Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/14762 K.2010/690

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.12.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 15.10.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacılar, 21.10.1994, 7.11.1994, 6.10.1995 ,28.7.1999, ve 16.2.2002 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile satışı vaat edilen parsellerdeki davalıların paylarının iptali ile adlarına tescilini talep etmiş, davalıların bir kısmı davanın reddini savunmuş bir kısmı ise davayı takip etmemişlerdir. Mahkemece satış vaadi sözleşmelerinin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesi ile dava reddedilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 (önceki Medeni Kanunun 634) ve Noterlik Kanunu’nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716 (önceki Medeni Kanun 642) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Elbirliği mülkiyetine (Türk Medeni Kanunu m.701) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte ortaklık çözülünceye kadar ifa olanağının varlığı düşünülemez.

Dosyadaki bilgi ve belgelere göre, dava konusu parseller tarafların miras bırakanı ... adına tapuda kayıtlı olup, taraflar arasında elbirliği ortaklığı hükümlerine tabi olduğu tartışmasızdır.

Elbirliği ortaklığında bir paydaşın tasarrufu ile diğer paydaşların zarar görmemesi; bir başka anlatımla diğer paydaşların dışa karşı koruması gerekir. Bunun sonucu, her türlü tasarruf tüm paydaşların oluru ile mümkündür. Somut olayda satış vaadi elbirliği ortakları arasında yapılmıştır. Satıcı maliklerin payları alıcı malike geçeceğinden ortak malikler zarar görmeyecektir. Hal böyle olunca elbirliği ortakları arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Bu husus gözden kaçırılarak davanın reddi yönünde hüküm kurulması doğru değildir. Diğer taraftan dava konusu taşınmazların kamulaştırıldığı bildirildiğinden bu durumun da araştırılarak sonucuna göre bir karar vermek gerekir iken eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.