Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/4948 K.2008/5681

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 27.09.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 12.12.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, biçimine uygun düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı ferağa icbar suretiyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalı, kararlaştırılan satış bedelinden ödenmeyen bir miktar bulunduğunu, açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava kabul edilmiştir. Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile amaçlanan, ileride bir taşınmaz satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaad borçlusu ileride o taşınmaz malın mülkiyetini vaad alacaklısına geçirme (yeni bir sözleşme yapma) taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz mal satımıdır.

O yüzden, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satım sözleşmesinde, objektif bakımdan esaslı nokta olarak; tarafların adları veya temsilciyi yada vekillerinin kimlikleri, satım konusu taşınmaz ve nitelikleri semen ve hukuki sebebin resmi şekilde düzenlenecek senette yer alması gerekir.

Kısaca ifade etmek gerekirse, taşınmaz satımında semen (satış bedeli) satım akdinin asgari objektif unsurları arasındadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından soruna bakılırsa semen;

satışı vaad olunan taşınmazın bedeli, vaad alacaklısının da karşı edimidir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 217.maddesinin yaptığı gönderme nedeniyle aynı yasanın satım ve trampa sözleşmelerinde uygulanacak 182.maddesinde yer alan “… satım bir akittir ki onunla satıcı satılan malı alıcının iltizam ettiği semen mukabilinde …” hükmü uyarınca satış bedeli satım akitlerinde sözleşmenin temel unsurları arasında sayılmıştır. Kuşkusuz, taraflar satış bedelini serbestçe tayin edebilir. Diğer taraftan, Borçlar Kanununun 149.maddesi gereğince de bir aktin taliki şarta bağlı olarak yapılması olanaklıdır. Eğer akit taliki şarta bağlı olarak yapılmışsa o akdin ifası ancak kararlaştırılan hadisenin tahakkuku halinde istenebilir.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Yanların üzerinde uyuşmazlık çıkartmadıkları davadaki istemin dayanağı olan 22.09.2004 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde “.

14896 parsel no.sunda kayıtlı arsa vasıflı taşınmaz üzerinde inşa edilen binanın 10/100 arsa paylı 1.kat no.lu 5 bağımsız bölüm no.lu mesken vasıflı taşınmazımı bu kere onyedimilyar.TL bedelle ...’a satmayı vaad ve taahhüt ettiğimi, satış vaadi bedeli olan onyedimilyar.TL’nin onikimilyar.TL’sinin kendisinden nakden aldığımı, geriye kalan beşmilyar.TL’si deprem kredisi borcu olduğundan alıcı ... tarafından tamamı ödendikten sonra adı geçen taşınmazın ferağ takririni … vereceğimi…” hükmü bulunmaktadır.

Görülüyor ki, taraflar satış bedelinin onyedimilyar.TL olduğunu kabul etmiş ve ferağın verilmesini bu bedelin tamamının ödenmesi koşuluna bağlamıştır. Davalı vaad borçlusu, kalan beşmilyar.TL bedelden 3.425.00 YTL’sinin bankaya ödendiğini, kararlaştırılan bedelden kalan 1.575.00 YTL’nin ise ödenmediğini kabul etmektedir.

Sözleşmenin yapıldığı 22.09.2004 tarihinde deprem kredisi borcunun beşmilyar.TL olarak kabul edilmesi tahmine dayalı bir rakam olduğundan ve davacı bankaya olan kredi borcunu 3.425.00 YTL olarak ödeyerek kapattığından satış bedeli olarak kararlaştırılandan kalan 1.575.00 YTL davalı vaad borçlusuna ödenmeden, davacı sözleşmedeki edimini yerine getirmiş kabul edilemez ve Borçlar Kanununun 81.maddesi uyarınca kendi edimini yerine getirmeyen borçlu, diğer taraftan edimini yerine getirmesini isteyemez.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, davacıya satış bedelinden kalan 1.575.00 YTL’yi de depo ettirmek istemi birlikte ifa kuralı hükümleri doğrultusunda bu şekilde kabul etmek olmalıdır. Mahkemece, sözleşmede açıkça kararlaştırılan satış bedeline rağmen, sözleşme hükmünü başka şekilde yorumlayarak istem yazılı olduğu şekilde kabul edildiğinden, karar bozulmalıdır.