Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/6552 K.2008/7459

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.06.2005 gününde verilen dilekçe ile satış vaadine sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 11.07.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, 12.10.1989 tarihli biçimine uygun düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı 1102 parsel sayılı taşınmazdaki davalılar murisi ...’na murisinden intikal eden payın iptal ve tesciline ilişkindir.

Davalılar, davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece, 5578 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanunun 8.maddesi bu tür satış vaatlerine izin vermediğinden bahisle dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

03.07.2005 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Hakkındaki Kanunun 1.maddesinde yasanın amacı “bu kanunun amacı; toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını ve niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli sürdürebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı arazi kullanımını sağlayacak unsur ve esasları belirlemektir” şeklinde açıklanmıştır.

Anılan yasanın kabul edildiği tarihteki 8. maddesi ise “tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca, Bakanlık tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir.

Tarımsal faaliyetin ekonomik olarak yapılabildiği en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken ... büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek, Bakanlık tarafından belirlenir. Kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen ... büyüklükteki tarımsal arazi parsellerinden daha küçük parçalara bölünemez.

Miras yolu ile intikallerde ... büyüklükteki parseller oluşturulamıyorsa ifraz yapılmaz; ortak kullanım, kiralama veya satış yoluna gidilir” şeklindedir.

Yasanın 8.maddesinde 09.02.2007 tarihinde yayınlanarak yürürlüğe giren 5578 Sayılı Kanunun 2.maddesi ile değişiklik yapılmış, yapılan bu değişiklikle tarım arazilerinde uygulanacak “bölünemez büyüklük” kavramı getirilmiştir. Buna göre, belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarım arazilerinde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz.

Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak, çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı taktirde Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.

Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez.

Ancak, hiç kuşkusuz bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışlarının yapılması, devredilmesi veya bölünmez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazisinin tümünün rehni olanaklıdır.

Keza, birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile hisselerini üçüncü bir kişiye satmaları ve devretmeleri de mümkündür. Buna ilave olarak paydaşlar, kendi aralarında paylarını birbirlerine satış yapabilir ve devredebilir.

Burada üzerinde durulması gereken sorun, 12.10.1989 tarihinde yapılan satış vaadi işleminin hüküm ve sonuç meydana getirip getirmeyeceğidir. Gerçekten, 19.07.2005 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8.maddesinde bölünemez büyüklük kavramına yer verilmemiş, bu kavram daha sonra anılan yasanın değişiklik yapan 09.02.2007 tarihli 5578 Sayılı Yasanın 2.maddesiyle getirilmiştir.

Davada dayanılan 12.10.1989 tarihli sözleşme, 5578 Sayılı Kanunun yürürlüğünden önceki bir tarihi taşıdığından ve bu tarihte bölünmez büyüklük miktarı yasada öngörülmediğinden, davacı 12.10.1989 günlü sözleşmeye dayanarak tescil isteminde bulunabilir.

Zira 9.3.1988 tarih ve 1987/2–860 esas, 1988/232 karar sayalı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında vurgulandığı üzere herhangi bir yasa veya düzenleyici hüküm o yasanın yürürlüğe girdiği andan itibaren hukuksal sonuç meydana getirir. Değişik bir anlatımla yürürlüğe giren yasa yürürlük tarihinden önceki olaylara uygulanmaz. Genel kural budur. Medeni Hukuk açısından bu duruma yasaların geriye yürümemesi (makabline şamil olmaması) ilkesi denir.

Ancak, belirtilmelidir ki, yeni yasa veya düzenleyici kural devam etmekte olan uyuşmazlıklarda tamamlanmamış hukuki durumlara yasanın derhal yürürlüğe girme niteliğinden dolayı uygulanacak ve hukuki sonuçlar doğuracaktır. Kuşkusuz yeni yasada yürürlükle ilgili ayrık ve özel bir hüküm de bulunabilir.

Böyle bir durum söz konusu ise, kanun koyucu iradesini yeni çıkan yasanın geçmişteki olaylara da uygulanması doğrultusunda gösterdiğinden yeni çıkan yasa yürürlüğünden önceki olaylara da uygulanır. Dolayısı ile, eldeki uyuşmazlıkta dayanılan satış vaadi sözleşmesinin 12.10.1989 tarihini taşıması nedeniyle 5578 Sayılı Yasanın getirdiği bölünülemez miktar uygulaması mümkün değildir.

Mahkemece, yapılan bu saptamalar doğrultusunda bir hükme varılması yerine yazılanlar bir yana bırakılarak dava reddolunduğundan karar bozulmalıdır.