Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/5690 K.2008/6838

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 15.07.2005 gününde verilen dilekçe ile kira sözleşmesinin tapuya şerhi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 26.04.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, kira sözleşmesinin tapu kaydına şerh verilmesi isteğine ilişkindir.

Davacı, 330 ada 2 parsel sayılı taşınmazın doğu kısmında 15 metrekarelik kısmı kırk yıllığına kiraladığını ileri sürerek sözleşmenin tapu kaydına şerhini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuş, mahkemece baz istasyonu kurmak üzere kiralandığı ileri sürülen yer için taraflar arasında usulüne uygun düzenlenmiş kira sözleşmesi ve şerh anlaşması bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmü, davacı tarafından temyiz etmiştir.

Bilindiği gibi, kira sözleşmesinin kurulması ile birlikte kiracı kiracılık hakkına sahip olur. Bu hak kişisel bir haktır, yalnızca sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebilir. Taşınmaz üzerinde doğan kişisel haklarda aynı niteliktedir. Borçlu bu taşınmazı üçüncü kişiye geçirirse kişisel hakkın üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilme olanağı yoktur, ancak borçludan borca aykırılıktan dolayı Borçlar Kanununun 96.maddesine göre tazminat istenebilir.

Taşınmazlarda mülkiyetin geçirilmesi değil yalnızca kullandırma, yararlandırma istemi veren adi kira ve ürün kirası hakkı gibi kişisel haklarda da durum böyledir.

İşte taşınmazlardaki kişisel hakların tapu kütüğüne şerhi, hak sahiplerine, kendileri için doyurucu olmayan üstelik gerçekleşmesi borçlunun ödeme

gücüne bağlı, bu nedenle de kuşkulu olan yalnız tazminat gideri istemiyle yetinmek zorunda kalmaktan kurtarmakta, bu hakların taşınmaza edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak, bu açıklamalardan her türlü kişisel hakkın tapu kaydına şerh edilebileceği anlamı çıkartılmamalıdır. Yasalarda şerh edilebilecek kişisel haklar sınırlı sayıda gösterilmiş, kira sözleşmesinden kaynaklanan ve kişisel hak niteliğinde olan kiracılık hakkı da tapuya şerh edilebilecek haklardan olup gerek Borçlar Kanunu da gerekse Türk Medeni Kanununun da düzenleme yeri bulmuştur.

Borçlar Kanununun 255 ve bunun paralelinde olan 277. maddesi (bir taşınmazın kiralanmasında sözleşmenin tapu siciline şerh verilmesini iki taraf sözleşebilirler. Bu sözleşme kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşme olup, kira sözleşmesi içinde veya ondan ayrı olarak düzenlenebilir.

Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi düzenlemesi ile de tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel haklar arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan kiracılık hakkı da sayılmıştır.

Gerek Borçlar Kanunu düzenlemesinde(m.255/2) gerekse Türk Medeni Kanunu Düzenlemesinde(m.1009/2) tapuya şerhedilen kişisel hak niteliğindeki kiracılık hakkının taşınmazın el değiştirilmesi halinde yeni malike karşı da ileri sürülebileceği kabul edilmiştir(şerhin munzam etkisi).

Kiracılık hakkının tapuya şerhi aynı zamanda borç ilişkisini eşyaya bağlı borç durumuna koyacağından şerhten sonra taşınmaza malik olan kişi, kendi mülkiyeti sırasında doğacak borçla yükümlü olur(Gürsoy-Eren-Cansel, Türk Eşya Hukuku, 1978, s. 294. Oğuzman-Seliçi, Eşya Hukuku, İstanbul 2006, s. 17ve 201. Şafak Erel, Eşyaya Bağlı Borç İlişkisi, Ankara 1982, s 7; ... N.Nomer Vefa Hakkı, İstanbul 1992, s.73; ...

Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri C.I/2 İstanbul 1988, s.133. İsviçre Hukuku, Fransız Hukuku, ve Alman Medeni Kanunu ile Mukayeseli Olarak Türk Hukukunda Hasılat Kirası Erol Cansel Ankara 1953 s.90. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, 20.6.1951 gün ve 13/15. 21.5.1958 gün ve 7/5 sayılı).

Şu hale göre bir taşınmazın kiraya verilmesine ilişkin sözleşmeden kaynaklanan kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kabul edilmesi ve sonuç olarak şerhin tapuya da yapılması hususunda herhangi bir kuşku yoktur ve bu gibi durumlarda kiralayan tescil yükümlülüğünü yerine getirmezse kiracı bu yükümlülüğün ifası için dava açabilir.

Eldeki dava da şerh anlaşması gereğinin yerine getirilmesi amacıyla açılmıştır. Mahkemenin kabulünün aksine 24.5.2005 tarihli kontrat başlıklı tarafların imzasını da taşıyan belge yazılı kira sözleşmesi niteliğinde olup, ayrıca sözleşmenin tapuya şerhi hususunu da içermektedir. Ancak, anlaşmaya

konu taşınmaz tapu kaydına göre davalı dışında bir paydaş daha vardır. Burada paylı mülkiyete konu taşınmaz malda paydaşlardan birisinin kira sözleşmesi ve bu sözleşmenin tapuya şerhine ilişkin sözleşme düzenleyip düzenleyemeyeceği hususunun irdelenmesi gerekmektedir.

Paylı mülkiyette, yönetim ve tasarrufun ne şekilde yapılacağı Medeni Kanunun 689, 690 ve 691.maddelerinde düzenlenmiş olup;

Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesi hükmünce taşınmazın işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğunun karar vermesi gerekir.

Kısaca söylemek gerekirse davacı davalı ile olan kira ilişkisinin varlığı kanıtlansa dahi, bu kişi taşınmazı pay ve paydaş çoğunluğu olmaksızın davacıya kiraya veremeyeceği gibi, sözleşmenin tapuya şerhi hususunda anlaşmada yapamayacaktır.

Mahkemece davanın bu nedenle reddi gerekirken yazılı nedenle reddi doğru olmamış ise de, yapılan yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunun 438/son maddesi gereğince kararın, gerekçesinin açıklandığı şekilde değiştirilmesine karar verilmiştir.