Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/2796 K.2009/4411

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.06.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal, tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 03.06.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bir kısım arsa maliki davalılar, davanın reddini bildirmiş, bir kısmı ise inşaatın getirildiği fiziki seviyeye göre yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm varsa tapunun verileceğini belirtmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporuna bağlı kalınarak dava kabul edilmiştir. Hükmü, davalı arsa sahipleri temyiz etmiştir.

Davada 17.07.2002 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılmıştır. Bu sözleşmeyle davalılardan yüklenici şirket, tevhit sonucu 18 parsel sayısını ... taşınmaz üzerine yapılan binanın 3.katındaki 24 nolu bağımsız bölümü davacıya satmayı vaat etmiştir. Aslında 17.07.2002 tarihli sözleşmeyle yüklenici davacıya alacağını temlik etmiş bulunmaktadır.

Bir tanımlama yapmak gerekirse, alacağın temliki; evvelki alacaklı ile (yüklenici) ... alacaklı (davacı üçüncü kişi) arasında borçlunun (arsa sahibinin) rızası gerekmeksizin yazılı olarak yapılması zorunlu kazandırıcı bir tasarruf işlemidir. Gerçekten, 22.05.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi davalı yüklenici şirkete şahsi hak sağlar.

Davalı yüklenici şirket, hak kazandı ise şahsi hakkını doğrudan sözleşmenin karşı tarafından isteyebileceği gibi bu hakkını az

yukarıda tanımlandığı üzere alacağın temliki yoluyla üçüncü kişiye de temlik edebilir. Temlik işleminin varlığı halinde ifayı istemek hakkı üçüncü kişiye geçer. Ne var ki, üçüncü kişinin (temlik alanın) ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Borçlar Kanununun 167. maddesinden yararlanarak 22.05.2000 tarihli sözleşmeden kaynaklanan haklarını ... alacaklı olan (üçüncü kişiye) karşı ileri sürebilir. Çünkü, temlik işleminde temlikin konusu ... alacak ne ise bundan yararlanacak olan üçüncü kişi borçludan onu isteyebilir. Temlik işlemine ve temlikin hukuki sonuçlarına ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

22.05.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin “işin süresi” başlıklı maddesinde inşaatın ruhsat alımından başlamak üzere 36 ay içinde tamamlanacağı kararlaştırılmıştır. Yerinde 30.04.2007 tarihinde keşif yapılmış, bilirkişi, sözleşmede kararlaştırılan sürenin geçmesine rağmen inşaatın arsa sahiplerine bırakılacak bağımsız bölümlerden meskenlerde %63, işyerlerinde ise %92 fiziki seviyeye getirildiğini saptamıştır.

Görülüyor ki, sözleşmenin teslim süresine ilişkin hükmü uyarınca yüklenici, kararlaştırılan teslim tarihini aşmış, temerrüde düşerek yapıyı anahtar teslimi şeklinde davalı arsa sahiplerine teslim etmemiştir.

Her ne kadar sözleşmede, yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapularının kademeli olarak verileceği hükmü varsa da yüklenici eserin tesliminde temerrüde düşerek kendi öncelikli edimini yerine getirmediğinden sözleşmenin kademeli ferağ hükmünden yararlanamaz. Zira, Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca karşılıklı taahhütleri içeren sözleşmelerde akdin ifasını talep eden bir kimsenin önce kendi borcunu ifa etmiş olması gerekir.

Hal böyle olunca, sözleşmenin kademeli ferağ hükmüne değer vermek olanağı yoktur. Bu aşamada ne yüklenici ve ne de onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişi mülkiyet talebinde bulunamayacağından açılan dava reddolunmalıdır.

Mahkemece yukarıdan beri yapılan bu saptamalar bir yana bırakılarak bilirkişi raporuna bağlı kalınmak suretiyle istemin yazılı olduğu şekilde kabulü doğru görülmediğinden karar bozulmalıdır.