Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2008/8764 K.2008/10461

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.12.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 05.03.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma talebinin dosyada pul bulunmaması nedeniyle reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı yüklenici, davayı kabul etmiştir.

Davalı arsa sahipleri, yüklenici aleyhine Ankara 15.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/359 esasında kayıtlı nama ifaya izin ve kira alacağı davası açtıklarını, bu davada yapıdaki 8 ve 16 numaralı bağımsız bölümlerin satışını da talep ettiklerini, davanın halen derdest olduğunu, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, yapıda halen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 8 ve 16 numaralı bağımsız bölüm tapularının arsa sahipleri üzerinde kaldığı, bunlardan bir tanesinin iskan koşuluna bağlı olarak arsa sahiplerinde kalmasının yeterli olacağı, iskan koşuluna bağlanmayan 16 numaralı bağımsız bölüme ait arsa sahipleri üzerinde kaydın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, dava dilekçesinde davalı gösterilen ..., ..., ... ile davalılar ..., ... ve ... temyiz etmiştir.

1-HUMK.nun 427.maddesi hükmünce, mahkemelerden verilen nihai kararlara karşı ancak davanın tarafları temyiz yoluna başvurabilir. Temyize cevap dilekçesi ile birlikte hükmü temyiz ettiklerini bildirenlerden ..., ... ve ... davanın tarafı değildir. Dolayısı ile, mahkeme karar başlığında isimleri yazılmış olsalar da hükmün sonuçlarından etkilenmeyeceklerinden adı geçen kişilerin temyiz dilekçelerinin reddine karar verilmesi gerekmiştir.

2-Diğer davalılar ..., ... ve ...’nın temyiz itirazlarına gelince;

Arsa sahibi davalılar ile davalı yüklenici şirket arasında 18.03.2002 tarihli biçimine uygun düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır bu sözleşmeye göre, davalı yüklenici şirket 36628 ada 1 parsel üzerinde bir bina yapım işini yüklenmiş, sözleşmede çekişme konusu 16 numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölümün yükleniciye bırakılması kararlaştırılmıştır. Davacı, 16 numaralı bağımsız bölümü 02.03.2004 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle yükleniciden temlik alan kişidir. Davadaki istemin dayanağı 18.03.2002 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile 02.03.2004 tarihli temlik işlemidir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Alacağın temliki ise, hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.

Belirtmek gerekir ki, aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364.maddesi uyarınca, eserin tesliminde verilmesi gereken arsa payının daha inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi veya tapuda devir olmasa bile yüklenicinin bu bağımsız bölüme ait tapu kaydını üçüncü kişilere satışını vaad etmesi bir bakıma arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Gerçekten, Borçlar Kanununun 162 ve 163.maddeleri hükmünce işin niteliğinin uygun olması veya asıl sözleşmede yasaklanmaması halinde, borçlunun rızası gerekmeden yazılı olmak koşuluyla şahsi hakkın temliki yapılabilir. Yüklenici, kazandığı şahsi hakkı üçüncü bir kişiye alacağın temliki işlemiyle devretmişse artık edimin yerine getirilmesini (ifayı) istemek yeni alacaklıya aittir.

Ne var ki, somut olayda olduğu gibi üçüncü kişinin temlik işleminin tarafı olmayan borçludan (arsa sahibinden) ifanın talep edilmesi halinde borçlunun (arsa sahibin) bu talebi derhal yerine getirmesi düşünülemez.

Zira, Borçlar Kanununun 167.maddesi hükmüne göre, “borçlu, temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir” buradaki defi sözcüğü uygulamada ve doktrinde kabul edildiği üzere borçlunun ifa talebine karşı itiraz haklarını da karşılar. Buna göre temliki ifanın kendisinden istenmesi üzerine öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür itiraz ve defiler ileri sürebilecekse aynı itiraz ve

defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye=davacıya) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı devri karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığının üçüncü kişiye temlik etmiş olması arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan, az önce de sözü edildiği üzere, yüklenici arsa sahibine öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü bir kişiye temlik etmişse üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81.maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

O yüzden bu gibi çekişmelerde temlik işleminin konusu olan bağımsız bölüm tapusunun üçüncü kişi tarafından sözleşmesine ve sözleşmesinde hüküm yoksa yasanın genel hükümlerine göre istenilip istenilemeyeceğinin hiçbir kuşkuya yer bırakmadan saptanması gerekir. Bundan dolayı da, yüklenicinin arsa sahibi ile olan eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğu hususu üzerinde durulması zorunludur.

Eldeki davada, üzerinde öncelikle durulması gereken sorun davalı arsa sahiplerinin sözleşmeye dayanarak yüklenici aleyhine Ankara 15.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/359 esasında kayıtlı davanın sonucudur.

Çünkü, anılan dava dosyasında arsa sahipleri yüklenicinin 18.03.2002 günlü sözleşmedeki edimlerini eksik yerine getirdiğini, yapının sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmediğini ileri sürerek, yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 8 ve 16 numaralı bağımsız bölümlerin satışına ve yapıdaki eksikliklerin Borçlar Kanununun 97.maddesi hükmünce kendileri tarafından giderilmesine, ayrıca kararlaştırılan teslim süresi geçtiğinden gecikme tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Gerçekten, Borçlar Kanununun 97.maddesi hükmünce “bir şeyin yapılmasına müteallik borç, borçlu tarafından ifa edilmediği taktirde alacaklı masrafı borçluya ait olmak üzere borcun kendisi tarafından ifasına izin verilmesini talep edebilir”. Yapıdaki eksiklikler ve varsa kira alacağından dolayı arsa sahibinin hakları anılan dava dosyasında giderileceğinden Ankara 15.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/359 esasında kayıtlı davanın eldeki dava sonucunu doğrudan etkileyeceği açıktır.

Bu nedenle, mahkemece öncelikle sözü edilen dava sonucu beklenilmelidir.

Öte yandan, davalılar arasındaki 18.03.2002 günlü sözleşmenin 10.maddesi hükmünce “SSK prim borçlarından” yüklenicinin sorumlu olacağı kararlaştırıldığından, bu prim borçlarının miktarının ne olduğu ve yüklenicinin arsa sahibine olan diğer borçları, davalıların yüklenici aleyhine açtığı dava sonucuna göre saptanmadan hüküm kurulması da doğru değildir. Yapılan bu saptamalara göre, mahkeme kararı eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olduğundan, hükmün bozulması gerekmiştir.