Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/1063 K.2009/1627

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.07.2007 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 04.06.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, 04.04.1996 tarihinde biçimine uygun olarak düzenlenen taşınmaz satış satış vaadi sözleşmesi ile davalıların, murislerinden intikal eden taşınmazlardaki hisselerinin devri taahhüdünde bulunduklarını, taşınmazın bedelini ödediğini, yirmi yıldır kullanımında olduğunu belirterek, tapu kayıtlarının iptali ile adına tecili isteğinde bulunmuştur.

Bir kısım davalılar davayı kabul etmişler, bir kısmı ise reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü davalılardan ... temyiz etmiştir.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma” kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı kazanır. Tapu Kanununun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Somut olaya gelince;

Dava konusu taşınmazlardan 500 parsel numaralı taşınmaz hariç olmak üzere 725, 1471, 1858, 1404, 1095, 1911, 1910, 1909, 733 ve 618 parseller tapuda ... ... adına paylı olarak kayıtlıdır. 500 parsel numaralı taşınmaz ise dava dışı ... ve ... ... adlarına kayıtlıdır. Kayıt maliki ...’in veraset ilamı dosyaya sunulmamıştır. Gelen nüfus aile kayıt tablosuna göre de; tapu maliki ...’in 1983 yılında öldüğü geriye mirasçı

olarak kızı ...’nin çocukları ..., ..., ... ile torunu ... (...) ...’in kaldığı anlaşılmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi davacı ile ..., ..., ..., ... ve nüfus kayıtlarında ismi bulunmayan ... tarafından yapılmıştır. Az yukarıda da açıklandığı üzere satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davacılarda davanın kabulü için sözleşmenin ifa olanağının bulunması gereklidir.

Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklardan birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak, elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığı düşünülemez.

Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydı ile satıcı elbirliği ortağın payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı mümkün olur.

Açıklanan nedenle ve davacının elbirliği ortaklığına dahil olmadığı da gözetilerek öncelikle tapu kayıt maliki ... ...’a ait veraset ilamının getirtilerek tüm mirasçıları belirlenmeli, malikin, satış vaadinde bulunanlar dışında mirasçısı olup olmadığı saptanmalı, tüm mirasçıların sözleşmenin tarafı olduğu anlaşıldığı takdirde 500 numaralı parsel hariç olmak üzere şimdiki gibi davanın kabulüne, aksi halde, bir başka deyişle sözleşme dışı mirasçıların bulunması halinde sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından davanın reddine karar verilmelidir.

Mahkemece tüm bu hususların ve 500 numaralı parselin davadan önce dava dışı kişilere devredilmiş olduğu gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, karar bozulmalıdır.