Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/3889 K.2008/4939

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 21.08.2006 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil, kademeli olarakda irtifak hakkı tesisi ve beyanlar hanesindeki belirtmenin terkini istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; beyanlar hanesindeki belirtmenin terkini ve taraflar arasındaki sınırın tespitine dair verilen 11.12.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, 3549 parsel sayılı taşınmazı 30.07.2004 tarihinde üzerindeki bina ile birlikte satın aldığını, 1984 yılında yapılmış olan binada daha sonra herhangi bir ilavenin bulunmadığını, ancak komşu 3311 parsel sayılı taşınmaz malikinin kendi taşınmazına elatmanın bulunduğu iddiasıyla aleyhlerine dava açtığını, bu dava sırasında tapuda da kayıtlı olan 3,83 m2’lik 3311 parsel sayılı taşınmaza tecavüzlü kısmın tescili ya da bu yerde irtifak hakkı tesisi için önel verildiğini belirterek öncelikle tapu iptali, tescil, bu istem olmazsa irtifak hakkı tesisini talep etmiş, ayrıca taşınmaz kaydındaki “bu parsel üzerindeki binanın 3,83 m2’lik kısmı 3311 parsel sayılı taşınmaza tecavüzlüdür” açıklamasının kaydının terkinini istemiştir.

Mahkemece, davacıya ait binanın davalı taşınmazına taşkın olmadığı, bu nedenle tapu iptali veya irtifak hakkı tesisinin gerekmediği belirtilerek sadece tapu kaydındaki belirtmenin terkinine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

Dava, Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesine dayalı tapu iptali, tescil, bu istem kabul olmazsa irtifak hakkı tesisi ve beyanlar hanesindeki belirtmenin terkini isteğine ilişkindir. Türk Medeni Kanunu’nun 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen "üst toprağa bağlıdır" kuralına ayrıcalıklarından olan 725. madde hükmü "Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.” şeklindedir.

Türk Medeni Kanun'un 725. maddesinin uygulanabilmesini haklı gösterecek en önemli koşul yapı malikinin iyi niyetli olmasıdır. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da aynı kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi niyet olduğunda kuşku yoktur. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmemesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasa korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyi niyetini gösterir.

Ancak, komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup da zarar gören kimselerin taşınmaza el atıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 15 gün içerisinde İtiraz etmeleri, yapı malikinin iyi niyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini, zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan subjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır.

Durum ve koşulların haklı göstermesi şeklinde açıklanan ikinci koşuldan ise imar durumuna göre ifrazın mümkün olması, ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması gibi hususlar anlaşılmalıdır.

Açıklanan ilkeler doğrultusunda yeniden somut olayı değerlendirdiğimizde, anılan madde koşullarının gerçekleşmediği anlaşılmaktadır. Şöyle ki, dava konusu bina Hazineye ait 1293 parsel sayılı taşınmaz üzerine davacı bayii Mustafa Yarımağa tarafından yaptırılmıştır.

Daha sonra 1293 parsel ifraz edilmiş, ifraz ile oluşan 1435 parsel 15.11.1985 tarihinde Mustafa Yarımağa’ya satılmış, 1435 sayılı parselde 30.07.2004 tarihinde ifraz edilmiş, tapuya arsa vasfında tescilinden sonra ifrazı ile oluşan kayda yine aynı tarihte “üzerindeki binanın 3.83 m2’lik kısmın 3311 parsele tecavüzlüdür şeklinde belirtme düşülmüş ve taşınmazı aynı tarihte beyanlar sütunundaki belirtme ile birlikte davacı tapudan almıştır.

Bina daha yapım aşamasında kaçak olarak yapılmış, Hazineye ait taşınmaz üzerine bina inşa eden kişinin Hazineye karşı temliken tescil isteğinde bulunması mümkün olmadığı gibi sonradan bu taşınmazı satın alan kişi yasal prosedüre uygun olarak malik olsa bile bina nedeniyle temliken tescil isteğinde bulunamaz.

Mahkemenin ifraz sırasında yapılan hata nedeniyle binanın taşkın hale geldiği, sınırdaki hatanın düzeltilmesi ile sorunun giderileceği tapunun iptalinin gerekmeyeceği şeklindeki gerekçelerle değil de açıklanan nedenlerle temliken tescil isteğinin reddi gerekirdi. Bu red gerekçesine bağlı olarak da davacının tapu iptali ve tescil isteği dinlenemeyeceği, ifraz ile oluşan çap ayakta kaldığı veya binanın taşkınlığı devam ettiği sürece beyanlar hanesindeki kaydın terkini mümkün değildir. Mahkemenin, bu nedenle belirtme kaydını terkin etmesi doğru olmamıştır. Ayrıca, mahkeme belirtme kaydını terkin ederken ifraz ile oluşan sınırı da düzeltmiştir.

Gerçekten, beyanlar sütununda sözü edilen taşkınlığın ifraz sırasındaki hatalı koordinat alımından kaynaklandığı, oysa ifraz öncesi koordinatlar nazara alındığında taşınmazlar arasında herhangi bir tecavüzün söz konusu olamayacağı anlaşılmaktadır.

Ancak, taşınmazın kadastro tespiti sırasında veya sonradan yapılan işlemler nedeniyle ölçü, tersimat ve hesaplamalardan doğan fenni hatalar varsa bunun düzeltmesi 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41.maddesine göre ilgilinin müracaatı veya Kadastro Müdürlüğünce resen yapılabilir. Sulh Hukuk Mahkemesinden doğrudan 41. madde kapsamında düzeltme istenemez. Ancak, Kadastro Müdürlüğünün yaptığı düzeltme işlemlerinin iptali için açılacak davaların görülme yeri Sulh Mahkemeleridir.

Mahkemenin bu hususta da yanılgıya düşerek ifraz sırasında meydana gelen hatayı 41. madde çerçevesinde düzeltmesi doğru olmamıştır. Karar bozulmalıdır.