Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/6682 K.2008/9536

Taraflar, arasındaki tapu iptali tescil veya tazminat davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 31.10.2007 gün ve 2007/12200-13043 sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalılardan ... ile davalı ... arasında 15.2.1991 tarihinde arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlendiğini, ...’nun daha sonra davalı kooperatifi kurarak üye kaydettiğini, arsa sahibinin de onayı ile 30 ada 8,9 ve 33 ada 10, 11 parseller üzerine kurulan SS ... Yalı Kooperatifi tarafından binalar yapıldığını, kat irtifakında 12 numarasını alan 11 parsel üzerindeki bağımsız bölümünde kooperatif üyesi olarak kendisine isabet ettiğini, ancak yüklenici ...’nin arsa sahibinden aldığı vekaletname ile taşınmazı ...ye, onunda ...’ sattığını, bu satışların kendi tapusunu almasını engellemek amacıyla yapıldığını ileri sürerek tapu iptali tescil, bu istem kabul edilmezse rayiç değerinin tahsili isteminde bulunmuştur.

Davalı ... davanın reddini savunmuş, ...’nın kötü niyetli olduğu kanıtlanamadığından davacının mülkiyet istemine ilişkin dava reddedilmiş, taleple bağlı kalınarak 10 milyar lira olan satış bedelinin davalılardan ... hariç diğer davalılardan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmün davacı ve davalılardan ... tarafından temyizi üzerine, yerel mahkeme kararı ...’nin temyiz itirazları yerinde görülerek Dairemizce;

“...Davacı davalılardan sonradan yüklenici sıfatı kazanan ... Yalı Konut Yapı Kooperatifinin üyesidir. Kooperatif kurulmasında amaç, ortakların belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek ve geçimlerine ait ihtiyaçlarını işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumaktır. Somut olayda ise, davalı kooperatifin amacı ortağı olan davacıya konut sağlamaktır.

Dolayısıyla davacı ile ortağı olan davalı kooperatif arasındaki düzenlemenin dayanağı 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa göre ortaklık sözleşmesidir. Bunun sonucu olarak da davacının parasal isteğinin muhatabı diğer davalılar değil ortağı olduğu davalı kooperatiftir. Bedele ilişkin tahsil isteminin kooperatife yönelik olarak kurulması gerekirken diğer davalılarında sorumlu tutulması doğru olmamıştır...” denilerek bozulmuş, bu kez davacı karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Dava eser sözleşmesi ile yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümün yükleniciden temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kuşkusuz, tescil isteminin kabulünde yüklenicinin sözleşmesindeki tüm edimlerini yerine getirip getirmediğine, tescile hak kazanıp kazanmadığına bakmak gerekecektir. Ancak, buradaki yükleniciyi sadece davalı ... İnşaat Limited Şirketi olarak değil, bundan sözleşmeyi devralan S.S.... Yalı Konut Yapı Kooperatifi olarak da kabul etmek gerekir.

Olayda, davacı ... davalı (yüklenici) kooperatifin yaptığı tahsis sebebiyle yükleniciden temlik alan şahsi hak, diğer davalı ... ise aynı yeri tapuda satın almış mülkiyet hakkı sahibidir. Şahsi hak ile ayni hakkın yarıştığı ortadadır.

Davacı, kendisine tahsis edilen yerin arsa sahibine vekaleten yüklenici ... tarafından ...’ye onunda ... satışında alıcıların iyi niyetli olmadıklarını ileri sürdüğüne göre, uyuşmazlığın çözümünde üzerinde ilk önce durulması gereken husus, davalı ...’in iktisapta iyi niyetli olup olmadığının ortaya konmasıdır.

Gerçekten, diğer çağdaş sistemlerde olduğu gibi hukukumuz da kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımaması için satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesini benimsemiştir. Bu amaçla, Medeni Kanunun 2.maddesindeki genel hüküm yanında, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde Türk Medeni Kanunu’nun 1023. (dava tarihinde yürürlükte olan MK m.931) maddesi ile düzenleme getirilmiştir.

Anılan bu hüküm uyarınca tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkansız olan kişinin iktisabı geçerlidir. Burada yasa koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyiniyeti değil, gerçekten iyiniyetli olanı korumak olduğu gözden uzak tutulmamalıdır.

Somut olayda; dava konusu (12) numaralı bağımsız bölümün (B) blokta bulunduğu ve bu blokun arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme gereğince yükleniciye, dolayısıyla davalı kooperatife bırakıldığı, kooperatifin de bu sebeple davacıya tahsis yaptığı, tüm bunların davalı arsa sahibi tarafından bilinmesine rağmen (12) numaralı bağımsız bölümü yüklenici ilk şirketin temsilcisi olan ... aracılığı ile 14.10.1996 tarihinde davalı ...’ye bu kişinin de 29.6.1998 gününde davalı ...’e tapuda sattığı görülmektedir.

Olayların akışı doğrultusunda gerek ilk alıcı ... gerekse davalı üzerine ... ayrı ayrı bloklar halinde inşaat yapılan yerde davalı kooperatifin yüklenici olduğunu bilmemesi düşünülemez. Kaldı ki, (12) numaralı bağımsız bölümün ilk satıcı olan arsa sahibine değil, yüklenici kooperatife bırakıldığının öğrenilmesi son derece kolaydır.

Hal böyle olunca, kendisinden beklenen asgari özeni göstermeyen, kolay bir araştırma ile tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu, bilmesi mümkün olan davalı ...’in iyi niyetli olduğunun kabulü olanaksızdır. Medeni Kanunun 932 (YMK.m.1024) maddesi gereğince adına yapılan tescil, hukuki sebepten yoksun-yolsuz-tescil sayılacağından davalı ...’nın ayni hakkına değer tanınamaz. Davada, davacının devrealdığı şahsi hak sebebiyle tescile hak kazanıp kazanmadığının da ayrıca incelenmesi gerekmektedir. Şöyle ki;

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Burada yüklenicinin temel borcu, sözleşmesine, fenne ve amacına uygun bir bina meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Zira, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmiş ve arsa sahibine teslim etmişse sözleşmenin karşı edimini olan arsa payının devredilmesini ondan istiyebilir.

Bu hak doğrudan yüklenici tarafından talep edilebileceği gibi, yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde bulunabilir.

Ancak, yüklenicinin açtığı tescil davalarında olduğu gibi halefi olan üçüncü kişilerin açacağı tescil davalarında da tescile hak kazanılabilmesi için, yapının arsa sahibinin reddedemiyeceği bir seviyeye getirilmesi, ayıp ve eksikler varsa bunların yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi tarafından giderilmesi veya karşılığının arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi (birlikte ifa kuralı) gerekir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; yerinde konusunda uzman bilirkişilerle yeniden keşif yapılarak inşaatın arsa sahibinin reddedemiyeceği bir seviyeye getirilip getirilmediğini saptamak, getirilmiş ancak, inşaatta eksiklikler varsa bunları ve para olarak değerini bulup hesaplatmak, ayrıca sözleşmesi uyarınca yüklenicinin yapması gerektiği halde yerine getirmediği başkaca iş kalemleri bulunmaktaysa bunların para olarak tutarını da hesaplayarak davacıya depo ettirmek, tüm bunlardan sonra arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşmede teslim iskan alınması koşuluna bağlandığından,

iskan ruhsatı alım işlerini sağlamak üzere davacıya işin mahiyetine uygun bir mehil vermek, bütün bu sayılanların sonucuna uygun bir hüküm kurmaktan ibarettir. Değinilen yönler bir yana bırakılarak tescil istemi eksik araştırma ve inceleme ile reddi doğru görülmemiştir.

Kabule göre de; davacının parasal isteğinin muhatabı diğer davalılar değil ortağı olduğu davalı kooperatiftir. Bedele ilişkin tahsil isteminin kooperatife yönelik olarak kurulması gerekirken diğer davalılarında sorumlu tutulması usul ve yasaya aykırı bulunmuştur. Yerel Mahkeme kararının açıklanan bu nedenlerle bozulması gerektiğinden karar düzeltme istemi yerinde görülmüştür.