağımsız bölümün 1 numaralı yer olduğunu, dayanılan satış vaadi sözleşmesinin sözlü olarak iptal edildiğini, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, mülkiyet aktarımına ilişkin istemin kabulüne, ıslah yoluyla talep edilen 6.021.00 YTL gecikme tazminatının davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı arsa sahipleri temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriği ile özellikle yargılama aşamasında ileri sürülmeyen hususların temyiz incelemesi sırasında nazara alınmasının mümkün bulunmamasına göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.

2-Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, davalılar arasında biçimine uygun düzenlenen 16.06.2000 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunduğu, bu sözleşme uyarınca davalı yüklenici şirketin diğer davalıların maliki olduğu 21084 ada, 1 parsel üzerine bina yapım işini yüklendiği, inşaatın 26.06.2001 olan ruhsat alınma tarihinden itibaren iki yıl içinde yani 26.06.2003 tarihinde tesliminin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Sözleşmenin “inşaat müddeti” başlıklı hükmünde “… iş bu sözleşmeye konu inşaat ruhsat tarihinden başlamak üzere 24 ay hitamında iskan müsaadesi dahil alınmış vaziyette anahtar teslimi yapılacaktır…” yazılıdır.

Yine sözleşmenin “satış yetkisi” başlıklı maddesinde de “… binada yapılacak ve müteahhide bırakılacak bölümlerden zemin kattaki bir adet daire ve 2. normal kattaki bir adet dairenin satış yetkisi binanın tamamlanıp, iskan müsaadesinin alınmasına müteakip verilecek ve yine binada yapılacak olan ve müteahhide bırakılan diğer bağımsız bölümlerin satış yetkisi ise binanın plan ve projesinin çizdirilip, kat mülkiyetinin kurulmasından sonra satış yetkisi müteahhide verilecektir …” koşulu kararlaştırılmıştır.

Somut olayın, sözleşmenin yukarıya yazılan hükümleri, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Temlik, alacağın, ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı devralan (temellük eden) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin temlik edenle, borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş, borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun ... olmuştur.

Arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıdaki bölümde açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir.

Gerçekten BK m.167’ye göre “Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir“. Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı devri karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi ... üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi, BK.m 81’den yararlanma ... bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında yüklenicinin öncelikli edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin ardından sözleşmenin hükümlerindeki diğer borçlarının ifa edip etmediğinin açığa kavuşturulması zorunludur. Bundan dolayı yüklenicinin ... sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğu hususu üzerinde durulması gerekmektedir.

Genel olarak ... sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüd eder. ... sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını BK. m. 355'ten alır. Anılan hükme göre; "istisna bir akittir ki onunla bir taraf (yüklenici), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder". Yasada “şey” olarak ifade edilen "..."dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur.

Genel olarak ... sözleşmelerinde sözleşmenin yüklenicisi olan taraf belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder ve kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez;

Somut olaya gelince;

Bilirkişi raporuna göre, eserin getirildiği fiziki seviye %97’dir. Raporda, 15.000.00 YTL tutarında eksik iş kaldığı saptanmıştır. Öyleyse, yüklenici eseri meydana getirme borcunu eksiksiz yerine getirmemiştir. Diğer taraftan, yine yukarıya yazılan sözleşme hükümlerinden özellikle sözleşmenin “inşaat müddeti” başlıklı hükmünde yer alan “… anahtar teslimi” sözcüğünden bilirkişilerin yorumladıklarının aksine, tarafların sözleşmede eseri iskan ruhsatı (oturma raporu) alınmış olarak teslimini ... ettikleri anlaşılmaktadır. Binaya, iskan ruhsatı alınmamış olması da yüklenicinin eksik ifada bulunduğunu gösterir.

Bu durumda, mahkemece yapılması gereken iş davacıya binanın iskan raporunu almak üzere işin mahiyetine uygun yetki ve süre vermek, bu işlem yerine getirilirse bilirkişilerin saptadığı eksik işler tutarı 15.000.00 YTL’yi arsa sahiplerine ödenmek üzere depo ettirmek, ancak bundan sonra mülkiyet aktarımı istemini kabul etmek olmalıdır.

Bütün bu saptamalar bir yana bırakılarak, özellikle orta yerde eksik ifa bulunduğu göz ardı edilerek ve sözleşme hükmünü yanılgılı yorumlayan bilirkişi raporuna bağlı kalınarak istemin yazılı olduğu şekilde kabulü doğru olmadığından karar bozulmalıdır.