Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/13616 K.2009/14543

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 12.11.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 27.07.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar yüklenicinin temliki sebebiyle 5400 ada 10 ve 11 sayılı parseller iken tevhit sonucu 12 parsel numarasını alan zemin üzerine yapılan binanın 20, 21 ve 22 numaralı bağımsız bölümlerinin davalı arsa sahipleri adına olan kayıtların iptali ile ayrı ayrı adlarına tescilini istemişlerdir.

Davalılar yükleniciden geç teslim, kira ve eksik işler sebebiyle alacaklı olduklarını, kaldı ki sözleşmede yapıya iskan alınması koşulu bulunduğunu, açılan davanın reddini savunmuş, diğer davalı yükleniciler savunmada bulunmamıştır.

Mahkemece yapıdaki eksiklikler verilen sürede davacılar tarafından giderilmediği gibi binanın iskanı da alınmadığından bahisle dava reddedilmiştir.

Hükmü davacılar temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, tevhiden 12 parsel sayısını alan taşınmaz üzerine bir bina yapılmak üzere arsa sahipleri ile yükleniciler arasında 10.3.1998, 5.2.1999 ve 26.2.1999 günlü sözleşmelerin düzenlendiği görülmektedir. Bu sözleşmeler yükleniciye şahsi hak kazandırır. Yüklenici, kazandığı şahsi hakkını doğrudan arsa sahiplerine ileri sürebileceği gibi bu hakkı alacağın temliki suretiyle üçüncü kişilere de temlik edebilir. Davadaki istemin dayanağı yüklenicinin davacılara yaptığı temlik işlemidir.

Ancak, temlik işleminin öğrenildiği ana kadar temlik sözleşmesinin dışında bulunan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminden haberdar olunca temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı da (üçüncü kişiye) ileri sürebilir hale gelmek suretiyle ifa isteğini reddedebilir.

Örneğin, karşılıklı borç yükleyen eser sözleşmesinden kaynaklanan borç kısmen veya tamamen yüklenici tarafından yerine getirilmeden yüklenici şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş ve üçüncü kişi ifa istemişse, arsa sahibi yüklenicinin öncelikli borcunun varlığını ileri sürerek temlik yoluyla kazanılan borcu ifadan kaçınabilir. Burada, BK.m.81 borçluya (arsa sahibine) ödemezlik def’ini kullanma yetkisini vermektedir.

Bu bakımdan, üçüncü kişilerin yüklenicinin temlikine dayanarak arsa sahibini hasım göstermek suretiyle açacağı tescil davalarında mahkemelerin, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı, dolayısıyla üçüncü kişinin gerçekte neyi isteyebileceği yönü üzerinde önemle durulmalıdır. Çünkü, yüklenici, üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir.

Temlik sözleşmesinin konusu da bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. Davada arsa sahibi olan davalıların savunma sebepleri de yukarıda yazılanlardır.

Bilirkişiler 28.06.2005 günlü raporlarında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi sebebiyle arsa sahiplerinin alacaklarını sigorta primi, eksik işlerin tamamlanması tutarı, geç teslimden kaynaklanan alacak olmak üzere toplam 44.080.06 TL olarak saptamışlardır. 5.2.1999 günlü sözleşmenin ikinci sayfasında yapı sebebi ile vergi, resim ve harçlardan yüklenicinin sorumlu olduğu kararlaştırıldığından inşaatın sigorta prim borcu yükleniciye aittir.

Yapılan hesaplamaya sigorta prim borcunun dahil edilmesi sözleşmeye uygundur. Diğer taraftan 10.3.1998 günlü sözleşmenin 3.maddesine göre, yapıya iskan izni (ruhsatı) alınması borcu da yükleniciye bırakılmıştır. Yetkili merci olan Çankaya Belediye Başkanlığı 22.3.2007 tarihli yanıtında yapıda para ile giderilebilecek bazı eksiklikler bulunduğunu, bunların parasal tutarının 1535.30 TL olduğunu belirtmiş, yapıya iskan verilmesi için başkaca bir eksiklik bildirmemiştir.

Kısaca yapı, oturma ruhsatı verilecek bir durumdadır.

Davacılar tarafından dosyaya mahkemece verilen süre üzerine eksik işler bedeli ve gecikme tazminatı olarak 24.335.83 TL yatırılmıştır. Davacıların yapıdaki eksiklikleri doğrudan kendileri gidermek gibi bir borçları bulunmadığından birlikte ifa kuralı gereği bu borç bilirkişilerin bulduğu meblağ ile yatırılan tutar arasındaki farktan ibarettir.

Yapılan bu saptamalara göre mahkemece, davacılara kalan borçları arsa sahiplerine ödenmek üzere depo etmeleri için uygun süre vermek, bunlar depo edilirse iskan alınmak üzere yetki ve mehil tanımak, bütün bu borçlar yerine getirilirse sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından davacıların isteğini sözleşme hükümleri gözetilerek bir sonuca bağlamak olmalıdır. Davaların en az giderle ve en kısa sürede çözümü kuralı da bunu gerektirir.

Mahkemece bütün bu yönler bir yana bırakılarak isteğin yazılı bazı gerekçelerle reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.