Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/3814 K.2008/8346

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 01.02.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17.04.2007 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 24.06.2008 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av.... ile karşı taraftan davacı vekili Av.... ... geldiler Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı mülkiyet aktarımı istemine ilişkindir.

Davalı arsa sahibi, yüklenicinin edimleri yerine getirmediğini, yapıya iskan alınmadığını, açılan davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici şirket, temlik işlemini doğrulamış, davayı kabul etmiştir.

Mahkemece, dava kabul edilmiştir.

Hükmü, davalı arsa sahibi temyiz etmiştir.

Bilindiği üzere hak, genel olarak kişiye hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar,ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nisbi ( şahsi ) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile yüklenici arsa sahibine karşı şahsi hak kazanır. Koşulları yerinde ise kazandığı şahsi hakka dayanarak arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi şahsi hakkını arsa sahibinin rızası gerekmeksizin yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162-181. maddelerinde düzenlenmiştir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.

Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür.

Aslında arsa sahibinin kural olarak BK.m 364 uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. BK.m 163 hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.

Arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.

Gerçekten, BK.m.167’ye göre “borçlu temlike vakıf olduğu zaman, temlik edene karşı haiz olduğu defileri temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir” buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı devri karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi ... üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi BK.m.81’den yararlanma ... bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Bu genel bilgilerden sonra somut olaya gelince; davalılar arasında biçimine uygun düzenlenen 20.10.1998 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesin 17.maddesinde “… iskan alındıktan sonra kalan bağımsız bölümlerin satış yetkisi verilecektir…” hükmü bulunmaktadır. Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, sözleşmeyle yükleniciye kademeli olarak verilmesi gereken toplam 7 adet bağımsız bölüm satış yetkisinin verildiği sabittir.

Dava konusu 5 numaralı bağımsız bölüm ile birlikte 2 ve 12 numaralı bağımsız bölümler tapusu ise ancak yapının iskanı alındığında verileceğinden ve sözleşmenin bu hükmü HUMK.nun 287. maddesi uyarınca delil sözleşmesi niteliğinde olduğundan, ne yüklenici ne de yükleniciden temlik alan üçüncü kişi iskan koşuluna ilişkin sözleşme hükmünü yerine getirmeden 5, 2 ve 12 numaralı bağımsız bölümler tapusunu arsa sahiplerinden isteyemez.

Mahkemece, yapılan bu saptama gözetilerek istemin reddi yerine delillerin yanılgılı değerlendirilmesi sonucu hüküm altına alınması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.